Immobilier

Un investissement en nue propriété dans des localisations « Premium »

Début 2018, le groupe Inter Invest a annoncé la création d'Inter Invest Immobilier, société proposant notamment aux investisseurs une solution d'investissement immobilier particulièrement attractive : le démembrement de propriété. Cette expertise n'est pas une nouveauté pour le Groupe puisqu'il avait réhabilité plus de 50 000 m2 d'immeubles anciens en lois Malraux et Monuments Historiques. Ainsi, après le lancement réussi d'Inter Invest Capital en 2016, le groupe fait le choix de renforcer son positionnement d'expert en solutions fiscales et de créer une offre immobilière de qualité. Depuis, nous accompagnons une sélection de promoteurs dans le montage d'opérations patrimoniales ainsi que dans leur distribution.

Inter Invest Immobilier apporte le plus grand soin à la sélection des emplacements immobiliers. Ces localisations « Premium » ciblent trois catégories d'agglomération :

  • Paris ainsi que l'Ile de France
  • Les grandes métropoles en Province ( Bordeaux, Lyon, Nantes, etc…)
  • Les stations balnéaires cotées.

Les investisseurs en démembrement de propriété peuvent ainsi se constituer un patrimoine foncier se valorisant avec le temps dans le cadre de l’achat de biens immobiliers en nue-propriété via un démembrement immobilier temporaire, l'usufruit étant cédé à un bailleur social de premier rang. Par ailleurs, les biens détenus en nue-propriété n'entrent pas dans l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) durant toute la période de l'opération.

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Un investissement immobilier
sans contrainte

Le démembrement de propriété est le seul investissement immobilier qui permet d'éviter toutes les contraintes immobilières traditionnelles :

Aucune gestion locative

Suppression du risque d'impayés, directement supporté par le bailleur institutionnel qui achète l'Usufruit. Celui-ci gère et perçoit les loyers des locataires éligibles au dispositif. C'est également l'Usufruitier qui sera chargé de remettre votre bien en bon état d'habitabilité en fin de période de démembrement.

Aucune charge financière

L'ensemble des charges locatives et des travaux concernant le bien immobilier est supporté par l'Usufruitier qui règle également les charges financières, notamment les taxes foncières et d'habitation. Les réparations courantes sont aussi à la charge de l'Usufruitier pendant la période de démembrement.

Fiscalité optimisée

A l'inverse des investissements immobiliers traditionnels fortement fiscalisés, ce type d'investissement vous permet de bénéficier d'une fiscalité optimisée, notamment par l'absence d'IFI et une imposition minorée sur les plus-values en fin de démembrement.


Qu'est-ce que le démembrement ?

Il s'agit de la résultante de la séparation de deux droits (Code Civil) : l'Usufruit et la Nue-propriété. Le premier droit se rapporte au droit d'utiliser le bien immobilier et d'en percevoir les revenus. Ce droit est vendu à un bailleur institutionnel qui va exploiter le logement pendant une période de 15 à 20 ans. Le second droit correspond, quant à elle, au droit de disposer du bien immobilier à la fin de la période d'exploitation du bailleur institutionnel après que ce dernier a rénové le logement. Elle est acquise par un investisseur privé soit en direct soit par l'intermédiaire d'une société.

Graphique explication démembrement
Valeur d’achat nue-propriété
Votre prix d’acquisition
Valeur usufruit
Valeur des flux de loyers
Valeur totale du bien

La répartition entre usufruit et nue-propriété dépend de la durée du démembrement.

Graphique fonctionnement démembrement

Le fonctionnement

L'investisseur en démembrement immobilier bénéficie d'une importante décote sur son investissement qui peut varier de 30% à 50% de la valeur globale du bien immobilier en fonction de la durée de l'opération. Plus la durée de démembrement est longue, plus la décote sera importante. Cette décote est équivalente à la somme des loyers que l'investisseur aurait pu encaisser durant la période de démembrement (en franchise d'impôt).

Illustration

Dans le cas d'un démembrement de propriété sur 15 ans avec 40% de décote initiale (valeur de l'Usufruit) et en prenant les hypothèses suivantes :

  • Prix de l'immobilier équivalent à celui d'aujourd'hui
  • Inflation à 1% / an
Rendement de l'opération
4,46% / an

Rendement mécanique de la décote 3,46% + rendement économique de l'inflation de 1%

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Une fiscalité avantageuse

Ce type d'investissement immobilier peut procurer de nombreux avantages fiscaux. Placement patrimonial, il se valorise naturellement dans le temps sans alourdir votre fiscalité, que ce soit pendant la durée du placement ou au terme du démembrement :

Absence de taxe foncière

Celle-ci est payée par l'Usufruitier.

Diminution de l'impôt sur les revenus fonciers

Les intérêts d'emprunt de votre éventuel crédit immobilier viennent en déduction des revenus fonciers que vous pourriez percevoir sur d'autres investissements immobiliers.

Absence d'Impôt sur la Fortune Immobilière

Non assujetti à l'IFI, ce type d'iinvestissement immobilier vous permet de diminuer votre base taxable.

Imposition minorée sur les plus-values en fin de démembrement

Celle-ci est calculée sur la valeur vénale d'acquisition du bien*. Par ailleurs, la durée de la période de démembrement est prise en considération pour le calcul des abattements liés à la durée de conservation.

Optimisation de la transmission de votre patrimoine

En cas de transmission de la Nue-Propriété, vous ne supportez les droits de donation ou de succession que sur la valeur de cette dernière.

*Egale à la somme du prix d’achat de la nue propriété payé par l'acquéreur augmenté du prix de l'usufuit payé par le bailleur institutionnel - selon la réglementation applicable en 2018.

La possibilité d'intégrer un crédit immobilier

La possibilité d'intégrer un crédit immobilier

Investir via un crédit immobilier permet de bénéficier d'un effet de levier, l'investisseur remboursant la part de la Nue-Propriété avec son crédit pendant que le bien se valorise au cours du temps sur sa valeur en pleine propriété. Cet investissement possède également l'avantage de n'être soumis à aucun aléa dans le plan de financement lié au défaut de paiement des loyers.

Un marché secondaire dynamique

Comparé à un investissement immobilier traditionnel de défiscalisation, ce type d'investissement immobilier est plus liquide étant donné qu'il est fondé sur le code civil et non sur une loi de défiscalisation qui peut s'avérer non pérenne ou soumise à des contraintes diverses comme une durée de conservation minimum du bien immobilier. Historiquement, la demande sur le marché secondaire de la revente en démembrement est supérieure à l'offre : alors que peu de nus-propriétaires procèdent à la revente de leur bien, de nombreux acquéreurs potentiels recherchent des durées plus courtes tout en bénéficiant des mêmes avantages patrimoniaux et fiscaux sur la durée restant à courir.

Un marché secondaire liquide

Une autre manière de se constituer un capital et des revenus complémentaires

  • Réaliser vos projets à l'issue de l'opération lors de la vente de votre bien immobilier avec une fiscalité avantageuse ;
  • Vous constituer une résidence secondaire dans une station balnéaire cotée ou un pied-à-terre dans une grande ville si vous décidez de le conserver ;
  • Percevoir un complément de revenus en louant votre bien immobilier, choix qui peut s'avérer primordial notamment lors d'un départ à la retraite, souvent accompagné d'une baisse des revenus.

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Programme de Nantes

Nantes

Disponible

Programme Résidence du Croissant

Un quartier résidentiel apprécié pour sa qualité de vie au calme à 10 minutes du centre historique

Livraison T4 2019
Nombre de lots 12
Typologies T1 au T3
Budget Nue-Propriété 73 200€ à 160 630€
Permis de construire purgé
Fiche produit
Programme de bordeaux

Bordeaux

Vendu

Programme Héritage Saint-Michel

Une situation exceptionnelle en plein centre-ville, face à la Basilique Saint-Michel et à 50 mètres des quais de la Garonne

Livraison T2 2019
Nombre de lots 7 sur un total de 22
Typologies T1 au T3
Budget Nue-Propriété 102 180€ à 251 332€
Permis de construire purgé
Fiche produit

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