Démembrement viager SCPI : quel intérêt pour la transmission ?

Et si vous pouviez transmettre une partie de votre patrimoine à vos enfants de votre vivant, réduire les frais de succession et conserver vos loyers jusqu’à la fin de votre vie ? C’est exactement ce que permet la SCPI en démembrement viager ! Une solution patrimoniale encore peu connue, mais particulièrement efficace. Découvrez, à travers notre article, tout ce qu’il faut savoir sur la SCPI viager.

Avant toute chose : qu’est-ce qu’une SCPI ? 

La SCPI (ou Société Civile de Placement Immobilier), c’est un moyen d’investir dans l’immobilier… sans acheter d’appartement ni de maison ! Le principe de ce placement est relativement simple : 

• Vous achetez des parts dans une société qui investit pour vous dans des immeubles (bureaux, commerces, logements…). 

• En échange, vous touchez une partie des loyers que cette société encaisse.

C’est, finalement, un peu comme si vous étiez copropriétaire d’un ou de plusieurs biens immobiliers avec d’autres personnes. En revanche, ici, vous ne gérez rien du tout : pas de locataire à chercher, pas de travaux à surveiller, pas d’impayés à gérer. C’est la société de gestion qui s’en occupe.
Prenons un exemple concret. Vous investissez 5 000 € dans une SCPI. Ces 5 000 € servent, avec l’argent des autres investisseurs, à acheter des biens immobiliers. Chaque trimestre (ou semestre, selon la société de gestion), la SCPI vous reverse une partie des loyers qu’elle a perçus, proportionnellement à votre part.

Attention, toutefois, comme tout investissement, il existe des risques. Les loyers peuvent baisser et la valeur des parts aussi. C’est un placement à envisager sur plusieurs années.

« Le viager » : qu’est-ce que c’est ? 

Le viager est une manière particulière de vendre un bien immobilier. Avec le viager, l’acheteur paie le vendeur, souvent une personne âgée, tout en lui laissant le droit de rester dans le logement jusqu’à la fin de sa vie.

Traditionnellement, cela prend la forme suivante :

• L’acheteur verse une somme au départ, appelée le bouquet.

• Puis il verse une rente mensuelle au vendeur, jusqu’à son décès.

• Le vendeur conserve le droit d’usage du bien (on parle de viager occupé), ce qui signifie que l’acheteur ne peut pas l’utiliser ou le louer tout de suite.

Ce type de vente repose donc sur une logique à long terme, avec une décote sur le prix d’achat en contrepartie d’un usage différé du bien.

Dans le cadre des SCPI, en revanche, le terme « viager » est utilisé dans un autre sens. On ne parle pas ici de biens achetés en viager par la SCPI, mais plutôt du démembrement viager appliqué aux parts de SCPI.

La SCPI viager, c’est quoi dans ce cas ? 

Dans le cadre des SCPI traditionnelles, le mot « viager » fait plutôt référence à un mode de détention des parts, fondé sur le démembrement de propriété, mais à durée viagère. Dans ce cas, la propriété des parts de SCPI est divisée en deux :

• L’usufruitier : il perçoit les loyers versés par la SCPI (appelés dividendes).

• Le nu-propriétaire : il détient le capital des parts, mais ne perçoit aucun revenu tant que l’usufruitier est vivant.

Ce montage est appelé démembrement viager parce que la séparation entre usufruit et nue-propriété prend fin au décès de l’usufruitier. À ce moment-là, le nu-propriétaire devient automatiquement plein propriétaire des parts.

Le plus souvent, ce mécanisme est utilisé dans un cadre familial :

• Les parents conservent l’usufruit des parts de SCPI (ils continuent à toucher les loyers).

• Les enfants reçoivent la nue-propriété (ils ne touchent rien pour l’instant, mais deviendront pleinement propriétaires sans payer de droits de succession plus tard).

Pourquoi investir dans une SCPI viager ? 

Préparer la transmission de son patrimoine de manière anticipée

L’un des principaux atouts du démembrement viager de parts de SCPI, c’est la possibilité de transmettre un capital important à ses enfants, tout en conservant les revenus générés jusqu’à la fin de sa vie.

En effet, dans ce cas, vous conservez l’usufruit des parts de SCPI (vous continuez à percevoir les loyers), tandis que vos enfants reçoivent la nue-propriété par donation.

Cette transmission est donc anticipée. Elle est taxée dès aujourd’hui, mais seulement sur la valeur réduite de la nue-propriété (voir tableau ci-dessous). À votre décès, vos enfants deviendront pleinement propriétaires des parts, sans frais de succession supplémentaires, puisque tout aura déjà été réglé fiscalement lors de la donation. Cette valeur dépend de votre âge, selon un barème fiscal officiel fixé par l’administration. 

Prenons un exemple concret, mais volontairement simplifié. Vous détenez 200 000 € de parts de SCPI et vous avez 65 ans. Vous souhaitez transmettre la nue-propriété à votre enfant. À 65 ans, la nue-propriété est estimée à 60 % de la valeur totale, soit 120 000 €. La donation est donc calculée non pas sur 200 000 €, mais sur 120 000 €. Grâce à l’abattement de 100 000 € par parent et par enfant (tous les 15 ans), vous ne payez aucun droit si vous donnez jusqu’à 100 000 € de nue-propriété à chaque enfant.

En parallèle, en tant qu’usufruitier, vous continuez à percevoir l’intégralité des loyers des parts pendant toute votre vie.

Protéger ses proches et maintenir ses revenus

Avec un démembrement viager, vous organisez vous-même la répartition de vos parts de SCPI entre vos héritiers. C’est un acte volontaire, réfléchi, qui permet :

• de prévenir les tensions familiales, en fixant clairement qui reçoit quoi ;

• d’éviter l’incertitude d’une succession non préparée, souvent source de désaccords.

Ainsi, si vous avez deux enfants, vous pouvez leur transmettre dès aujourd’hui la nue-propriété à parts égales, tout en gardant l’usufruit. À votre décès, chacun recevra exactement sa part, sans litige possible.

Autre point fort, contrairement à une donation classique qui vous prive immédiatement du bien (et parfois de ses fruits), le démembrement viager vous permet de continuer à percevoir les loyers versés par la SCPI, chaque trimestre ou chaque mois. Cela vous permet de maintenir votre niveau de vie, notamment à la retraite.

Est-ce que la SCPI viager est faite pour moi ? 

Le démembrement viager de parts de SCPI n’est pas un placement classique. Il s’adresse avant tout à des personnes qui ont une vision patrimoniale à long terme et souhaitent organiser sereinement la transmission de leur capital.

Ce placement peut donc s’adapter à vos objectifs si : 

• Vous souhaitez transmettre votre patrimoine de votre vivant.

• Vous êtes retraité (ou proche de la retraite) et avez besoin de revenus réguliers.

• Vous cherchez une solution pour réduire les droits de donation et de succession.

En revanche, il peut ne pas vous correspondre si : 

• Vous avez besoin de liquidités à court terme.

• Vous attendez un rendement rapide pour vous ou vos proches.

• Vous n’avez pas encore structuré votre patrimoine.

SCPI viager : tout ce que vous devez savoir