Pour faire des économies d’impôt, il existe plusieurs solutions notamment en ce qui concerne l’investissement sur le marché du logement. Mais quelles sont les mesures les plus avantageuses ? Voici nos conseils pour vous permettre de défiscaliser en immobilier et d’optimiser le montant de votre imposition tout en vous constituant votre patrimoine.

Pourquoi la loi Girardin est-elle intéressante ?

La loi Girardin est une mesure permettant de défiscaliser en immobilier dans les DOM-COM. L’objectif de l’Etat est en effet d’attribuer un avantage fiscal en contrepartie d’investissements dans les secteurs économiques, énergétiques et sociaux prioritaires des collectivités et des départements ultramarins. Ce dispositif se découpe en trois volets : 

C’est ici le Girardin logement social qui nous intéresse, puisqu’il concerne des investissements immobiliers dans le domaine des logements sociaux. Il s’agit d’un investissement à la fois solidaire et éthique dont l’objectif est d’apporter une compensation à la forte demande de logements sociaux en Outre-mer. De son côté, l’investisseur qui souhaite défiscaliser en immobilier bénéficie également d’un locataire très fiable et de très bonne qualité. Il s’agit en effet d’organismes publics ou semi-publics tels que des offices d’HLM.

C’est l’article 199 undecies C du Code Général des Impôts qui ouvre le droit à une réduction fiscale à l’issue d’un investissement dans l’achat ou la construction de logements sociaux neufs. Cela fait écho à un besoin très important de logements sociaux dans les DOM COM. Environ 13% des habitants locaux vivent aujourd’hui dans des habitations insalubres, et la situation en matière de logement social est à la traîne par rapport à la Métropole.

Un plan d’aide ultramarin a été mis en œuvre à compter de décembre 2019. Il vise à donner un coup d’accélérateur aux politiques mises en place sur les DOM COM pour les années à venir. Ce plan implique notamment le déblocage de 200 millions d’euros par an pendant trois ans de la part de l’Etat. Le Girardin social, de son côté, est déployé jusqu’en 2025 dans les COM.

Comment déduire les intérêts de votre prêt ?

Il est possible de bénéficier d’une déduction quasi-totale des charges induites par votre investissement lorsque vous effectuez votre déclaration de revenus fonciers au régime réel.

En d’autres termes, vous avez la possibilité de déduire les intérêts du prêt ayant servi à vous financer, de même que le montant de l’assurance allant avec cet emprunt. Une autre subtilité doit également être mentionnée : vous pouvez générer un déficit foncier en cumulant les charges sans les intérêts du prêt. 

Lorsque ces intérêts dépassent la valeur des loyers déclarés, vous n’aurez pas à les utiliser en intégralité. Dans ce cas, cela ne signifie pas qu’ils sont perdus et que vous ne pouvez pas les récupérer. Au contraire, vous pouvez bénéficier d’un report sur les dix années qui suivent. Grâce à cela, vous pourrez commencer par une déduction de vos intérêts d’emprunt les plus anciens au moment de déclarer vos impôts.

Dans quelle mesure la loi Pinel permet-elle de défiscaliser en immobilier ?

La loi Pinel commence à prendre de l’âge, puisqu’elle existe depuis 2014. Ce dispositif offre la possibilité de profiter d’une réduction d’impôt sur le revenu en contrepartie d’un investissement dans l’immobilier locatif neuf.

L’investisseur doit s’engager à louer le bien acquis pendant une période de 6, 9 ou 12 ans. Plus le bail est long, plus intéressante est la réduction fiscale associée. Ainsi, elle peut respectivement être à hauteur de 12, 18 ou 21%. Le plafond est de 63 000 euros. Avec cette mesure, les loyers perçus permettent de rembourser l’emprunt contracté, tout en ayant la possibilité de défiscaliser en immobilier.

Pour les investisseurs, c’est l’opportunité de se constituer un patrimoine immobilier à transmettre à leur descendance, ou bien pour préparer leur retraite grâce à des revenus locatifs complémentaires. Notez que vous avez la possibilité de louer l’habitation concernée à un membre de votre famille. En tant que parent, vous pouvez donc louer à vos enfants sans perdre les atouts fiscaux du dispositif. Seule condition : l’enfant à qui vous louez ne doit pas faire partie de votre foyer fiscal.

Un certain nombre de conditions doivent être respectées pour pouvoir être éligible à cette mesure. On peut évoquer, par exemple, la limite d’investissement à deux logements par personne et par an, pour une somme totale de 300 000 euros et un plafond de 5 500 euros par mètre carré.

Tout comme le Girardin logement social vise à répondre à une forte demande immobilière, la loi Pinel répond à une volonté de dynamiser la construction de logement dans certains territoires. L’Etat souhaite en effet répondre à la demande importante de certaines zones françaises tout en encourageant les contribuables à réaliser des investissements pour défiscaliser en immobilier. Autre enjeu, la loi doit permettre aux ménages aux revenus intermédiaires d’accéder à la location.

En quoi la nue-propriété vous permet-elle de défiscaliser en immobilier ?

Le principe de l’investissement en nue-propriété repose sur celui du démembrement. Concrètement, il faut distinguer le nu-propriétaire de l’usufruitier, aucun des deux ne disposant de la pleine propriété du bien immobilier concerné :

  • L’usufruitier dispose du droit de jouir du logement et de l’exploiter. Cela signifie qu’il peut y résider ou bien le mettre en location. Il doit donc prendre en charge les frais d’entretien courant, tandis que les travaux importants sont partagés avec le nu-propriétaire.
  • Le nu-propriétaire possède la part restante de la propriété. Il peut vendre le bien, le modifier ou le détruire en se mettant d’accord avec l’usufruitier. Néanmoins, il ne peut ni utiliser ni exploiter le bien concerné.

La période de démembrement dure généralement entre 15 et 20 ans. Une fois cette période écoulée, le nu-propriétaire acquiert la pleine propriété du bien. Mais tant qu’il est nu-propriétaire, il n’est pas concerné par l’imposition foncière, et comme il ne perçoit pas de loyers, il n’est pas non plus soumis à leur imposition. C’est l’usufruitier qui doit assumer la charge fiscale. Par ailleurs, la nue-propriété n’entre pas dans l’assiette du calcul de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), ce qui donne un avantage supplémentaire pour les contribuables concernés. En d’autres termes, il s’agit d’une solution idéale pour qui souhaite défiscaliser en immobilier, et ainsi préparer sa retraite.

Jean-Baptiste de PASCAL

Jean-Baptiste de PASCAL

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