Comprendre la SCPI de rendement

Investir dans l’immobilier sans acheter d’appartement, c’est possible. De plus en plus de Français se tournent vers les SCPI de rendement pour placer leur argent et toucher des revenus réguliers. Ce placement séduit par sa simplicité, son accessibilité et la promesse d’un complément de revenu. Découvrez, avec plus de détails, ce qu’est une SCPI de rendement.

Comment fonctionne la SCPI de rendement ? 

Qu’est-ce qu’une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) ?

Une SCPI est une société qui collecte de l’argent auprès d’investisseurs pour acheter, gérer et louer un patrimoine immobilier, principalement des bureaux, commerces, entrepôts ou logements. En échange, chaque investisseur devient associé de la SCPI et détient des parts, comme on détiendrait des actions dans une entreprise.

Vous n’achetez donc pas un bien immobilier en direct, mais une fraction d’un portefeuille immobilier, réparti sur plusieurs biens et souvent dans différentes zones géographiques.

De manière générale, la SCPI fonctionne de la façon suivante : 

• Vous investissez un certain montant, en achetant des parts de SCPI.

• La SCPI utilise les fonds collectés pour acheter des biens (bureaux, commerces, etc.).

• Elle s’occupe ensuite de tout : recherche de locataires, gestion des loyers, entretien des biens.

• Vous recevez chaque trimestre (ou parfois mensuellement) une part des loyers perçus, au prorata de vos parts.

• Vous pouvez revendre vos parts plus tard, mais la liquidité n’est pas garantie immédiatement comme en Bourse.

Et la SCPI de rendement, alors ?

C’est le type de SCPI le plus courant et le plus recherché aujourd’hui. Ces SCPI visent une rentabilité annuelle élevée (plutôt que la valorisation du capital ou la défiscalisation). Elles le font en investissant dans l’immobilier professionnel, avec des locataires solides, et une gestion active.

Plus spécifiquement, voici ce qui la distingue des SCPI classiques :

• Elle achète des immeubles professionnels (bureaux, entrepôts, commerces, etc.) qui génèrent des loyers potentiellement élevés et stables.

• Elle vise à délivrer un rendement attractif, souvent autour de 4 % à 5 % net de frais par an (avant impôts).

• Le patrimoine est diversifié, souvent dans plusieurs régions voire pays (notamment en Europe), ce qui limite les risques.

• Il y a des dizaines, voire des centaines de locataires, donc moins de dépendance à un seul locataire.

Quels sont les avantages d’investir dans une SCPI de rendement ?

Des revenus réguliers et potentiellement élevés

C’est l’objectif principal de la SCPI. Vous permettre de percevoir des loyers, souvent chaque trimestre, au prorata des parts que vous détenez. En moyenne, le rendement annuel brut (avant impôts) de ces SCPI est de 4 % à 5 % (variable selon la SCPI). Cela peut donc être une source complémentaire de revenus, utile pour anticiper la retraite, compenser une baisse de salaire, etc.

Pas de gestion à faire

Vous n’avez rien à gérer vous-même :

• pas de recherche de locataires ;

• pas d’entretien des biens ;

• pas de travaux à organiser.

La société de gestion s’en charge entièrement, en échange de frais inclus dans le rendement. C’est un placement immobilier 100 % passif.

Accessibilité

Vous pouvez investir dans une SCPI de rendement avec un ticket d’entrée relativement bas, souvent autour de 2 000 à 5 000 €. C’est beaucoup plus accessible que l’achat d’un appartement à 200 000 €, par exemple.

Diversification du risque

Votre argent est investi dans des dizaines voire centaines de biens, dans plusieurs zones géographiques, avec plusieurs types de locataires. Cela limite le risque de vacances locatives. Si un locataire fait défaut, les autres assurent une continuité de revenus. C’est donc moins risqué qu’un investissement locatif classique où tout repose sur un seul bien et un seul locataire.

Rendement souvent supérieur à d’autres placements

Une bonne SCPI de rendement peut afficher jusqu’à 4 à 5 % de rendement brut, soit plus que le Livret A (actuellement à 2,4 %), le fonds en euros de l’assurance-vie ou même certaines obligations. C’est donc un bon compromis entre rendement et stabilité.

Autre avantage, certains baux commerciaux sont indexés sur l’indice des loyers, donc les loyers versés peuvent augmenter avec l’inflation, ce qui vous protège un peu de la perte de pouvoir d’achat à long terme.

Quels sont les inconvénients de la SCPI de rendement ?

Fiscalité parfois lourde (en direct)

Les revenus issus des SCPI sont des revenus fonciers, donc imposés à votre TMI (Taux Marginal d’Imposition : 11 %, 30 %, 41 %, voire 45 % selon vos revenus) avec en plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Pour un foyer imposé à 30 %, cela peut représenter près de 47 % d’impôts sur les revenus bruts. Or, cette fiscalité peut impacter la rentabilité de votre placement. 

Risque de perte en capital

Comme pour tout investissement immobilier :

• La valeur des immeubles peut baisser si le marché se retourne.

• Le prix de vos parts peut donc être revendu moins cher que le prix d’achat (surtout en cas de crise immobilière).
   

Ce n’est pas un placement garanti, contrairement au Livret A ou à un fonds euros.

Liquidité limitée

Vous ne pouvez pas revendre vos parts du jour au lendemain. Il faut attendre qu’un acheteur se présente. Cela peut prendre quelques semaines, voire mois, selon la SCPI et le marché.
Enfin, en cas de crise, la SCPI peut suspendre temporairement les retraits.

C’est pourquoi il faut considérer la SCPI comme un placement à moyen voire long terme (au moins 8 à 10 ans).

Rendement non garanti

Même si les SCPI visent 4 % à 5 % de rendement, ce n’est pas une promesse contractuelle. Si les loyers baissent (locaux vides, impayés, marché en crise), le rendement baisse aussi. Contrairement à un livret d’épargne, il n’y a pas de garantie de capital ni de revenu.

SCPI de rendement : pour quel profil ?

La SCPI de rendement peut vous être adapté si : 

• Vous cherchez des revenus réguliers. C’est l’objectif numéro un de ce type de placement, générer un complément de revenus.

• Vous êtes prêt à immobiliser votre argent sur 8 à 10 ans. Une SCPI de rendement n’est pas liquide, donc elle s’adresse à un investisseur qui n’a pas besoin de récupérer les fonds rapidement. Peut bloquer son épargne sur le moyen-long terme.

• Vous n’avez pas envie de gérer de l’immobilier en direct.

• Vous êtes à l’aise avec une fiscalité sur les revenus fonciers.

• Vous cherchez à diversifier votre épargne. 

En revanche, mieux vaut éviter les SCPI de rendement si : 

• Vous avez besoin de récupérer votre argent à court terme.

• Vous ne supportez aucune incertitude sur le capital.

• Vous attendez une performance "explosive" ou spéculative (ce n’est pas le bon outil).

SCPI de rendement : tout ce que vous devez savoir