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La nue-propriété est un droit attaché à un bien immobilier. Avec l’usufruit, ces deux prérogatives forment la pleine-propriété. Le nu-propriétaire d’un bien immobilier ne dispose pas du droit de jouir du bien ou d’en tirer profit. Concrètement, il lui est impossible de percevoir les revenus issus de sa location ou même d’y loger. Par conséquent, le nu-propriétaire n’est pas soumis aux charges afférentes à l’usage du bien immobilier.


Sommaire

Cette division du droit de propriété est exploitée en matière d’investissement immobilier permettant aux particuliers d’acquérir à terme un bien immobilier avec une forte décote. Dans le cadre d’un programme immobilier en nue-propriété, tandis que l’usufruit d’un bien neuf est vendu à un bailleur institutionnel, la nue-propriété est acquise par un particulier pour 30 à 40% de la valeur totale du bien. La période de démembrement qui s’étend sur 15 à 20 ans est la période pendant laquelle le nu-propriétaire ne peut ni utiliser le bien ni en percevoir les revenus. Ces avantages sont acquis par l’usufruitier qui assume également la gestion ainsi que toutes les charges relatives au bien (impôts, charges et travaux). A l’issue de la période de démembrement, l’investisseur acquiert la pleine-propriété du bien de façon automatique et gratuite.

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Impôt sur le revenu, taxe foncière et cotisations sociales

L’usufruitier assumant seul la gestion du bien, la rentabilité de l’investissement pour le nu-propriétaire n’est pas impactée par les risques locatifs. Au cours de la période de démembrement, celui-ci ne paye aucun impôt relatif à la détention du bien (impôt locaux) ou à son usage (impôt sur les revenus fonciers). Puisque le nu-propriétaire ne perçoit pas les loyers, aucune cotisation sociale relative au bien n’est due. Au terme de la période, la gestion du bien incombe à l’investisseur devenu plein-propriétaire. S’il cède le bien, le prix d’acquisition pour le calcul de la plus-value sera la valeur totale du bien lors de son investissement, et non le montant effectivement payé pour la nue-propriété. Le recouvrement de l’usufruit constitue donc un gain net pour l’ex nu-propriétaire car la plus-value ne tient compte que de la valorisation globale du bien avec le temps et non le rendement issu du mécanisme de la nue-propriété.

Impôt sur les successions

Le dispositif comporte également des avantages au niveau de la transmission. Les droits de donation ou de succession ne s’appliquent que sur 54% la valeur totale du bien lorsque l’opération a lieu entre la 1ère et la 5ème année du démembrement. Ces droits s’appliquent ensuite sur 77% de la valeur du bien si la transmission survient entre la 6ème année et la fin de la période de démembrement. De plus, la nue-propriété n’est pas comprise dans l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière ce qui rend cet investissement particulièrement intéressant pour préparer la transmission chez les contribuables qui se situent à la limite du seuil d’imposition. Les droits ne s’appliqueront pas sur la partie de l’usufruit qui sera récupérée par les bénéficiaires de la transmission car l’opération aura eu lieu pendant la période de démembrement.

Impôt sur la fortune immobilière

Le démembrement de propriété présente également un avantage pour l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). En effet, le nu-propriétaire n’est pas redevable de l’IFI pour le bien immobilier qu’il détient pendant toute la période de démembrement.

Impôt sur les revenus fonciers

Enfin, la nue-propriété est très intéressante pour les contribuables souhaitant alléger la fiscalité sur des revenus fonciers. Ils peuvent contracter un crédit pour acheter un bien en nue-propriété, et les intérêts d’emprunt pourront être déduits de leurs revenus fonciers issus de biens dont ils disposent de l’usufruit. Une charge déductible est ainsi créée sans ajouter de revenu imposable ou de risque locatif. 

Exemple 

Un bien de 100 000€ en pleine propriété avec une décote de 35% et une période de démembrement de 16 ans sera vendu en nue-propriété à 65 000€. Pendant 16 ans aucun revenu foncier n’est perçu tandis qu’aucune charge ni impôt ne sont dus. Cette valeur n’est pas intégrée dans l’assiette de l’IFI.

Au terme de la période de 16 ans, l’investisseur récupère l’usufruit de 35 000€ et dispose désormais de la totalité de son bien pour une valeur de 100 000€ (hors variation des prix de l’immobilier). Cette augmentation du patrimoine du propriétaire n’est soumise à aucune taxe, mais le bien est désormais inclus dans l’assiette de l’IFI pour une valeur de 100 000€. Le propriétaire peut désormais percevoir les loyers mais devra payer l’impôt sur ceux-ci, ainsi que toute charge relative au bien.

Si l’investisseur cède son bien, la plus-value sera calculée sur un prix d’acquisition de 100 000€ et non au prix de 65 000€ effectivement payé 16 plus tôt.


Foire aux questions

Pourquoi conserver une part en pleine propriété ?

Le recours à une SCI (Société Civile Immobilière) permet de donner un bien immobilier, en conservant sa gestion ou les revenus qu’il peut générer. Pour garder sa qualité d’associé, il sera nécessaire de conserver un minimum de parts en pleine propriété. Souvent les parents achètent un bien et constituent une SCI. Ils donneront la nue-propriété des parts à leurs enfants, mais ils s’en réservent l’usufruit. Cela leur permet de préparer la transmission de leur patrimoine tout en bénéficiant des abattements fiscaux en vigueur.

Qui paie les frais de succession en cas d'usufruit ?

Les frais de succession sont calculés selon la valeur de chacun des droits, en fonction de l’âge de l’usufruitier. Néanmoins, on note que la transmission d'un patrimoine et les frais de succession varient selon le lien de parenté avec le défunt. Le conjoint, qui est généralement l’usufruitier, est exonéré de droits de succession. En ce qui concerne l’ascendant du défunt ou les descendants qui sont les nus-propriétaires, ils bénéficient d’un abattement de 100 000 euros sur la part d’héritage. Une fois cet abattement appliqué, les droits de succession sont alors calculés par tranche selon un barème progressif. Au décès de l’usufruitier, les nus-propriétaires récupéreront le bien immobilier dans son ensemble, sans payer de droits sur la valeur de l’usufruit.

Quelle est la part de l'usufruitier en cas de vente ?

La répartition du fruit de la vente d’un bien immobilier se calcule en fonction de l’âge de l’usufruitier selon un barème établi par l’administration fiscale. En effet, jusqu’à 20 ans, l’usufruitier touchera 90% de la valeur du bien. Entre 21 et 30 ans, il en touchera 80%. Entre 31 et 40 ans, il en touchera 70%. Entre 41 et 50 ans, il en touchera 60%. Entre 51 et 60 ans, il en touchera 50%. Entre 61 et 70 ans, il en touchera 40%. Entre 71 et 80 ans, il en touchera 30%. Entre 81 et 90 ans, il en touchera 20%. Enfin, à partir de 90 ans, l’usufruitier ne touchera que 10% de la valeur du bien immobilier en cas de vente.

Jean-Baptiste de PASCAL

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