Le premier réflexe à avoir en matière de transmission de patrimoine est l’anticipation. Plus une opération est envisagée en amont, plus les impacts fiscaux pourront être maitrisés. En fonction de la typologie de patrimoine que vous avez à transmettre, différentes solutions de donation existent. Inter Invest propose des solutions ciblées : le démembrement immobilier et l’apport-cession.

Transmission de patrimoine pour les particuliers

Le démembrement immobilier

Plusieurs options de transmission de patrimoine existent pour les particuliers. De manière générale, chaque parent peut effectuer des donations non fiscalisées dans la limite de 100 000 euros par enfant tous les 15 ans. Une donation peut se faire en nature, en titres ou via un bien immobilier. Pour réduire la fiscalité attachée à la donation d’un bien immobilier, le démembrement de propriété est une solution efficace. Vous conservez l’usufruit tandis que la nue-propriété revient à vos enfants. Cette donation étant faite de votre vivant, vous supporterez uniquement les droits de donation sur la valeur de la nue-propriété.

Pour aller plus loin, avez-vous envisagé d’acquérir un bien directement en démembrement ? Cette opération permet d’acheter avec une décote importante tandis que l’usufruit est cédé, pendant une durée déterminée, à un bailleur institutionnel qui prend tous les risques liés à la location. A l’issue de cette période, l’usufruit et la nue-propriété sont à nouveau réunis.

Et si vos enfants profitaient de ce mécanisme de transmission du patrimoine ? Comme pour un démembrement traditionnel, vous ne payez les droits de donations que sur la valeur de la nue-propriété. En revanche, si vous n’avez pas pensé cette donation de votre vivant, vos enfants ne seront pas redevables des droits de succession sur la valeur globale de ce bien immobilier : ils ne s’appliqueront qu’à la seule nue-propriété. Vous leur aurez ainsi constitué un patrimoine d’une valeur bien supérieure à votre don initial.

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Transmission de patrimoine pour les dirigeants

Le mandat apport-cession

Dirigeants, chefs d’entreprise et salariés actionnaires, une mesure existe lors de la vente de vos actions afin de s’exonérer de l’imposition sur la plus-value de cession. Il s’agit du dispositif de l’apport-cession (article 150-0 B Ter du CGI).

Vous pouvez ainsi créer une holding que vous contrôlez et y loger tout ou partie de vos titres. L’apport des titres à votre holding antérieurement à la cession permet de se placer sous ce régime du report d’imposition, c’est-à-dire de figer le montant de la plus-value imposable en fonction des règles en vigueur au moment de l’apport et de reporter l’imposition effective sur la plus-value de cession pendant toute la durée de vie de votre holding.

En créant cette holding moins de 3 ans avant la vente, vous devrez en contrepartie du report d’imposition investir un minimum de 50% des produits de cession dans des sociétés non cotées éligibles sous un délai de deux ans.

Aucune fiscalité liée à la cession n’est due pendant toute la durée de vie de votre holding, les titres de celle-ci peuvent être transmis à vos enfants, l’exonération d’imposition de la plus-value en report est alors définitivement acquise si le donataire conserve les titres pendant au moins 18 mois. Un pacte Dutreil peut également être mis en place afin de bénéficier, sous certaines conditions, d’une exonération de droits de succession sur 75% des titres transmis.