Immobilier
Acheter en nue-propriété
Le schéma de démembrement de propriété offre à tout investisseur la possibilité d’acquérir la nue-propriété d’un bien immobilier en bénéficiant d’une réduction de prix de l’ordre de 30 à 40% correspondant aux loyers qu’il aurait perçu s’il en était plein propriétaire. L’usage de l’appartement (usufruit) est quant à lui cédé à un bailleur professionnel qui percevra les revenus et supportera toutes les charges pendant 15 à 20 ans. Cet investissement « zéro contrainte » offre donc à l’acquéreur nue-propriétaire l’avantage d’une absence totale de contrainte de gestion ou aléas locatifs, ni imposition. En mobilisant une épargne privée socialement responsable et économiquement performante, ce dispositif encore trop méconnu vient enrichir les dispositifs classiques pour accroitre l’offre de logements à loyers abordables et permettre aux actifs de vivre au cœur des territoires les plus attractifs. Au terme de la période de démembrement, l’investisseur récupère la pleine propriété de l’appartement, se constituant ainsi un patrimoine ou un complément de revenus idéal pour la retraite.
Inter Invest Immobilier apporte le plus grand soin à la sélection des emplacements immobiliers. Ces localisations « Premium » ciblent trois catégories d'agglomération :
- Paris ainsi que l'Ile de France
- Les grandes métropoles en Province ( Bordeaux, Lyon, Nantes, etc…)
- Les stations balnéaires cotées.
Les investisseurs en démembrement de propriété peuvent ainsi se constituer un patrimoine foncier se valorisant avec le temps dans le cadre de l’achat de biens immobiliers en nue-propriété via un démembrement immobilier temporaire, l'usufruit étant cédé à un bailleur social de premier rang.
Benjamin Prod’Homme, Directeur Partenariat Nord-Ouest d’Inter Invest, vous présente le démembrement en usufruit locatif social
Communication à caractère promotionnel
Arielle Magnet, Directrice Partenariat Sud-Ouest d’Inter Invest, vous présente le dispositif et ses avantages
Communication à caractère promotionnel
Historique
Les dates clés
Inter Invest Immobilier, l'entité du Groupe Inter Invest spécialisée en immobilier patrimonial, vous propose des programmes immobiliers en nue-propriété de grande qualité dans des villes à fort potentiel. Inter Invest Immobilier s'appuie notamment sur l'expertise du Groupe qui a une expérience de 32 ans avec notamment plus de 50 000 m2 d'immeubles anciens en lois Malraux et Monuments Historiques.
1991
Création par Daniel Petit d'Inter Invest
2018
Création de la structure Inter Invest Immobilier, filiale dédiée à l’immobilier en nue-propriété
Première opération en bloc à Toulouse
2020
Lancement de la résidence étudiante « Square Saint-Louis » à Bordeaux représentant 130 logements
2021
Arrivée d’Isabelle PEENE-DUPONT en tant que Directrice Générale d’Inter Invest Immobilier
2ème prix dans la catégorie « Concepteur de solutions immobilières en démembrement » par le magazine Gestion de Fortune
2022
Livraison de la résidence étudiante « Académia » à Grenoble
2023
1er prix dans la catégorie " Concepteur de solutions immobilières en démembrement " par le magazine Gestion de Fortune.
2ème place " décernée dans la catégorie "Immobilier - Démembrement par le magazine Investissement Conseils
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Qu’est-ce que la nue-propriété ?
Il s'agit de la résultante de la séparation de deux droits (Code Civil) : l'Usufruit et la Nue-propriété. Le premier droit se rapporte au droit d'utiliser le bien immobilier et d'en percevoir les revenus. Ce droit est vendu à un bailleur institutionnel qui va exploiter le logement pendant une période de 15 à 20 ans. Le second droit correspond, quant à elle, au droit de disposer du bien immobilier à la fin de la période d'exploitation du bailleur institutionnel après que ce dernier a rénové le logement. L’achat immobilier en nue-propriété par un investisseur privé s'effectue soit en direct soit par l'intermédiaire d'une société.
Votre prix d’acquisition
Valeur des flux de loyers
La répartition entre usufruit et nue-propriété dépend de la durée du démembrement.
Un investissement immobilier
sans contrainte
Le démembrement de propriété est le seul investissement immobilier qui permet d'éviter toutes les contraintes immobilières traditionnelles :
Aucune gestion locative
Suppression du risque d'impayés, directement supporté par le bailleur institutionnel qui achète l'Usufruit. Celui-ci gère et perçoit les loyers des locataires éligibles au dispositif. C'est également l'Usufruitier qui sera chargé de remettre votre bien en bon état d'habitabilité en fin de période de démembrement.
Aucune charge financière
L'ensemble des charges locatives et des travaux concernant le bien immobilier est supporté par l'Usufruitier qui règle également les charges financières, notamment les taxes foncières et d'habitation. Les réparations courantes sont aussi à la charge de l'Usufruitier pendant la période de l'opération.
Fiscalité optimisée
A l'inverse des investissements immobiliers traditionnels fortement fiscalisés, ce type d'investissement permet aux nu-propriétaires de bénéficier d'une fiscalité optimisée, notamment par l'absence d'IFI et une imposition minorée sur les plus-values en fin d'opération.
Le fonctionnement
L'investisseur en démembrement immobilier bénéficie d'une importante décote sur son investissement qui peut varier de 30% à 40% de la valeur globale du bien immobilier en fonction de la durée de l'opération. Plus la durée de l'opération est longue, plus la décote sera importante. Cette décote est équivalente à la somme des loyers que l'investisseur aurait pu encaisser durant la période de démembrement (en franchise d'impôt).
Illustration
Dans le cas d'un démembrement immobilier sur 15 ans avec 40% de décote initiale (valeur de l'Usufruit) et en prenant les hypothèses suivantes :
- Prix de l'immobilier équivalent à celui d'aujourd'hui
- Inflation à 1% / an
Rendement de l'opération
3,46% / an
Rendement mécanique de la décote 3,46% + rendement économique de l'inflation de 1%
Une fiscalité avantageuse
Ce type d'investissement immobilier peut procurer de nombreux avantages. Placement patrimonial, il se valorise naturellement dans le temps sans alourdir votre fiscalité, que ce soit pendant la durée du placement ou au terme du démembrement :
Absence de taxe foncière
Celle-ci est payée par l'Usufruitier.
Diminution de l'impôt sur les revenus fonciers
Les intérêts d'emprunt de votre éventuel crédit immobilier viennent en déduction des revenus fonciers que vous pourriez percevoir sur d'autres investissements immobiliers.
Absence d'Impôt sur la Fortune Immobilière
Non assujetti à l'IFI, ce type d'iinvestissement immobilier vous permet de diminuer votre base taxable.
Imposition minorée sur les plus-values en fin de démembrement
Celle-ci est calculée sur la valeur vénale d'acquisition du bien*. Par ailleurs, la durée de la période de démembrement est prise en considération pour le calcul des abattements liés à la durée de conservation.
Optimisation de la transmission de votre patrimoine
En cas de transmission de la Nue-Propriété, vous ne supportez les droits de donation ou de succession que sur la valeur de cette dernière.
*Egale à la somme du prix d’achat de la Nue-propriété payé par l'acquéreur augmenté du prix de l'usufuit payé par le bailleur institutionnel - selon la réglementation applicable en 2018.
La possibilité d'intégrer un crédit immobilier
Investir via un crédit immobilier permet de bénéficier d'un effet de levier, l'investisseur remboursant la part de la Nue-Propriété avec son crédit pendant que le bien se valorise au cours du temps sur sa valeur en pleine propriété. Cet investissement possède également l'avantage de n'être soumis à aucun aléa dans le plan de financement lié au défaut de paiement des loyers.
Un marché secondaire dynamique
Comparé à un investissement immobilier traditionnel de défiscalisation, ce type d'investissement immobilier est plus liquide étant donné qu'il est fondé sur le code civil et non sur une loi de défiscalisation qui peut s'avérer non pérenne ou soumise à des contraintes diverses comme une durée de conservation minimum du bien immobilier. Historiquement, la demande sur le marché secondaire de la revente en démembrement est supérieure à l'offre : alors que peu de nus-propriétaires procèdent à la revente de leur bien, de nombreux acquéreurs potentiels recherchent des durées plus courtes tout en bénéficiant des mêmes avantages patrimoniaux et fiscaux sur la durée restant à courir.
Une autre manière de se constituer un capital et des revenus complémentaires
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Actualités
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L’opération en nue-propriété « Académia », sélectionnée en 2021 par Inter Invest Immobilier est sur le point d’être livrée.
