Nos clients parlent de nous !

La loi Pinel est un dispositif permettant aux investisseurs en immobilier locatif de bénéficier d’une réduction d’impôt sur la base du respect de plusieurs critères prédéfinis. Bien que moins connu que son double la loi Pinel neuf, la loi Pinel ancien permet d’investir en immobilier locatif dans des logements anciens tout en bénéficiant des mêmes avantages fiscaux.


Sommaire

Comment investir en Pinel ancien ?

Tout comme la loi Pinel neuf, le « programme Pinel ancien réhabilité » ou « Pinel optimisé au déficit foncier » permet de bénéficier d’un avantage fiscal sur des investissements en immobilier locatif, sous certaines conditions. La différence est que celui-ci concerne plutôt les logements anciens ayant déjà faits l’objet d’au moins une occupation. L’investissement dans le Pinel ancien n’est pas difficile, bien que le coût et la longueur de la procédure puissent provoquer des réticences. En général, l’investissement se fait en quatre étapes :

  • L’acquisition d’un bien immeuble considéré inhabitable selon des critères précis ;
  • La prise de contact avec un expert pour effectuer le diagnostic ;
  • La réhabilitation du bien immobilier ;
  • L’évaluation du logement à la fin des travaux menés.
  • S’agissant de la mise en location, les conditions sont les mêmes que pour les logements neufs.

Les conditions d’éligibilité

Choisir une entreprise de travaux de réhabilitation est un critère primordial pour pouvoir bénéficier des avantages de la loi Pinel dans l’ancien. Le logement, initialement jugé inhabitable, doit être transformé en un logement décent à l’issue des travaux. Avant d’y parvenir, d’autres critères spécifiques doivent être satisfaits comme la localisation géographique : seuls les biens situés en zones A bis, A et B1 sont éligibles au dispositif. Le but du gouvernement dans ce recentrage géographique est d’y favoriser la création de logements, de manière à en faciliter l’accès au plus grand nombre. C’est d’ailleurs pour cette raison que les loyers et les ressources des locataires sont plafonnés.

Les logements concernés

Les logements concernés par le Pinel ancien sont au nombre de deux, la première catégorie étant les logements considérés en état de délabrement. Pour juger de cet état, il faut se baser sur les critères du logement décent tels que définis par la loi. Seuls les locaux jugés inhabitables pourront bénéficier du dispositif. La seconde catégorie de logements concerne les locaux commerciaux ou industriels à transformer en local d’habitation. Néanmoins et quel que soit le cas, le propriétaire doit s’engager à procéder à des travaux de réhabilitation à l’issue desquels, les critères de décence doivent être respectés. Les performances énergétiques du logement rénové doivent s’apparenter à celles des maisons neuves.

Vous souhaitez réduire votre impôt avec la loi Pinel?

Où investir en Pinel ancien en 2021 ?

Grâce au prolongement de la défiscalisation Pinel, l’investissement est plus que jamais intéressant en 2021. Lyon, Paris, Toulouse ou encore Marseille sont notamment des villes permettant de bénéficier des avantages du dispositif ancien. Investir dans le cœur de ville comme à Lille est la garantie d’un investissement pérenne. La frontière belge fait de l’endroit un incontournable aussi bien pour les étudiants que pour les travailleurs et retraités et contribue au dynamisme du marché locatif. Il en est de même de Marseille, deuxième ville de France, qui intéresse particulièrement les investisseurs en raison de son dynamisme et de sa merveilleuse situation géographique. La richesse culturelle de la ville est également notable grâce à la présence de nombreux théâtres, musées et salles de concert. S’agissant de Montpellier, la forte pression démographique fait de la 7ème plus grande ville française un endroit très prisé des investisseurs pour le dispositif Pinel.

Les avantages fiscaux du Pinel ancien

Les avantages fiscaux de l’investissement en Pinel ancien sont à quelques différences près les mêmes que ceux de la loi Pinel dans le neuf. La même réduction de 12%, 18% ou 21% sur le montant investi à l’achat du bien reste et correspondent respectivement aux durées de location de 6, 9 ou 12 ans. Mais le programme Pinel ancien réhabilité ne permet pas de bénéficier de la réduction de taxe foncière et des frais de notaire tels que prévus lors de l’achat d’un bien neuf. À la place, le dispositif permet de supprimer tout ou une partie des revenus fonciers par l’intermédiaire du déficit foncier.

Le dispositif Denormandie complète la loi Pinel dans l’ancien

La loi Denormandie est un dispositif de défiscalisation immobilière instauré par l’ancien ministre délégué au logement Julien Denormandie en 2019. Il vient compléter la loi Pinel ancien avec, pour but de favoriser le développement du marché de l’immobilier ancien et de stimuler la réhabilitation de logements. La nouvelle loi veut en effet encourager les propriétaires-bailleurs à procéder à des travaux de rénovation de vieux logements en dynamisant les centres de plusieurs villes françaises. Si la loi Pinel s’appliquait initialement sur les logements inhabitables, la loi Denormandie a permis de bénéficier de la défiscalisation sur les logements anciens vétustes. Les conditions des deux dispositifs sont les mêmes et doivent respecter certains plafonds de loyers et de ressources.

Investir en SCI Pinel

À titre de rappel, la SCI est un contrat par lequel au moins deux personnes s’engagent à mettre en commun un ou plusieurs biens immobiliers pour se constituer un patrimoine immobilier. À la différence de la SCPI, la SCI est souvent conclue entre des personnes de la même famille ou entre amis. Le but est de faire en sorte que chaque associé perçoive les bénéfices des biens et en partage les frais. Ces sociétés civiles ont pour avantage de pouvoir bénéficier d’un dispositif de défiscalisation. Elles permettent donc de tirer des avantages fiscaux des dispositifs en question tout en profitant des avantages propres à la société.

Fonctionnement de la SCI avec la loi Pinel : avantages et conditions

Investir dans une société civile immobilière avec le dispositif Pinel procure les mêmes avantages que dans le cadre d’un investissement avec la loi Pinel classique. Il permet notamment de bénéficier des mêmes réductions sur l’impôt sur le revenu. Les conditions sont également les mêmes. Le logement doit être loué nu tout en se trouvant dans une des zones éligibles et prédéfinies par la loi. Le respect des plafonds de loyers et de ressources des locataires demeure également central. En outre, la SCI doit renoncer au paiement de l’impôt sur les sociétés et être assujettie à l’impôt sur le revenu en ce qui concerne les bénéfices.


Foire aux questions

Quelles sont les caractéristiques de performance pour du Pinel ancien ?

Les caractéristiques de performance et précisément de performance énergétique pour du Pinel ancien regroupent 12 critères à remplir. Ceux-ci sont listés dans l’article 4 de l’arrêté du 19 décembre 2003. Figurent parmi ces critères, les conditions relatives à la surface minimale et au volume habitable, à l’absence de risque d'accessibilité au plomb, à la sécurité de l'installation électrique et du gaz, à la présence d'un équipement de chauffage, à l’évacuation des eaux usées et eaux-vannes, ou encore à l’isolation des combles si l'habitation est située sous les combles.

Comment rendre une SCI déficitaire ?

Le déficit foncier est un mécanisme permettant aux associés d’une SCI de diminuer les revenus imposables, avec pour objectif de réduire le montant de l’impôt. L’application de ce mécanisme est toutefois soumise à certaines conditions. La première consiste à conserver le régime fiscal de l’impôt sur le revenu : on parle alors de SCI transparente. D’autres conditions consistent à soumettre les revenus fonciers au régime réel d’imposition et à constater un déficit lors du calcul du résultat fiscal de la Société Civile Immobilière.

Quel justificatif demander aux locataires avec la loi Pinel ?

La liste des pièces justificatives pouvant être demandées au locataire a été dressée dans le décret de novembre 2015 pour éviter les demandes de justification superflues. Il s’agit notamment d’un justificatif d’identité, à savoir carte d’identité ou passeport, voire permis de conduire en cours de validité. Les autres documents à présenter concernent le justificatif de domicile, pour s’assurer du sérieux du futur locataire, le justificatif d’activité, ainsi que le justificatif de ressources.

Jusqu’à quelle date la loi Pinel va-t-elle s’appliquer ?

Instaurée en 2014, la loi Pinel devait initialement être abrogée en 2017. Le dispositif a par la suite été reconduit pour une durée de 4 ans par le gouvernement Macron. En 2020, il a bénéficié d’un nouveau prolongement, stipulant que la loi Pinel expirera désormais en 2024. La réforme effectuée sur la loi Pinel 2018 a néanmoins réduit le zonage à trois, alors qu’il y en avait initialement cinq en 2017.

Peut-on mettre une maison en location en Pinel ?

Une maison vétuste peut être réhabilitée et mise en location en respectant les conditions imposées par le dispositif Pinel ancien : à savoir la zone géographique (A, A bis ou B1), la durée de mise en location (6, 9 ou 12 ans), le plafonnement du loyer selon le barème du zonage Pinel et le plafond de ressources du futur locataire. S’il s’agit d’une maison neuve, l’investisseur pourra bénéficier des avantages Pinel si le permis de construire est déposé avant le 31 décembre 2021 et que les travaux sont finis au bout de 2 ans.

Comment faire sa première déclaration Pinel ?

La déclaration de l’investissement immobilier doit se faire dans l’année suivant la livraison du bien ou l’achèvement des travaux, et chaque année de la durée d’engagement. Un premier formulaire 2044EB récapitulant toutes les caractéristiques du bien et l’engagement de durée est à remplir. Il faut ensuite réaliser un bilan de l’opération foncière en soustrayant aux loyers reçus les divers frais, charges et taxes liés au bien, qui seront reportés dans le formulaire 2042 à l’emplacement revenu foncier. Le montant de la réduction foncière doit être indiqué dans le formulaire sur les revenus complémentaires.

Qui peut investir dans la loi Pinel ?

Le dispositif Pinel est ouvert à tout contribuable français souhaitant investir dans l’immobilier locatif sous réserve du respect des diverses conditions, notamment celles relatives aux logements et aux zones concernées. Il est de ce fait possible d’investir en Pinel en étant simple particulier, en tant que Société Civile Immobilière ou en indivision.

Quelle est la différence entre le Pinel et le déficit foncier ?

Mis à part la réduction d’impôt tel que prévu dans le dispositif Pinel classique, le déficit foncier peut s’ajouter au dispositif Pinel lorsque l’investisseur achète un bien « ancien ». Cet avantage s’obtient à la suite d’une réduction considérable du montant des revenus fonciers imposables. En effet, les différents frais relatifs à la gestion, à l’entretien et aux divers travaux de réparation figurent parmi les charges à déduire des revenus fonciers. À partir du moment où les revenus fonciers sont inférieurs à ces charges, on parle de déficit foncier. Ceux qui investissent peuvent donc mettre en œuvre cumulativement deux moyens pour défiscaliser. Ils peuvent à la fois se prévaloir de la réduction d’impôt grâce au dispositif Pinel classique, mais aussi de celle issue du déficit foncier.

Jean-Baptiste de PASCAL

-

Pour approfondir

Vous souhaitez
réduire votre
impôt avec la loi
Pinel ?

Je lance la simulation

Découvrir d'autres
thématiques