Quelle réduction d’impôt pour un investissement dans un logement social en Outre-mer

Girardin social : limiter la pénurie de logements sociaux dans les territoires d’Outre-mer

Dispositif de défiscalisation éthique et solitaire, le Girardin logement social a été créé afin de compenser la forte pénurie de logements sociaux que connaissent les territoires d’Outre-mer. 

En effet, ce sont au total 80 % des ménages des DROM qui sont éligibles au logement social. Pourtant, seuls 15 % d’entre eux disposent effectivement d’un logement adapté. Les autres étant contraints de se loger dans le parc immobilier privé. Et pour cause ! Les départements et régions d’Outre-mer ne recensent actuellement que 160 000 logements sociaux (contre 775 000 logements privés), ce qui reste encore insuffisant pour combler la demande. 

Grâce au dispositif Girardin logement social, l’État tend à limiter le manque de logements sociaux sur les territoires concernés. Il propose ainsi aux contribuables français d’y participer en échange d’un avantage fiscal inédit. 

Notez, en revanche, que dans les DOM, la loi Girardin a été remplacée en 2018 par le crédit d’impôt. Le dispositif de défiscalisation reste ainsi valable uniquement dans les collectivités d’Outre-mer jusqu’en 2029, incluant :

• la Nouvelle-Calédonie ;

• la Polynésie française ;

• Saint-Barthélemy ;

• Saint-Martin ;

• Saint-Pierre-et-Miquelon ;

• Wallis-et-Futuna.

Comment fonctionne le dispositif de défiscalisation Girardin social ?  

Finalement, le dispositif de défiscalisation Girardin fonctionne exactement comme le dispositif Girardin industriel :

• l’investisseur apporte des fonds au sein d’une société de portage et en devient automatiquement associé ;

• après avoir récolté les fonds des investisseurs, la société de portage finance les investissements d’un organisme de logement social local ;

• les logements sociaux acquis sont ensuite loués à l’organisme de logement social concerné qui sous-loue ensuite les biens à des foyers éligibles durant une période de 5 ans ;

• à terme, la société exploitante (l’organisme de logement social) rachète les investissements de la société de portage à un prix symbolique (et fixé d’avance) ;

• cette étape passée, la société de portage est dissoute. 

Quelle réduction d’impôt pour un investissement dans un logement social en Outre-mer avec le Girardin ? 

Comme indiqué dans l’article 199 undecies C du Code Général des Impôts (CGI), les investissements en Outre-mer dans la construction ou l’acquisition de logements sociaux accordent aux investisseurs une réduction d’impôt sur le revenu. Son montant varie entre 5 000 € et 60 000 € (selon les sommes investies, la rentabilité de l’opération, etc.). 

La réduction d’impôt accordée dans le cadre d’un investissement dans un logement social en Outre-mer est souvent qualifiée de one shot. En effet, son fonctionnement reste unique en matière de dispositif de défiscalisation :

• la réduction d’impôt est valable dès l’année qui suit le placement (cela, même si l’investisseur est dans l’obligation de conserver son placement au minimum pendant 5 ans) ;

• le montant de la réduction d’impôt offerte par le biais du Girardin logement social est supérieur aux sommes investies.

En revanche, il est important de rappeler que la réduction d’impôt n’est attribuée qu’une seule fois (même si la durée minimale de conservation du placement est fixée à 5 ans). Si l’investisseur souhaite profiter de la réduction d’impôt de manière récurrente, il devra investir dans un autre programme de défiscalisation l’année suivante. 

Par ailleurs, le dispositif Girardin social ouvre droit à une réduction d’impôt et non pas à un crédit d’impôt. Si son montant est supérieur à l’impôt dû, le reliquat n’est pas remboursé par l’administration fiscale. Toutefois, ce solde pourra être reporté sur l’impôt sur le revenu des années suivantes (jusqu’à 5 ans maximum). 

Les conditions à respecter pour bénéficier de la réduction d’impôt offerte à travers le Girardin logement social 

Pour bénéficier de la réduction d’impôt pour un investissement dans un logement social en Outre-mer, investisseur, société de montage et société exploitante doivent respecter certaines conditions :

• la société de portage doit louer son acquisition à un organisme de logement social durant minimum 5 ans ;

• les logements acquis doivent être mis en location dans les six mois suivant leur achèvement ;

• ils doivent être sous-loués (nus ou meublés) par un organisme de logement social agréé à des foyers éligibles pour une durée de 5 ans ;

• les futurs locataires doivent en faire leur résidence principale et justifier de ressources inférieures aux plafonds fixés par décret ;

• le montant des loyers ne pas excéder les limites fixées par décret ;

• une fraction du prix de revient du programme doit être réservée à l’acquisition d’équipements de production d’énergie renouvelable (ou d’appareils utilisant une source d’énergie renouvelable ou des matériaux d’isolation) ;

• un montant minimum de 70 % de la réduction d’impôt acquise doit être rétrocédé par le contribuable sous la forme d’une diminution des loyers versés par l’organisme locataire. 

Si l’une ou l’autre de ces conditions n’est pas respectée, l’administration fiscale peut annuler la réduction d’impôt précédemment accordée. 

Girardin logement social : des risques à ne pas écarter

Le risque de requalification fiscale 

Réaliser un investissement par le biais du dispositif Girardin social comporte un certain nombre de risques. Le premier étant le risque de requalification par l’administration fiscale dans le cas où les conditions légales de l’investissement ne seraient pas respectées. 

Afin d’éviter les impairs, il convient donc de se tourner vers des mineurs en défiscalisation qui disposent bien de l’ensemble des garanties nécessaires pour couvrir les investisseurs. 

L’absence de revenus locatifs et de plus-values

Autre point d’attention, le Girardin logement social est un investissement à fonds perdu. Les apports n’ont pas vocation à être remboursés. 

De la même manière, le dispositif ne s’envisage pas comme un investissement immobilier classique. Durant toute la période, l’investisseur ne perçoit aucun loyer. Il ne profite pas non plus de plus-value à l’issue des 5 ans. Le seul avantage du dispositif est purement fiscal. La rentabilité de l’investissement ne dépend donc pas d’une performance économique, mais du gain fiscal réalisé (réduction d’impôt accordée par rapport aux montants investis).