En 2018, l’impôt sur la fortune (ISF) qui s’appliquait à l’ensemble du patrimoine, financier et immobilier, a été supprimé. Le patrimoine immobilier est resté en revanche taxé à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Certains investissements sur la pierre échappent toutefois à cet impôt. Un « plus » qui dope la rentabilité et les perspectives de plus-values.

Qui sont les contribuables redevables de l’Impôt sur la Fortune Immobilière ?

L’IFI frappe les contribuables dont le patrimoine immobilier imposable dépasse 1,3 million d’euros. Ce dernier comprend tous les biens détenus en direct -résidence principale, secondaire, investissement locatif neuf ou ancien- ou sous forme de pierre papier (SCPI, OPCI), à l’exclusion des investissements qui ne dégagent pas de revenus fonciers.

Très confidentielle jusqu’alors, l’offre de produits immobiliers rentables et exonérés d’IFI s’est beaucoup développée. Elle s’adresse aujourd’hui à tous les épargnants et pas seulement aux plus fortunés. Seule condition : ne pas avoir besoin de revenus immédiats.

L’investissement en nue-propriété : un placement rentable et non soumis à l’IFI

La première solution consiste à acheter la seule nue-propriété d’un bien. Lorsqu’on achète un bien, on acquiert généralement son usage -qu’on appelle l’usus ou l’usufruit- qui permet de l’habiter ou de le louer et la nue-propriété. L’opération permettant d’échapper à l’IFI consiste à n’acheter que cette dernière tandis que l’usufruit est acquis pendant une durée limitée –quinze ou vingt ans- par un organisme qui va louer le bien, le gérer, l’entretenir, le rénover… Il s’agit très souvent d’un bailleur social de premier rang.

Cette première solution offre cinq avantages.

  • On acquiert tout d’abord le bien moins cher. La décote peut représenter 30 à 50 % de la valeur du bien selon la durée du démembrement de propriété. Cet achat à moindre prix maximise ainsi la plus-value qui pourra être réalisée lors de la revente lorsque l’investisseur retrouvera la pleine propriété du bien.
  • Deuxième atout et pas des moindres : l’investisseur est déchargé de tout souci de gestion. Il n’a pas à se préoccuper de trouver un locataire. Il n’a pas à craindre que celui-ci le quitte et que son bien soit vacant pendant un ou plusieurs mois. Il n’a pas à redouter des impayés de loyers et de charges. Il n’a pas à assumer de charges locatives ni de dépenses imprévues et qui peuvent s’avérer coûteuses comme des réparations.
  • Troisième atout : il ne paye pas d’impôt sur le revenu au titre du bien, ne percevant pas de revenus fonciers, ni d’IFI. L’acquisition peut se faire à crédit. Les intérêts d’emprunt viendront alors en déduction des revenus fonciers perçus par ailleurs sur d’autres biens, ce qui diminuera l’impôt sur le revenu de l’investisseur 
  • Quatrième atout : l’investisseur se constitue des revenus futurs pour sa retraite une fois que la pleine propriété du bien aura été reconstituée.
  • Cinquième atout : en cas de transmission ou de donation, les droits éventuellement dus, ne seront calculés que sur la valeur de la nue-propriété.

Peu d’acteurs proposent cette solution d’investissement immobilier. Fort de son expertise, Inter Invest Immobilier en est un. Le groupe propose des opérations dans plusieurs grandes villes de France.  

A côté de cette offre se sont développés des fonds immobiliers, souvent éligibles au plan d’épargne actions (PEA et PEA PME) et qui proposent d’investir dans des projets immobiliers. Ce sont souvent des dérivés des fonds communs de placement immobiliers créés autrefois pour défiscaliser l’ISF. Là encore pas de revenus fonciers, donc pas d’IFI et la perspective d’une belle plus-value lorsque les biens acquis par le fonds sont revendus et le fonds dissous sept ou huit ans plus tard. 

Sur le même modèle, mais pour les clients plus fortunés – l’investissement minimum est de 100 000 euros-, des sociétés de gestion proposent des FPCI (fonds professionnels de capital investissement) : ces fonds investissent dans un nombre encore plus restreint de projets et promettent, à l’issue de l’opération, un taux de rendement interne (TRI) annuel entre 6 et 8%. Et pour les grosses fortunes, existent des « club deal », c’est-à-dire des montages sur un seul projet avec des TRI autour de 10%.  

 

Jean-Baptiste de PASCAL

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