Comment fonctionne une SCPI à capital fixe ?

Certaines SCPI ne sont accessibles que sur une courte période. C’est le cas des SCPI à capital fixe. Leur particularité ? Le capital de la société est plafonné, ce qui limite les entrées et les sorties. On ne peut y investir que lors d’ouvertures ponctuelles, décidées par la société de gestion. Une fois le capital atteint, il faut passer par le marché secondaire pour acheter ou revendre ses parts. Moins souple, certes, mais pas sans atouts. Voici comment fonctionnent ces sociétés civiles de placement immobilier.

Rappel : la SCPI, c’est quoi ? 

Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un placement immobilier collectif. En quelques mots simples : 

• Vous achetez des parts dans une société (la SCPI).

• Cette société utilise l’argent des épargnants pour acheter des immeubles (bureaux, commerces, logements…).

• Ces immeubles sont loués à des entreprises ou des particuliers.

• En retour, vous pouvez toucher des revenus réguliers (souvent chaque trimestre), qui proviennent des loyers perçus, au prorata de votre quote-part dans la société.

Pour évoquer la SCPI, il n’est pas rare de parler de « pierre papier », car vous investissez dans l’immobilier, mais sans avoir à gérer directement les biens (ni locataires, ni travaux, ni impayés…).

La SCPI à capital fixe : qu’est-ce que c’est ? 

La SCPI à capital fixe fonctionne un peu comme une société classique avec un capital défini à l’avance. Cela signifie qu’elle ouvre les souscriptions (achats de parts) seulement à certains moments. Une fois le capital maximum atteint, on ne peut plus investir, sauf en rachetant les parts à quelqu’un qui veut les vendre.

Voici, concrètement, comment ça fonctionne : 

• Au lancement, la société fixe un objectif de capital précis.

• Pendant une période donnée, les épargnants peuvent acheter des parts pour aider à atteindre ce capital.

• Une fois ce plafond atteint, la SCPI ne vend plus de nouvelles parts.

• Si vous voulez investir après la clôture, vous devez passer par le marché secondaire (acheter les parts de quelqu’un qui veut sortir de la SCPI).

Concrètement, si vous êtes déjà investisseur, vous pouvez revendre vos parts, mais pas quand vous voulez, ni au prix que vous voulez. Il faut trouver un acheteur et cela passe souvent par un système d’enchères ou de carnet d’ordres, organisé par la société de gestion.

Quelles différences avec la SCPI à capital variable ?

La SCPI à capital fixe fonctionne différemment de la SCPI à capital variable. Comme expliqué précédemment, une SCPI à capital fixe n’est ouverte à l’investissement que sur des périodes précises. À l’inverse, une SCPI à capital variable accepte les souscriptions à tout moment. 

Pour revendre ses parts, l’investisseur en capital fixe doit trouver un acheteur, alors qu’en capital variable, c’est généralement la SCPI qui les rachète et les annule par compensation des nouvelles souscriptions. Le prix des parts est plus encadré dans une SCPI à capital variable, alors qu’il dépend du marché secondaire dans une SCPI à capital fixe. Plus concrètement, la SCPI à capital variable se veut plus souple, et la fixe, un peu plus rigide, comme vous le verrez à travers le tableau ci-dessous. 

Les avantages de la SCPI à capital fixe 

La SCPI à capital fixe présente une certaine stabilité : 

• Le capital n’évolue pas en permanence, donc la gestion du patrimoine immobilier peut être mieux maîtrisée.

• Les mouvements d’entrée/sortie sont limités, ce qui peut éviter des effets de panique ou de liquidité comme dans certaines SCPI à capital variable.

• La SCPI peut se concentrer sur le rendement à long terme plutôt que sur la gestion des souscriptions ou des rachats potentiellement fréquents.

Les limites de la SCPI à capital fixe

Malgré ces avantages, la SCPI à capital fixe présente aussi certains inconvénients. En l’occurrence, vous ne pouvez pas investir quand vous voulez. Il faut attendre une période d’augmentation de capital décidée par la société de gestion. En dehors de ces fenêtres, vous ne pouvez acheter des parts que sur le marché secondaire, ce qui peut être contraignant.

Par ailleurs, pour revendre vos parts, vous devez passer par un marché secondaire. Cela peut prendre du temps, surtout s’il n’y a pas beaucoup d’acheteurs. Ici, le prix n’est pas garanti. Il dépend de l’offre et de la demande, donc vous pouvez vendre à perte. 

Comparée à une SCPI à capital variable (où la société de gestion peut racheter vos parts), la SCPI à capital fixe est moins liquide. Ce n’est pas un placement adapté si vous avez besoin de récupérer votre argent rapidement.

Enfin, le fonctionnement (marché secondaire, calendrier de souscription, carnet d’ordres…) est parfois plus technique, donc moins simple à comprendre pour un investisseur qui débute.

Pour qui est faite la SCPI à capital fixe ?

La SCPI à capital fixe est un placement qui peut vous convenir, si : 

• Vous n’avez pas besoin de récupérer votre argent rapidement. Vous visez des revenus réguliers et/ou une revente à horizon 8-10 ans (voire plus).

• Vous êtes à l’aise avec l’idée de passer par un marché secondaire pour revendre vos parts.

• Vous êtes prêt à investir pendant une période de souscription seulement.

En revanche, elle ne vous conviendra peut-être pas si : 

• Vous avez besoin de liquidité à court ou moyen terme. La revente n’est pas garantie à tout moment, donc ce n’est pas un bon placement de précaution.

• Vous débutez complètement dans l’investissement. Le fonctionnement est plus technique (marché secondaire, carnet d’ordres…), ce qui peut être intimidant au départ.

• Vous cherchez à investir rapidement et simplement. Les SCPI à capital variable seront alors plus accessibles, avec une souscription ouverte en continu et une revente souvent plus facile.

SCPI à capital fixe : tout ce que vous devez savoir