L’investissement en Pinel ancien et les divers avantages fiscaux

Comment investir en Pinel ancien ?

Tout comme la loi Pinel neuf, le « programme Pinel ancien réhabilité » ou « Pinel optimisé au déficit foncier » permet de bénéficier d’un avantage fiscal sur des investissements en immobilier locatif, sous certaines conditions. La différence est que celui-ci concerne plutôt les logements anciens ayant déjà faits l’objet d’au moins une occupation. L’investissement dans le Pinel ancien n’est pas difficile, bien que le coût et la longueur de la procédure puissent provoquer des réticences. En général, l’investissement se fait en quatre étapes :

• L’acquisition d’un bien immeuble considéré inhabitable selon des critères précis ;
• La prise de contact avec un expert pour effectuer le diagnostic ;
• La réhabilitation du bien immobilier ;
• L’évaluation du logement à la fin des travaux menés.
• S’agissant de la mise en location, les conditions sont les mêmes que pour les logements neufs.

Les conditions d’éligibilité

Choisir une entreprise de travaux de réhabilitation est un critère primordial pour pouvoir bénéficier des avantages de la loi Pinel dans l’ancien. Le logement, initialement jugé inhabitable, doit être transformé en un logement décent à l’issue des travaux. Avant d’y parvenir, d’autres critères spécifiques doivent être satisfaits comme la localisation géographique : seuls les biens situés en zones A bis, A et B1 sont éligibles au dispositif. Le but du gouvernement dans ce recentrage géographique est d’y favoriser la création de logements, de manière à en faciliter l’accès au plus grand nombre. C’est d’ailleurs pour cette raison que les loyers et les ressources des locataires sont plafonnés.

Les logements concernés

Les logements concernés par le Pinel ancien sont au nombre de deux, la première catégorie étant les logements considérés en état de délabrement. Pour juger de cet état, il faut se baser sur les critères du logement décent tels que définis par la loi. Seuls les locaux jugés inhabitables pourront bénéficier du dispositif. La seconde catégorie de logements concerne les locaux commerciaux ou industriels à transformer en local d’habitation. Néanmoins et quel que soit le cas, le propriétaire doit s’engager à procéder à des travaux de réhabilitation à l’issue desquels, les critères de décence doivent être respectés. Les performances énergétiques du logement rénové doivent s’apparenter à celles des maisons neuves.

Où investir en Pinel ancien en 2022 ?

Grâce au prolongement de la défiscalisation Pinel, l’investissement est plus que jamais intéressant en 2022. Lyon, Paris, Toulouse ou encore Marseille sont notamment des villes permettant de bénéficier des avantages du dispositif ancien. Investir dans le cœur de ville comme à Lille est la garantie d’un investissement pérenne. La frontière belge fait de l’endroit un incontournable aussi bien pour les étudiants que pour les travailleurs et retraités et contribue au dynamisme du marché locatif. Il en est de même de Marseille, deuxième ville de France, qui intéresse particulièrement les investisseurs en raison de son dynamisme et de sa merveilleuse situation géographique. La richesse culturelle de la ville est également notable grâce à la présence de nombreux théâtres, musées et salles de concert. S’agissant de Montpellier, la forte pression démographique fait de la 7ème plus grande ville française un endroit très prisé des investisseurs pour le dispositif Pinel.

Les avantages fiscaux du Pinel ancien

Les avantages fiscaux de l’investissement en Pinel ancien sont à quelques différences près les mêmes que ceux de la loi Pinel dans le neuf. La même réduction de 12%, 18% ou 21% sur le montant investi à l’achat du bien reste et correspondent respectivement aux durées de location de 6, 9 ou 12 ans. Mais le programme Pinel ancien réhabilité ne permet pas de bénéficier de la réduction de taxe foncière et des frais de notaire tels que prévus lors de l’achat d’un bien neuf. À la place, le dispositif permet de supprimer tout ou une partie des revenus fonciers par l’intermédiaire du déficit foncier.

Le dispositif Denormandie complète la loi Pinel dans l’ancien

La loi Denormandie est un dispositif de défiscalisation immobilière instauré par l’ancien ministre délégué au logement Julien Denormandie en 2019. Il vient compléter la loi Pinel ancien avec, pour but de favoriser le développement du marché de l’immobilier ancien et de stimuler la réhabilitation de logements. La nouvelle loi veut en effet encourager les propriétaires-bailleurs à procéder à des travaux de rénovation de vieux logements en dynamisant les centres de plusieurs villes françaises. Si la loi Pinel s’appliquait initialement sur les logements inhabitables, la loi Denormandie a permis de bénéficier de la défiscalisation sur les logements anciens vétustes. Les conditions des deux dispositifs sont les mêmes et doivent respecter certains plafonds de loyers et de ressources.

Investir en SCI Pinel

À titre de rappel, la SCI est un contrat par lequel au moins deux personnes s’engagent à mettre en commun un ou plusieurs biens immobiliers pour se constituer un patrimoine immobilier. À la différence de la SCPI, la SCI est souvent conclue entre des personnes de la même famille ou entre amis. Le but est de faire en sorte que chaque associé perçoive les bénéfices des biens et en partage les frais. Ces sociétés civiles ont pour avantage de pouvoir bénéficier d’un dispositif de défiscalisation. Elles permettent donc de tirer des avantages fiscaux des dispositifs en question tout en profitant des avantages propres à la société.

Fonctionnement de la SCI avec la loi Pinel : avantages et conditions

Investir dans une société civile immobilière avec le dispositif Pinel procure les mêmes avantages que dans le cadre d’un investissement avec la loi Pinel classique. Il permet notamment de bénéficier des mêmes réductions sur l’impôt sur le revenu. Les conditions sont également les mêmes. Le logement doit être loué nu tout en se trouvant dans une des zones éligibles et prédéfinies par la loi. Le respect des plafonds de loyers et de ressources des locataires demeure également central. En outre, la SCI doit renoncer au paiement de l’impôt sur les sociétés et être assujettie à l’impôt sur le revenu en ce qui concerne les bénéfices.