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Depuis le 15 juillet 2022, les logements mis en location à Bordeaux doivent respecter le dispositif d’encadrement des loyers. Les propriétaires-bailleurs doivent ainsi suivre les références fixées chaque année par arrêté préfectoral afin de déterminer le montant de leur loyer lors d’une première mise en location, d’un changement de locataire ou d’un renouvellement de bail. L’objectif étant de réguler les loyers excessifs et les hausses abusives dans la Métropole. Découvrez tout ce que vous devez savoir au sujet de l’encadrement des loyers à Bordeaux à travers l’article qui suit.

L’objectif de l’encadrement des loyers à Bordeaux

Le logement constitue la première dépense des foyers français, qui y consacrent en moyenne 20 % de leurs revenus. Pour certains, même, ce pourcentage peut parfois doubler.  

En 2018, la loi ELAN a émis la possibilité de mettre en place un dispositif expérimental d’encadrement des loyers dans certaines villes de France pour une durée de cinq ans. L’objectif était d’agir contre les loyers excessifs et de limiter les hausses de loyers abusives afin de préserver le pouvoir d’achat des Français tout en leur facilitant l’accès au logement.

Bordeaux Métropole a ainsi déposé son dossier de candidature en novembre 2020 afin d’encadrer les loyers sur la commune. Ce dernier a été validé en septembre 2021 puis est officiellement entré en vigueur le 15 juillet 2022.

Encadrement des loyers : quelles locations sont concernées ?

L’encadrement des loyers à Bordeaux concerne la signature des contrats de location à partir du 15 juillet 2022. Il peut s’agir d’une première mise en location, d’un renouvellement de bail ou encore d’un changement de locataire (ou de colocataire). 

Ce dispositif concerne à la fois les logements loués vides ainsi que ceux qui sont proposés meublés à titre de résidence principale. Le bail mobilité est lui aussi soumis au dispositif d’encadrement des loyers à Bordeaux.  

Notez, en revanche, que ce mécanisme ne concerne pas :

  • les contrats de location signés avant le 15 juillet 2022 (même si la remise des clés a lieu après cette date) et ceux arrivés à échéance qui font l’objet d’une reconduction tacite ;
  • les logements sociaux et conventionnés HLM ;
  • les logements soumis à la loi de 1948 ;
  • les logements meublés situés dans certaines résidences de service ;
  • les sous-locations
  • les locations saisonnières.

Loyer à Bordeaux : quel est le montant à ne pas dépasser ?

Fonctionnement de dispositif d’encadrement des loyers à Bordeaux

Les règles relatives à l’encadrement des loyers ne sont pas les mêmes dans toutes les villes concernées, puisqu’elles se basent sur l’observation du marché locatif local. En l’occurrence, pour Bordeaux, les données transmises au préfet pour établir les loyers de référence proviennent de l’observatoire local des loyers de l’agglomération de Bordeaux

Les loyers de référence établis dépendent de différents critères :

  • l’emplacement du bien ;
  • l’année de construction du logement ;
  • le nombre de pièces ;
  • le type d’habitation (maison ou appartement) ;
  • le type de location (vide ou meublée).

L’arrêté préfectoral précise chaque année et pour chaque catégorie de logement, différents niveaux de loyers de référence par mois et par mètre carré (hors charges et hors complément de loyer éventuel) :

  • le loyer médian ;
  • le loyer de référence majoré (plus 20 % du loyer médian) ;
  • le loyer de référence minoré (moins 30 % du loyer médian).

Concrètement, le montant du loyer fixé par le propriétaire doit respecter la limite du loyer de référence majoré de l’année. Pour connaître ce montant, il est possible de consulter le simulateur mis en place par la métropole de Bordeaux. En règle générale, le plafond de loyer est plus élevé lorsqu’il s’agit d’une location meublée, car il tient compte de l’équipement fourni.

Un complément de loyer peut être appliqué si le logement présente des caractéristiques exceptionnelles (niveau de confort élevé, situation géographique prisée, etc.). 

Encadrement des loyers à Bordeaux : exemple chiffré

Le propriétaire doit donc multiplier le loyer de référence majoré qui concerne son logement à la surface habitable du bien afin d’obtenir le montant du loyer hors charges qu’il ne doit pas dépasser.  

Prenons un exemple. Votre appartement trois-pièces loué vide se trouve rue du Parc à Bordeaux et fait 90 m². Il a été construit dans les années 80. Compte tenu de ces caractéristiques :

  • le loyer de référence minoré est de 7,60 €/m² ;
  • le loyer de référence est de 10,90 €/m² ;
  • le loyer de référence majoré est de 13,10 €/m².

Ainsi, votre loyer ne devra pas dépasser 1 179 € (90 x 13,10). Notez que le loyer de référence et le loyer de référence majoré sur lesquels vous vous appuyez pour déterminer le prix de votre logement doivent ensuite être indiqués dans le contrat de location

Encadrement des loyers : utiliser le complément de loyer pour dépasser le plafond 

Il est possible d’appliquer un complément de loyer au montant du loyer de base si le logement présente des caractéristiques de confort (jardin privatif, piscine, vue sur un monument classé, etc.) ou une localisation le justifiant (par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique).

Concrètement, le complément de loyer n’est valable que si l’investissement immobilier à Bordeaux  présente des caractéristiques exceptionnelles. En l’occurrence, la présence d’une dépendance ne justifie pas l’application d’un complément de loyer si chaque appartement dans l’immeuble en dispose. 

Notez que si un complément de loyer s’applique, son montant et les caractéristiques du logement doivent être mentionnés et justifiés dans le contrat de location.

Est-il possible de contester le complément de loyer en tant que locataire ?

Le locataire est libre de contester le complément de loyer s’il l’estime injustifié ou excessif. Cette contestation est possible durant les trois premiers mois après la signature du contrat de location. Dans ce cas, la première chose à faire est d’envoyer un courrier avec accusé de réception au propriétaire afin de lui signaler les potentielles erreurs. 

Si le propriétaire n’est pas d’accord, ou en l’absence de réponse, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation par email ou par courrier. Une rencontre sera alors organisée afin de trouver un point d’entente. Dans tous les cas, il appartient au bailleur de prouver que son logement présente bien des caractéristiques justifiant l’application d’un complément de loyer.

En cas de conciliation, le montant du complément de loyer est fixé par l’avis de conciliation. En cas de non-conciliation, le locataire peut saisir le juge judiciaire afin d’obtenir l’annulation ou la diminution du complément de loyer. 

Encadrement des loyers à Bordeaux : quelles sanctions en cas de non-respect ?

Si la conciliation échoue, le tribunal judiciaire peut être saisi par le locataire et ordonner au propriétaire de rembourser les trop-perçus et de diminuer le montant de son loyer. 

Si le préfet constate qu’un propriétaire qui investit à Bordeaux ne respecte pas les loyers de référence majorés en vigueur, il peut engager une procédure à l’encontre du propriétaire et ce dernier devra payer une amende de 5 000 € ou de 15 000 € selon son statut (personne physique ou

Jérôme DEVAUD

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