L’investissement immobilier reste pour beaucoup de Français une valeur refuge comme peut l’être l’or. En effet, il n’est pas touché par la baisse ou la hausse des marchés. Il n’est pas non plus impacté par l’actualité qui peut se révéler imprévisible. Mais que se passe-t-il quand la crise devient si grave que les loyers ne sont plus versés, que la valeur même du bien baisse et que la gestion devient un fardeau ?

Si vous cherchez toujours à investir mais que le présent vous fait peur, pourquoi ne pas investir tout simplement sur le futur.

Comment fonctionne le dispositif ?

Cette opération consiste à séparer deux droits fondamentaux. Le droit de posséder un bien, que l’on appelle « nue-propriété » et le droit d’utiliser ce même bien qu’on nomme « usufruit ».

L’investissement en nue-propriété a pour but de vendre à un bailleur professionnel pendant au moins 15 ans l’usufruit. En contrepartie, l’investisseur bénéficie d’une décote importante (généralement entre 30 et 50%) sur le prix d’achat du bien.

A la fin de cette période, l’investisseur récupère les deux droits et dispose ainsi pleinement du bien, c’est ce que l’on appelle « la pleine propriété ».

La gestion, mais aussi les loyers à court et moyen terme, sont cédés en échange d’une baisse sur le prix d’achat du bien.

Pour mieux comprendre, prenons un exemple simple : vous êtes un investisseur et souhaitez acheter un appartement en nue-propriété. On vous propose alors un appartement d’une valeur de 100 000€ avec une décote de 40% et une durée de démembrement égale à 15 ans.

Vous allez donc renoncer aux loyers sur la période en échange d’une décote de 40 000€. Vous achèterez donc l’appartement 60 000€ et vous devrez attendre 15 ans avant de récupérer la pleine propriété du bien.

Quels sont les avantages de l’investissement ?

En résumé, avec la nue-propriété, vous échangez donc des loyers sur une longue période contre un gain immédiat, ou plus simplement, vous échangez l’incertitude des loyers contre la certitude d’avoir une décote sur le prix d’achat de votre bien.

Vous commencez surement à comprendre en quoi cet investissement est idéal en période de crise.

L’acquisition d’un bien en nue-propriété offre un environnement particulièrement sécurisé par l’absence totale de risque locatif et un risque de perte à long terme limité grâce à la décote obtenue dès l’achat

Concrètement, vous n’aurez désormais plus de problème de loyers impayés ni de nouveaux locataires à trouver. Tous les coûts liés à la location sont à la charge du bailleur. Oubliez donc la taxe foncière ou d’habitation, ainsi que les charges locatives. Il en est de même quant aux réparations courantes.

Vous bénéficiez aussi d’une fiscalité extrêmement avantageuse.

Outre les taxes évoquées, vous n’aurez surtout plus d’impôt sur le revenu du fait des loyers. Adieu aussi aux prélèvements sociaux à hauteur de 17,2%. Pour vous donner un ordre d’idée, pour un ménage imposé à 30% (soit plus de 25 659€ pour une personne seule), le cumul des deux représente presque la moitié des loyers touchés.

Les intérêts d'emprunt de votre éventuel crédit immobilier viennent aussi en déduction des revenus fonciers que vous pourriez percevoir sur d'autres investissements immobiliers.

Et ce n’est pas tout, l’investissement en nue-propriété n’est pas assujetti à l’IFI et en cas de transmission, vous ne supportez les droits de donation ou de succession que sur la valeur de cette dernière.

Cerise sur le gâteau, l’imposition des plus-values en fin de démembrement est minorée. En effet, le bénéfice lié à la décote ne rentrera pas dans le calcul des plus-values. Vous ne serez d’imposé qu’au-delà de la valeur de la pleine propriété (nue-propriété + usufruit).

Reprenons l’exemple précédent : dans ce cas, les plus-values ne seront calculées qu’au-delà de valeur de la pleine propriété soit 100 000€. La valeur de la décote étant égale aux loyers que vous auriez pu toucher, c’est comme si vous étiez totalement exonéré d’impôt sur l’intégralité des loyers pendant la période.

Par ailleurs, la durée de démembrement est prise en considération pour le calcul des abattements liés à la durée de conservation, diminuant encore une éventuelle imposition que vous pourriez avoir.

Pour récapituler, vous n’avez donc pas d’inquiétude à avoir quant aux loyers ou aux problèmes de gestion. Cette durée permet aussi de lisser les éventuelles baisses et hausses de l’immobilier en France.

Est-il quand même possible de revendre l’investissement avant son terme ?

C’est en effet possible.

Comparé à un investissement immobilier traditionnel de défiscalisation, ce type d'investissement immobilier est beaucoup plus liquide étant donné qu'il est fondé sur le code civil et non sur une loi de défiscalisation qui peut s'avérer non pérenne ou soumise à des contraintes diverses comme une durée de conservation minimum du bien immobilier.

Historiquement, la demande sur le marché secondaire de la revente en démembrement est supérieure à l'offre : alors que peu de nus-propriétaires procèdent à la revente de leur bien, de nombreux acquéreurs potentiels recherchent des durées plus courtes tout en bénéficiant des mêmes avantages patrimoniaux et fiscaux sur la durée restant à courir.

 

Julien RUDERI

Julien RUDERI

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