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La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est une solution alternative à l’investissement immobilier traditionnel. Explications.

Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un véhicule d’investissement immobilier. Elle permet aux investisseurs d’acquérir des parts et ainsi devenir copropriétaires d’un portefeuille d’immobilier professionnel ou résidentiel (bureaux, commerces, entrepôts, etc.). Les SCPI gèrent ces biens, collectent les loyers et les redistribuent aux associés sous forme de dividendes. L’investissement en SCPI est apprécié pour sa facilité d’accès, la mutualisation des risques et la perspective de revenus réguliers potentiellement attrayants. Toutefois, comme tout investissement, il comporte des risques, notamment de fluctuation du marché immobilier et de liquidité des parts. Voici une définition plus complète de ce qu’est une SCPI, son fonctionnement, ses avantages et ses inconvénients. 

SCPI : définition simple et accessible

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est une structure d’investissement collectif qui vise à acquérir et gérer un patrimoine immobilier professionnel ou résidentiel. L’objectif est de permettre aux particuliers d’investir dans l’immobilier (bureaux, commerces, logements, etc.) sans avoir à gérer directement les biens.

Les investisseurs achètent des parts de la SCPI, ce qui leur confère le statut d’associés. Ces parts peuvent être acquises soit au comptant, soit à crédit, et parfois en démembrement de propriété (nue-propriété et usufruit).

La SCPI est ensuite gérée par une société de gestion agréée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Cette société s’occupe de l’acquisition, de la gestion locative, de l’entretien des biens et de la revente éventuelle des actifs immobiliers.

Les biens acquis par la SCPI sont ensuite mis en location. Les loyers perçus, après déduction des frais de gestion et d’entretien, sont redistribués aux associés sous forme de dividendes, généralement de manière trimestrielle. 

SCPI à capital variable ou à capital fixe : quelles différences ? 

Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) peuvent être classées en deux grandes catégories selon leur structure de capital : à capital variable et à capital fixe. 

Le capital d’une SCPI à capital variable n’est pas fixe ; il peut augmenter ou diminuer au fil du temps. La société de gestion peut émettre ou racheter des parts en fonction de la demande des investisseurs. Dans le cadre d’une SCPI à capital variable, les parts sont généralement plus faciles à acheter ou à vendre. La capacité d’ajuster le capital permet à la SCPI de s’adapter plus facilement aux opportunités du marché immobilier. Elle peut acquérir ou vendre des biens selon les conditions du marché et les fonds disponibles.

À contrario, le capital d’une SCPI à capital fixe est fixé à l’avance lors de sa création. Il ne change pas, sauf lors d’opérations exceptionnelles comme des augmentations de capital. La vente ou l’achat de parts s’effectue sur un marché secondaire. Les associés doivent trouver un acheteur ou un vendeur pour réaliser la transaction, ce qui peut rendre la liquidité des parts plus limitée.

Les différents types de SCPI

Il existe différents types de SCPI. La SCPI de rendement, par exemple, a pour objectif de générer des revenus réguliers pour les investisseurs. Ces sociétés investissent principalement dans l’immobilier d’entreprise (bureaux, commerces, entrepôts, locaux d’activités). Elles recherchent des biens offrant un bon rapport locatif, souvent avec des baux commerciaux de longue durée.

Les SCPI fiscales tendent à offrir des avantages fiscaux aux investisseurs, comme par exemple :

  • les SCPI Malraux pour la restauration de biens dans les secteurs sauvegardés ;

  • les SCPI Pinel pour l’investissement dans l’immobilier résidentiel neuf ;

  • les SCPI de déficit foncier

Les SCPI de plus-value, quant à elles, ont pour objectif de réaliser une plus-value à long terme. Elles investissent le plus souvent dans des biens immobiliers ayant un potentiel de valorisation à terme, parfois nécessitant des travaux de rénovation ou de restructuration. Ces SCPI sont moins centrées sur les revenus locatifs immédiats, mais davantage sur la valorisation du capital à long terme.

Investir dans une SCPI : quels avantages et quelles limites pour l’investisseur ? 

Les avantages de l’investissement en SCPI

Les SCPI offrent la possibilité de percevoir des revenus réguliers sous forme de dividendes, issus des loyers des biens immobiliers. Ces sommes d’argent peuvent constituer des compléments de revenu potentiellement intéressants pour l’investisseur. 

Un autre point fort de la SCPI : sa mutualisation des risques. La diversification géographique et sectorielle du patrimoine immobilier réduit les risques liés à la détention d’un seul bien immobilier. Par ailleurs, la gestion des biens est assurée par des professionnels, épargnant aux investisseurs les soucis de gestion locative et d’entretien à l’investisseur.

Le placement peut être intéressant pour les personnes qui disposent d’un budget moindre, mais qui souhaitent se tourner vers l’immobilier. En effet, l’investissement dans une SCPI est accessible avec des montants souvent inférieurs (quelques centaines, voire milliers d'euros) que ceux requis pour un investissement immobilier direct. 

Enfin, les SCPI permettent d’investir dans des types de biens variés (bureaux, commerces, logements) et parfois dans différentes régions ou pays. Ces biens sont, par ailleurs, souvent difficiles d’accès en tant que particulier.

Les inconvénients de l’investissement en SCPI

Comme tout investissement, acheter des parts de SCPI s’accompagne d’un certain nombre d’inconvénients. Comme tout investissement immobilier, les SCPI sont sujettes aux fluctuations du marché immobilier, aux risques de non-location ou de baisse des loyers. La distribution de dividendes n’est donc ni systématique ni sûre. Cette dernière peut varier et n’est pas garantie. Elle dépend entièrement de la performance de la SCPI, de la gestion et du marché immobilier.

De la même manière, les SCPI impliquent des frais de gestion et parfois des frais d’entrée, qui peuvent impacter le rendement net de l’investisseur. Enfin, la revente des parts de SCPI n’est pas immédiate et peut prendre du temps, surtout pour les SCPI à capital fixe.

Quel rendement attendre d’une SCPI ? 

Le rendement d’une SCPI n’est jamais le même d’une année à une autre. En 2023, il était en moyenne de 4,52 % selon l’Institut de l’Épargne Immobilière et Foncière (IEIF). En revanche, bien que les performances passées puissent donner une indication, elles ne garantissent pas les rendements futurs. Le marché immobilier peut évoluer, influençant les revenus locatifs et la valeur des biens.

Cela étant, de nombreux éléments entrent en jeu et peuvent impacter les résultats : 

  • la qualité du patrimoine immobilier acquis par la SCPI ;

  • le Taux d’Occupation Financier (TOF) du parc immobilier ;

  • la gestion de la SCPI (gestion des coûts opérationnelle, efficacité de gestion, stratégie d’achat et de vente, etc.). 

Les frais payés par l’investisseur tout comme la fiscalité peuvent également impacter son rendement net. 

SCPI définition : tout ce que vous devez savoir 


Foire aux questions

Qu’est-ce qu’une SCPI et comment fonctionne-t-elle ?

Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est une structure d’investissement collectif en immobilier. Elle permet aux investisseurs d’acheter des parts dans un portefeuille diversifié de biens immobiliers, principalement professionnels (bureaux, commerces, etc.). Les loyers générés par ces biens sont redistribués aux investisseurs sous forme de dividendes. La gestion de ces biens est assurée par une société de gestion professionnelle.

Quelle imposition pour les dividendes reçus de la SCPI ?

Les rendements issus de la SCPI sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Ils doivent être déclarés comme des revenus fonciers. Notez, par ailleurs, que l’investissement locatif par le biais d’une SCPI peut permettre à l’investisseur de générer un déficit foncier et, in fine, de réduire son impôt sur le revenu. 

Peut-on investir dans une SCPI par le biais d’une assurance-vie ?

Oui, certaines assurances-vie proposent d’investir dans des SCPI. Cela permet de bénéficier du cadre fiscal avantageux de l’assurance-vie, notamment en matière de transmission et d’imposition des revenus. Cependant, les conditions et les frais varient selon les contrats et les assureurs, il est donc important de se renseigner en détail avant de procéder à un tel investissement.

Notez qu’il est aussi possible d’investir dans une SCPI par le biais d’un PER.

Les SCPI sont-elles adaptées à un profil d’investisseur spécifique ?

Les SCPI conviennent particulièrement aux investisseurs souhaitant percevoir des revenus complémentaires et à ceux recherchant une diversification de leur patrimoine. Elles sont aussi adaptées à ceux qui ne souhaitent pas gérer directement des biens immobiliers. Toutefois, compte tenu des risques et de la liquidité limitée, elles sont plus adaptées à un investissement à long terme.

Jérôme DEVAUD

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