Diversifiez facilement vos placements immobiliers avec les SCPI
Quand on investit dans une SCPI, on regarde souvent les rendements, les loyers, le ticket d’entrée. En revanche, peu d’investisseurs s’attardent sur la valeur de retrait. Cette dernière correspond au montant que vous pouvez récupérer si vous revendez vos parts. Elle est fixée par la société de gestion et tient compte des frais d’entrée. Découvrons ensemble plus en détail de quoi il s’agit et pourquoi c’est un indicateur clé à connaître avant d’investir.
Valeur de retrait d’une SCPI : de quoi parle-t-on ?
La valeur de retrait d’une SCPI correspond au montant que vous récupérez si vous vendez vos parts (à condition qu’il y ait un acheteur à ce prix).
Quand vous achetez une part de SCPI, vous payez un prix de souscription (par exemple, 200 €). Ce prix peut inclure des frais d’entrée (souvent autour de 8 à 12 %, selon les SCPI). Si les frais sont de 10 %, cela veut dire que vous payez 200 € pour une part, mais la valeur de retrait est de 180 € (car 10 % de 200 € = 20 € de frais).
Donc, si vous revendez votre achat tout de suite, vous perdez mécaniquement ces 10 %, d’où l’importance de voir la SCPI comme un placement à moyen ou long terme (au moins 8 à 10 ans) pour limiter les potentielles pertes.
Notez que la valeur de retrait peut évoluer dans le temps (à la hausse ou à la baisse) si la valeur du patrimoine de la SCPI change. Ce n’est pas une garantie, mais plutôt une référence indicative. D’ailleurs, sur le marché secondaire (pour certaines SCPI, notamment les SCPI à capital fixe), le prix peut être fixé par l’offre et la demande, donc vous pourriez vendre à un prix différent de la valeur de retrait officielle.
Comment est déterminée la valeur de retrait des SCPI ?
La valeur de retrait d’une SCPI est fixée par la société de gestion qui pilote la SCPI. Elle repose sur des éléments concrets liés à la valeur du patrimoine immobilier détenu par la SCPI.
Chaque année, un expert indépendant évalue l’ensemble des immeubles détenus par la SCPI (bureaux, commerces, logements, etc.) en tenant compte du marché, des loyers, de l’état des biens. Cela donne ce qu’on appelle la valeur de reconstitution.
La société de gestion décide alors d’un prix de souscription, généralement proche (mais pas toujours égal) à la valeur de reconstitution, en tenant compte de :
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la situation du marché immobilier ;
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la liquidité du marché (facilité à acheter/vendre les parts) ;
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sa stratégie commerciale.
Ce prix inclut les frais d’entrée, souvent autour de 8 à 12 %, comme expliqué précédemment. De là, il est alors possible d’obtenir la valeur de retrait en retirant les frais d’entrée du prix de souscription.
La valeur de retrait est le montant que vous récupérez si vous revendez une part de SCPI. La valeur de reconstitution, elle, correspond à ce qu’il faudrait payer pour reconstruire le patrimoine de la SCPI à l’identique (valeur des biens additionnée des frais).
Diversifiez facilement vos placements immobiliers avec les SCPI
L’importance de tenir compte de la valeur de retrait en tant qu’investisseur
Finalement, la valeur de retrait :
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indique ce que vous toucherez si vous vendez vos parts ;
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permet de mesurer la décote immédiate à la revente (due aux frais d’entrée) ;
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donne une idée de la liquidité et du risque de perte à court terme.
Il est important d’y tenir compte :
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Avant d’acheter, pour comprendre combien de temps il faut garder la SCPI avant de compenser les frais.
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Si vous envisagez de revendre, pour estimer ce que vous allez récupérer.
En bref, cette valeur de retrait vous permettra d’évaluer la rentabilité réelle de votre investissement en SCPI, surtout à court ou moyen terme.
La valeur de retrait selon le type de SCPI
La notion de valeur de retrait existe dans toutes les SCPI. En revanche, elle ne fonctionne pas tout à fait de la même façon selon que la SCPI est à capital variable ou à capital fixe.
La valeur de retrait dans une SCPI à capital variable
Quand une SCPI est à capital variable, la société de gestion fixe elle-même les règles du jeu. Elle détermine le prix de souscription et, par extension, la valeur de retrait.
Si plus tard vous voulez vendre vos parts, la société de gestion s’occupe de tout, et vous récupérez la valeur de retrait (si un acheteur se présente, ce qui est le plus souvent le cas quand la SCPI fonctionne bien).
Dans ce cas de figure, la valeur de retrait est connue, stable et gérée par la SCPI elle-même.
La valeur de retrait dans une SCPI à capital fixe
Dans ce type de SCPI, la société de gestion ne peut pas émettre ou racheter des parts en continu. Il faut attendre que quelqu’un d’autre veuille racheter vos parts. Cela se fait sur ce qu’on appelle un marché secondaire, c’est-à-dire un endroit (souvent organisé par la société de gestion) où les vendeurs proposent leurs parts à la vente, et où les acheteurs font des offres.
C’est pourquoi le prix auquel vous pouvez vendre dépend de l’offre et de la demande. Il peut être :
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plus bas que la valeur de retrait théorique si la demande est faible,
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ou parfois plus haut si la SCPI est très attractive.
La valeur de retrait existe donc toujours, mais elle ne sert ici que de repère. Ce n’est pas un prix garanti. Vous ne récupérez pas automatiquement ce montant, vous ne récupérez ce que quelqu’un est prêt à payer.
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