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La défiscalisation immobilière consiste à réduire son impôt sur le revenu grâce à un investissement immobilier. Découvrez les dispositifs les plus connus dans notre guide complet.


Sommaire

Ces dispositifs de réduction d’impôt ont été mis en place dans le but de favoriser un secteur, de le soutenir ou de le relancer. Ils permettent, par exemple, d’inciter la construction de logements neufs ou la rénovation de biens anciens. Grace aux nombreuses lois de défiscalisation immobilières, chaque contribuable peut choisir celui adapté à sa situation personnelle. Ce type d’investissement est privilégié par les Français recherchant de la sécurité.

Cet article traite de solutions de défiscalisation immobilière disponibles sur le marché en 2021. Pour investir dans l’immobilier dans le cadre de la loi Pinel et bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu attractive, demandez à être contacté par un de nos conseillers en investissements immobiliers.

 

Vous souhaitez réduire votre impôt avec la loi Pinel?

Le dispositif Pinel

La loi Pinel a été créée en 2014 et remplace la loi Duflot. L’investissement consiste en l’achat d’un bien immobilier neuf ou en état futur d’achèvement mis en location selon certaines conditions. En contrepartie, l’acheteur bénéficie d’une réduction d’impôt qui s’applique sur le montant de l’investissement (dans la limite de 5 500€ du mètre carré) et varie selon la durée de l’investissement : 12% sur 6 ans, 18% sur 9 ans, 21% sur 12 ans.

Le propriétaire doit louer le bien pendant au minimum 6 ans à des locataires respectant des conditions de ressources. L’investisseur peut réaliser au maximum deux opérations en loi Pinel par an dans la limite de 300 000€ par an.

L’investissement en loi Pinel entre dans le plafonnement des niches fiscales limitées à 10 000€ par foyer fiscal, par an. Il est possible de réaliser une opération en loi Pinel en Outre-mer, auquel cas, l’investisseur peut bénéficier d’un plafond supplémentaire de 8 000€.

Ce dispositif de défiscalisation immobilière est très demandé. Il permet à l’investisseur de développer et diversifier son patrimoine, et de réaliser une potentielle plus-value lors de la vente du bien. Cet investissement peut aussi être utilisé comme un moyen pour préparer sa retraite, avec des compléments de revenus sous forme de loyers. De plus, la réduction d’impôt sera prise en compte par l’acompte du mois decjanvier depuis la mise en place du prélèvement à la source.

Pour pouvoir en bénéficier la durée de mise en location n’est pas le seul engagement ni la seule condition que les investisseurs doivent respecter. En effet, il ne faut pas dépasser certains plafonds de loyer, et les locataires doivent répondre à des critères de revenus. Ces plafonds dépendent notamment du zonage mis en place par l’Etat : 

 

   Zone A

    Zone A bis   

   Zone B1   

   Zone B2   

Plafonds au m2   

   17,17 €    

    12,75 €

   10,28 €

   8,93 €

Pour ce qui est des conditions de revenus, le tableau suivant répertorie les revenus fiscaux annuels maximum pouvant être perçus par les locataires et définis par cette loi de défiscalisation : 

Composition du foyer

   Zone A   

   Zone A bis   

   Zone B1   

   Zone B2   

Personne seule

   38 236 €  

   38 236 €

   31 165 €   

   28 049 €

Couple

   57 146 €

   57 146 €

   41 618 €

   37 456 €

Avec 1 personne à charge

   74 912 €   

   68 693 €

   50 049 €

   45 044 €

Avec 2 personnes à charge

   89 439 €

   82 282 €

   60 420 €

   54 379 €

Avec 3 personnes à charge

   106 415 €

   97 407 €

   71 078 €

   63 970 €

Avec 4 personnes à charge

   119 745 €

   109 613 €

   80 103 €

   72 093 €

Par personne à charge supplémentaire

   +13 341 € 

   +12 213 €

   +8 936 €

  +8 041 €

 

L’investisseur a la possibilité de louer le bien concerné par cette loi de défiscalisation à un membre de sa famille, qu’il s’agisse de ses parents ou de ses enfants, par exemple. Même s’il prend cette décision, il demeure bénéficiaire de l’avantage fiscal associé. Il faut néanmoins pour cela que le locataire ne figure pas dans son foyer fiscal.

La loi de défiscalisation Pinel est donc un bon moyen de se constituer un patrimoine, de défiscaliser et d’apporter un coup de pouce à des membres de sa famille.

La location meublée

La location meublée consiste à louer un bien meublé, à usage de logement. Il peut s’agir de biens neufs ou anciens. Deux types de locations meublées existent : la non-professionnelle et la professionnelle.

Location Meublée Non Professionnelle

La location du bien ne constitue pas l’activité principale du propriétaire. Le loueur en meublé non professionnel a le choix entre deux régimes d’imposition : le micro BIC ou le régime des bénéfices réels.  

Le micro BIC offre la possibilité d’appliquer un abattement de 50% sur les recettes annuelles. Le régime micro BIC est intéressant dans le cadre d’une gestion simplifiée de votre déclaration.

Le régime des bénéfices réels permet de déduire les charges des recettes locatives et d’amortir le bien et les meubles (sauf le terrain) sous la forme d’une charge comptable. Vous pouvez aussi amortir les frais de notaire, les frais d’agence et la TVA. La déduction des charges et des amortissements ne pourra générer de déficit foncier imputable sur le revenu global de la même année, mais le reliquat est reportable et imputable sur les revenus de même nature de l’année suivante, pendant 10 ans et jusqu’à épuisement (sauf en cas de vente du logement loué meublé ou en cas d'arrêt de la mise en location)

En régime réel simplifié, si vous générez entre 70 000€ et 238 000€ de recettes annuelles ou plus de 238 000€ en régime réel normal, vous devrez tenir une comptabilité conformément au code du commerce et au plan comptable général et pourrez à ce titre faire appel à un expert-comptable pour vous accompagner.

En fonction du type de régime choisi, la LMNP permet de gommer tout, ou une partie, des impôts sur les revenus locatifs. Les biens des loueurs non professionnels sont cependant soumis à l’impôt sur la fortune immobilière pour les contribuables dont le patrimoine dépasse les 1,3 millions d’euros. Les plus-values des LMNP sont taxées sous le régime des plus-values immobilières.

Location Meublée Professionnelle

Le Loueur Meublé Professionnel utilise la location de ses biens comme son activité professionnelle. Pour passer de LMNP à LMP, il faut générer plus de 23 000€ de revenus locatifs par an et que ces recettes soient supérieures aux autres revenus d’activité du foyer fiscal. La location meublée professionnelle impose au bailleur d’être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés.

Le loueur professionnel peut déduire de son revenu imposable l’ensemble de ses frais ainsi qu’un amortissement de la valeur de son bien. Il peut générer du déficit  sans limite de plafonnement contrairement au LMNP. Les biens des loueurs professionnels n’entrent pas dans le calcul de l’IFI, car ce sont des biens professionnels. Les plus-values réalisées sous soumises au régime des plus-values professionnelles, et peuvent, sous certaines conditions, engendrer une exonération d’impôts.

Dans la plupart des cas, le régime des bénéfices réels est plus avantageux car les charges réelles déduites sont souvent supérieures au taux appliqué de 50% en microBIC, notamment grâce à l’amortissement du bien. Il ne s’agit pas d’un crédit ou d’une réduction qui s’impute sur votre impôt mais d’une réduction de vos revenus imposables.  

Le déficit foncier

Lorsque les charges et les frais liés à la propriété d’un bien immobilier sont plus importants que les revenus fonciers, on parle de déficit foncier. L’existence de ce déficit foncier permet de réduire le revenu fiscal global de référence.

Ainsi, le déficit foncier consiste à louer un bien immobilier d’habitation et de déduire certaines charges. Celles-ci viennent s’imputer sur les loyers perçus, puis sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. En réduisant son revenu global, le contribuable diminue, par conséquent, son impôt.

Les charges sont liées à la gestion du bien, comme les frais d’agence, la taxe foncière et les charges de copropriété. Les charges liées aux travaux de réparation, d’entretien et de rénovation sont aussi imputables. En ce qui concerne les intérêts d’emprunts, ils sont uniquement déductibles des revenus fonciers, ils ne peuvent pas générer de déficit sur le revenu global. Ces intérêts peuvent être reportés sur les revenus fonciers, pendant les dix années suivantes. Afin de pouvoir réaliser un déficit foncier, l’investisseur doit s’engager à louer le bien en location nue, pendant au moins trois ans, et doit percevoir ses revenus fonciers sous le régime réel.

Notez que certains frais ne peuvent pas être imputés au déficit foncier. C’est notamment le cas des frais d’entretien, les travaux effectués dans des locaux non résidentiels, la partie du capital des mensualités de prêt, ou encore les réparation (reconstruction ou agrandissement).

C’est une solution attractive pour tout investisseur car les prix de l’immobilier sont moins élevés que dans du neuf, qui coûte en moyenne 30% plus cher, ou que dans de l’ancien classé (type Malraux ou Monuments Historiques). Le propriétaire est libre de réaliser les travaux qu’il souhaite, sans limite de plafond. Le mécanisme du déficit foncier permet de se constituer un patrimoine et de générer des revenus complémentaires, tout en réduisant son montant d’imposition. Un avantage additionnel pour le mécanisme du déficit foncier est qu’il n’entre pas dans le plafond des niches fiscales.

La nue-propriété

Le principe de l’investissement en nue-propriété repose sur celui du démembrement. Concrètement, il faut distinguer le nu-propriétaire de l’usufruitier, aucun des deux ne disposant de la pleine propriété du bien immobilier concerné :

  • L’usufruitier dispose du droit de jouir du logement et de l’exploiter. Cela signifie qu’il peut y résider ou bien le mettre en location. Il doit donc prendre en charge les frais d’entretien courant, tandis que les travaux importants sont partagés avec le nu-propriétaire.
  • Le nu-propriétaire possède la part restante de la propriété. Il peut vendre le bien, le modifier ou le détruire en se mettant d’accord avec l’usufruitier. Néanmoins, il ne peut ni utiliser ni exploiter le bien concerné.

La période de démembrement dure généralement entre 15 et 20 ans. Une fois cette période écoulée, le nu-propriétaire acquiert la pleine propriété du bien. Mais tant qu’il est nu-propriétaire, il n’est pas concerné par l’imposition foncière, et comme il ne perçoit pas de loyers, il n’est pas non plus soumis à leur imposition. C’est l’usufruitier qui doit assumer la charge fiscale. Par ailleurs, la nue-propriété n’entre pas dans l’assiette du calcul de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), ce qui donne un avantage supplémentaire pour les contribuables concernés. En d’autres termes, il s’agit d’une solution idéale pour qui souhaite défiscaliser en immobilier, et ainsi préparer sa retraite.

Vous souhaitez avoir plus d'informations sur la nue-propriété?

La loi Malraux

La loi Malraux a été créée en 1962 pour préserver et mettre en valeur le patrimoine français, en encourageant et facilitant l’achat et la rénovation d’immeubles classés dans des secteurs sauvegardés. Si les investissements Pinel concernent les logements neufs, les investissements Malraux concernent quant à eux les logements anciens.

Afin de pouvoir bénéficier du doyen des dispositifs de défiscalisation immobilière, le contribuable doit acquérir un bien immobilier « classé » et réaliser des travaux de rénovation. Une partie de ces travaux lui donneront droit à une réduction d’impôt, de 22% ou de 30% en fonction de la zone d’investissement.

L’avantage fiscal porte uniquement sur la durée des travaux. Le montant total des travaux est plafonné à 400 000 €. Il peut être étalé librement sur 4 années. La durée effective des travaux ne doit pas dépasser 4 années. La réduction d’impôt maximum obtenue en Malraux est donc de 120 000€.

Le bien doit être loué en location nue, en habitation principale, pendant au minimum 9 ans. Il n’y pas de conditions de ressources du locataire et les loyers ne sont pas plafonnés. Cependant, la location ne peut pas s’effectuer auprès d’un ascendant, ni descendant, ni membre du foyer fiscal.

C’est un dispositif très incitatif, car depuis 2013, il n’entre plus dans le calcul du plafonnement des niches fiscales. La loi Malraux reste un investissement réservé aux personnes fortement fiscalisées, souhaitant développer un patrimoine de caractère à long terme.

La loi Monuments Historiques

La loi Monuments Historiques a été créée en 1887. Ce dispositif ressemble beaucoup à la loi Malraux car il concerne la restauration et la conservation du patrimoine immobilier ancien français.

L’avantage fiscal est plus intéressant qu’avec la loi Malraux, car l’investisseur peut déduire de son revenu global (et non de son montant d’impôt) l’ensemble de ses travaux sur trois années maximums. Le montant des travaux n’est pas plafonné. Il peut également déduire les intérêts d’emprunts et les charges d’entretien.

Le dispositif n’oblige pas l’acheteur à louer le bien, il peut donc y vivre s’il le souhaite. Le bien doit être conservé pendant au minimum quinze ans. Ces immeubles sont très rares et les travaux sont strictement encadrés par le ministère de la Culture.

Ce dispositif est très intéressant pour transmettre son patrimoine car c’est le seul qui permet une exonération totale des droits de succession. C’est un investissement sur le long terme, avec pour objectif de se constituer un patrimoine immobilier prestigieux et qualitatif. Cet investissement s’adresse à des foyers fiscaux ayant une tranche d’imposition de 41% ou 45%, pour optimiser au maximum l’impact fiscal.

Le dispositif Denormandie 

La loi de défiscalisation Denormandie implique des travaux dont le montant s’élève à au moins un quart du prix d’achat. Il doit s’agir de travaux de rénovation énergétique pour l’immeuble concerné (isolation, système d’eau chaude sanitaire, chauffage). Pour être considérés comme valide, ces ouvrages doivent être effectués par des sociétés et des professionnels certifiés RGE (Reconnus Garants de l’Environnement).

L’immeuble doit être situé dans l’une des zones spécifiques à cette mesure, et non au zonage mis en place pour le dispositif Pinel. Les réductions d’impôt octroyées par un investissement Denormandie sont sensiblement identiques à celle du Pinel.

Censi-Bouvard : quel est le principe de fonctionnement ?

Avec la loi de défiscalisation Censi-Bouvard, un avantage fiscal peut être obtenu en réalisant un investissement immobilier concernant des résidences meublées pour étudiants, séniors ou pour du tourisme.

La valeur de cette réduction d’impôt est de 11% du montant hors taxe de l’investissement, limitée à 300 000 euros. Il importe que l’investisseur s’engage à louer le logement pour une période de 9 années au minimum. Par ailleurs, notez que le bail signé est un bail commercial, avec une société exploitant le bien résidentiel. En d’autres termes, c’est cette société qui s’occupe de la gestion des logements (choix des locataires, perception des loyers, travaux, etc.).

Notez également que si cette réduction fiscale dépasse l’impôt à payer, il est possible d’effectuer un report sur les 6 années suivantes. Il faut pour cela que le logement soit toujours loué durant cette période.

Pour conclure, sachez qu’il est possible de cumuler certains avantages fiscaux offerts par ces mesures. Cela doit toutefois répondre à un certain nombre de conditions, à commencer par le fait qu’ils ne peuvent pas concerner un bien unique. Par ailleurs, il n’est possible d’imputer au déficit foncier que la portion de l’investissement qui n’a pas été incluse dans la loi de défiscalisation dont l’investisseur souhaite bénéficier.

Pour obtenir de plus amples informations sur l’un de ces dispositifs de défiscalisation immobilière, n’hésitez pas à nous contacter.


Foire aux questions

Comment fonctionne la défiscalisation Pinel ?

La loi de défiscalisation Pinel est l’une des plus populaires. Elle permet de bénéficier de réductions fiscales en réalisant un investissement locatif dans l’immobilier neuf, tout en s’engageant à louer le bien construit. Le pourcentage de réduction d’impôt sur le montant de l’investissement varie selon la durée du bail :

  • Bail de 6 ans : 12%
  • Bail de 9 ans : 18%
  • Bail de 12 ans : 21%
Comment défiscaliser dans l'immobilier ancien ?

Pour réduire votre impôt en investissant dans l’immobilier ancien, différents dispositifs s’offrent à vous. Parmi les plus populaires on retrouve la loi Malraux et la loi Monuments Historiques.

La loi de défiscalisation Malraux concerne la rénovation de logements anciens. Concrètement, l’avantage fiscal est obtenu en finançant des travaux de rénovation complète pour des bâtiments soumis à un plan de sauvegarde de mise en valeur (PSVM) ou d’un plan de valorisation de l’activité et du patrimoine (PVAP).

Le dispositif Monuments Historiques a été créée en 1913. Ce dispositif, comparable à la loi Malraux, vise à favoriser la restauration et la conservation du patrimoine immobilier ancien français. L’enjeu est d’encourager les investisseurs à effectuer des travaux de rénovation en échange d’un avantage fiscal important.

Comment marche la défiscalisation immobilière ?

Il est possible de défiscaliser en investissant dans l’immobilier. Il n’existe pas une seule et unique loi de défiscalisation immobilière, puisque les investisseurs ont la possibilité de choisir entre différents types de biens et différentes manières d’investir. Le but de ces mesures de réduction d’impôt est de promouvoir, soutenir ou revitaliser un secteur. Elles permettent, par exemple, d’inciter la construction de logements neufs ou la rénovation de biens anciens.

Découvrez dans notre guide complet les différentes lois de défiscalisation immobilière : loi Malraux, loi Pinel, loi Malraux, dispositif déficit foncier, LMNP, …

Comment défiscaliser avec des travaux ?

Un certain nombre de travaux permettent de réduire votre impôt sur le revenu. Ainsi différents dispositifs de défiscalisation via les travaux ont été mise en place dans le but d’encourager les propriétaires à rénover leurs logements.

Premièrement, vous pouvez obtenir un avantage fiscal qui prend la forme d’un crédit d’impôt lorsque vous engagez des travaux de rénovation de votre habitation principale. Vous pouvez obtenir un crédit d’impôt lorsque ces travaux visent à rendre votre habitation principale accessible pour les personnes âgées ou à mobilité réduite ou lorsqu’ils permettent d’améliorer la performance énergétique de votre logement.

Par ailleurs, vous pouvez profiter d’une réduction d’impôt en réalisant des travaux de réhabilitation s’ils entrent dans le cadre d’un des dispositifs de défiscalisation immobilière comme la Loi Pinel, la Loi Malraux ou encore le dispositif du déficit foncier.

A noter, vous pouvez également déduire certaines dépenses de votre revenu foncier comme les travaux qui vise à améliorer le confort de votre logement locatif.

Puis-je déduire les intérêts d'emprunt ?

Il est possible de bénéficier d’une déduction quasi-totale des charges induites par votre investissement lorsque vous effectuez votre déclaration de revenus fonciers au régime réel.

En d’autres termes, vous avez la possibilité de déduire les intérêts du prêt ayant servi à vous financer, de même que le montant de l’assurance allant avec cet emprunt. Une autre subtilité doit également être mentionnée : vous pouvez générer un déficit foncier en cumulant les charges sans les intérêts du prêt.

Lorsque ces intérêts dépassent la valeur des loyers déclarés, vous n’aurez pas à les utiliser en intégralité. Dans ce cas, cela ne signifie pas qu’ils sont perdus et que vous ne pouvez pas les récupérer. Au contraire, vous pouvez bénéficier d’un report sur les dix années qui suivent. Grâce à cela, vous pourrez commencer par une déduction de vos intérêts d’emprunt les plus anciens au moment de déclarer vos impôts.

Comment payer moins d’impôts en investissant dans l’immobilier ?

Plusieurs lois et dispositifs fiscaux favorisent la défiscalisation immobilière. C’est le cas de la loi Pinel, qui encourage l’achat puis la mise en location d’un logement neuf pendant 6, 9 ou 12 ans. En échange, le propriétaire profitera d’une réduction d’impôt. La fixation du loyer se fera néanmoins sous conditions de ressources. Le dispositif Denormandie vient compléter la loi Pinel. Il encourage tout investisseur locatif à acquérir un bien immobilier à restaurer en vue de le louer. Enfin, une Société Civile Immobilière (SCI) peut également faire office de levier pour optimiser votre fiscalité.

Jean-Baptiste de PASCAL

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