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Il est fréquent d’entendre que l’investissement en nue-propriété est une opération fiscalement neutre pour le nu-propriétaire. Ce dernier, en effet, n’a pas à payer d’impôts locaux relatifs à son bien. Le bien acheté en nue-propriété n’entre pas non plus dans son assiette taxable au titre de l’impôt sur la fortune immobilière. Enfin, il n’a pas à régler les taxes relatives aux revenus fonciers inhérents au bien, étant donné que durant la période de démembrement, c’est l’usufruitier qui les perçoit. Pour autant, comme tout investissement, acquérir un bien en nue-propriété est un acte qui doit être déclaré annuellement au service des impôts. Comment déclarer ses revenus dans le cadre d’un investissement en nue-propriété ? Réponses.

Qu’est-ce que la nue-propriété : bref rappel de ce mécanisme

La nue-propriété intervient dans le cadre d’un achat en démembrement de propriété. Dans ce cas de figure, la pleine propriété du logement est divisée entre :

  • le nu-propriétaire ;

  • l’usufruitier.

Durant toute la période de démembrement (généralement comprise entre 10 et 20 ans), le nu-propriétaire dispose de l’abusus sur le logement. Autrement dit, il dispose de la jouissance des murs, mais ne peut pas occuper le logement. L’usufruitier, de son côté, dispose de l’usus et du fructus. Il peut habiter au sein de l’habitation ou la louer et en percevoir les fruits.

Nu-propriétaire et usufruitier disposent d’un certain nombre de droits et de devoirs. En l’occurrence, le nu-propriétaire doit offrir à l’usufruitier la possibilité de jouir du logement librement. L’usufruitier, de son côté, peut occuper le logement librement. Il peut également le mettre en location et en percevoir les revenus. En contrepartie, néanmoins, il doit :

  • correctement entretenir le bien (travaux d’entretien, menues réparations, etc.) ;

  • superviser la gestion locative du logement en cas de mise en location ;

  • payer les impôts locaux (taxe foncière et taxe d’habitation). 

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Déclarer ses revenus dans le cadre d’un investissement en nue-propriété : la marche à suivre 

Déclarer les revenus fonciers issus d’un investissement en nue-propriété

Comme expliqué précédemment, l’usufruitier est libre de louer le logement mis à sa disposition. Auquel cas, c’est lui qui perçoit les fruits de cette location (et non pas le nu-propriétaire). 

À ce titre, c’est à lui de déclarer les revenus fonciers perçus, sauf en cas d’abandon de loyer au profit du nu-propriétaire. L’usufruitier sera ensuite imposé selon sa situation personnelle et le régime d’imposition qui s’applique. S’il opte pour le régime réel d’imposition, par exemple, il doit établir une déclaration de revenus fonciers n° 2044 et y retrancher certaines charges.

Le nu-propriétaire n’ayant pas la jouissance du bien, il ne perçoit pas les loyers de son acquisition et n’a donc pas à les déclarer au titre de l’impôt sur le revenu. En revanche, s’il perçoit d’autres revenus fonciers (issus d’autres biens immobiliers), il peut déduire les éventuelles dépenses de grosses réparations qu’il aurait effectuées sur le bien immobilier démembré (dans la limite de 25 000 €). Pour ce faire, il doit inscrire le montant des dépenses payées sur l’imprimé 2042 C à la case 6 CB.

Il peut également, dans certains cas, déduire les intérêts issus des emprunts contractés pour acheter le logement démembré. Auquel cas, il doit souscrire à la déclaration 2044 SPÉCIALE et reporter les chiffres notés sur la 2042.

Payer l’impôt sur la fortune de l’investissement en nue-propriété

Dans le cas d’un achat en nue-propriété, le bien entre dans le patrimoine de l’usufruitier pour sa valeur en pleine propriété (hors exception). Le nu-propriétaire n’a rien à payer au titre de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) puisque le bien démembré n’intègre pas son patrimoine immobilier

Pour autant, le nu-propriétaire doit déclarer son bien auprès de l’administration fiscale. Cela, même si le logement ne sera pas pris en compte dans le calcul de la base imposable. Dans le cadre d’un démembrement de propriété, l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) doit être déclaré sur la déclaration annexe n° 2042-IFI. Si le nu-propriétaire dispose d’une résidence fiscale en France, il doit déclarer son IFI en même que sa déclaration de revenus. Si son patrimoine immobilier net taxable est supérieur à 1 300 000 €, alors il doit remplir la déclaration 2042-IFI-COV et la déclaration 2042-IFI.

Payer les impôts locaux relatifs au bien immobilier acheté en nue-propriété 

Lorsque l’usufruitier occupe le bien, c’est à lui de s’acquitter de la taxe d’habitation et de la taxe foncière (sauf convention contraire avec le nu-propriétaire). La déclaration doit ainsi être réalisée en ligne, sur le site des impôts, dans la rubrique « Gérer mes biens immobiliers » à partir de l’espace personnel de l’usufruitier. 

Dans le cas où le logement démembré serait mis en location, alors l’usufruitier n’aurait qu’à régler la taxe foncière. La taxe d’habitation serait imputée au locataire en place. 

Déclarer une plus-value immobilière 

Lorsqu’un bien démembré est mis en vente, la répartition des fonds est déterminée selon un barème établi par l’administration fiscale. Ce dernier tient compte de l’âge de l’usufruitier. 

Quoi qu’il en soit, dans le cas où une plus-value serait enregistrée, usufruitier et nu-propriétaire doivent déclarer leurs gains sur leur déclaration de revenus dans la case 3VZ.  

Investir en nue-propriété : une opération réellement neutre fiscalement parlant ? 

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Bon nombre d’experts attestent que l’investissement en nue-propriété est fiscalement neutre pour le nu-propriétaire. Et pour cause ! Ce dernier est dispensé du paiement d’un certain nombre d’impôts. C’est, en effet, l’usufruitier qui est concerné par le paiement :

  • de la taxe foncière ;

  • de la taxe d’habitation (sauf s’il loue le bien ; auquel cas, c’est au locataire en place de payer cette charge) ;

  • de l’IFI, dans le cas où il serait assujetti à l’impôt sur la fortune immobilière. 

Concrètement, le nu-propriétaire n’est pas imposé sur le bien démembré durant toute la période de démembrement (sauf exception). Ce n’est que s’il vend son bien (démembré ou non, avec l’accord de l’usufruitier) et qu’il enregistre une plus-value qu’il devra là déclarer aux impôts et payer les frais qui lui seront demandés. 


Foire aux questions

Qui doit déclarer les revenus issus d’un bien démembré ?

D’une manière générale, c’est à l’usufruitier de déclarer la grande majorité des revenus issus d’un bien démembré et de régler les frais qui lui sont demandés :

  • taxe d’habitation ;

  • taxe foncière ;

  • IFI ;

  • revenus fonciers.

Quels sont les avantages de réaliser un investissement en nue-propriété ?

Réaliser un investissement en nue-propriété compte un certain nombre d’avantages :

  • le nu-propriétaire profite d’un bien décoté (entre 30 % et 40 % des prix du marché) ;

  • son bien est entretenu par l’usufruitier (qui doit réaliser les menues réparations et gérer l’entretien général du logement) ;

  • il n’a pas à superviser la gestion locative du bien (cette dernière incombe à l’usufruitier s’il décide de louer le bien démembré) ;

  • le nu-propriétaire est exempt du paiement des impôts (impôts locaux, revenus fonciers, IFI). 

Qu’est-ce que le marché secondaire de la nue-propriété ?

Il n’existe aucune durée minimale de détention d’un bien en nue-propriété. Le nu-propriétaire peut ainsi céder son logement en nue-propriété sur le marché secondaire dès qu’il le souhaite. Le marché secondaire de la nue-propriétaire intéresse notamment les investisseurs à la recherche de durées de démembrement plus courtes. Il est, par ailleurs, très dynamique, avec une demande généralement bien supérieure à l’offre.

Jérôme DEVAUD

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