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Elevation Capital Partners, la société de gestion du Groupe Inter Invest spécialisée en capital-croissance et capital-développement au profit de PME françaises et européennes, a complété son offre en 2020 avec le lancement d’une gamme de fonds de capital-investissement spécialisés sur le secteur immobilier. En complément du premier FPCI (fonds professionnel de capital investissement - réservé aux investisseurs avertis) de la gamme, la société de gestion propose un fonds d’investissement grand public, agréé par l’AMF et accessible dès 3 000 € (souscription minimum). Les gérants s’appuient ainsi sur leur savoir-faire en matière de capital-investissement notamment dans le secteur immobilier, leurs convictions ainsi que sur l’expérience du Groupe Inter Invest dans ce secteur.

Qu’est-ce qu’un FCPR ?

Les Fonds Commun de Placement à Risques (FCPR) sont des Organismes de Placement Collectif (OPC) régis par l’article L. 214-28 du Code monétaire et financier. Ces fonds de capital-investissement non professionnels, qui nécessitent un agrément de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF), sont investis en titres d’entreprises non cotées en bourse à hauteur de 50% minimum.

Elevation Capital Partners, la société de gestion du Groupe Inter Invest spécialisée en capital-croissance et capital-développement au profit de PME françaises et européennes, a complété son offre en 2020 avec le lancement d’une gamme de fonds de capital-investissement spécialisés sur le secteur immobilier. En complément du premier FPCI (fonds professionnel de capital investissement - réservé aux investisseurs avertis) de la gamme, la société de gestion propose un fonds d’investissement grand public, agréé par l’AMF et accessible dès 3 000 € (souscription minimum). Les gérants s’appuient ainsi sur leur savoir-faire en matière de capital-investissement notamment dans le secteur immobilier, leurs convictions ainsi que sur l’expérience du Groupe Inter Invest dans ce secteur.

Communication à caractère promotionnel

Interview de Julien Brummer Ruscio, Directeur Partenariats Sud-Est, pour Zoom Invest

Julien Brummer Ruscio, Directeur des Partenariats, vous présente le FCPR Elevation Immo

Stratégie d’investissement

Un fonds investi majoritairement dans un portefeuille
d’obligations convertibles

Le FCPR Elevation Immo a pour objet la constitution d'un portefeuille de participations composé principalement (minimum 50%) de titres obligataires donnant accès au capital, et accessoirement de titres de capital, émis par des sociétés non cotées principalement françaises voire européennes. Les instruments obligataires présentent un risque de perte en capital.

Une approche diversifiée sur la chaîne
de valeur de l’immobilier

Le Fonds investira 50% au minimum de son actif dans des sociétés exerçant directement ou indirectement une activité commerciale, afin de faire bénéficier les souscripteurs d’une exonération d’imposition sur la plus-value au moment du rachat de leurs parts.

A ce titre, le FCPR Elevation Immo investira principalement dans des PME des secteurs d’activité suivants :

  • check_circle sociétés exerçant l’activité de marchands de biens (i.e. achats d’immeubles en vue de leur revente), de réhabilitation immobilière (e.g. remise en état d’immeubles)
  • check_circle sociétés exerçant une activité d’exploitation commerciale d’actifs immobiliers. Ces entreprises incluent notamment celles du secteur de l’hôtellerie et hôtellerie de plein air, des résidences avec services, et des nouveaux usages (coworking, coliving)

Le choix d’une approche diversifiée (sans engagement de répartition entre différents sous-secteurs) sur la chaîne de valeur de l’immobilier (du développement à l’exploitation d’actifs) répond, selon la société de gestion, à une logique de sélectivité accrue des investissements et de diversification du risque portefeuille sur des marchés aux dynamiques différentes.

Profil de risque

Le Fonds n’offre aucune garantie de protection en capital. Tout porteur de parts est averti que son capital n’est pas garanti et peut ne pas lui être restitué ou ne l’être que partiellement. Le Fonds a, par ailleurs, vocation à financer en fonds propres des entreprises. La performance du Fonds est donc directement liée à la performance des Sociétés du Portefeuille dans lesquelles il est investi. L’attention des porteurs de parts est attirée sur le fait qu’un investissement dans le Fonds comporte un risque potentiel de faible rentabilité ou même de perte partielle ou totale de son investissement dans le Fonds.

Le Fonds privilégiera des investissements dans des sociétés liées au secteur de l’immobilier, ayant notamment une activité de marchands de biens, de promotion immobilière ou d’exploitation commerciale d’actifs immobiliers. Les investissements devraient être surtout localisés en France et réalisés dans des immeubles à usage de bureaux, commercial ou résidentiels. Le Fonds est donc exposé au marché immobilier tel que défini ci-dessus et un retournement du cycle sur l’un ou plusieurs des secteurs de ce marché pourrait avoir un impact sur la valeur des participations en portefeuille ainsi que sur les revenus ou les plus-values escomptées. Les activités de marchand de biens et de promotion immobilière sont sujettes à certains risques spécifiques notamment ceux liés à l’opérateur et ceux liés aux opérations (risques commerciaux, juridiques, administratifs, techniques et financiers).

Les participations prises dans des sociétés non cotées ou cotées sur un Marché d’Instruments Financiers non réglementé présentent un risque d’illiquidité. Le Fonds pourrait éprouver, le cas échéant, des difficultés à céder de telles Participations dans les délais et au niveau de prix initialement envisagés.

Le rachat des parts par le Fonds est bloqué pendant la durée de vie du Fonds (prorogations éventuelles inclues), sauf cas de rachats anticipés. Par conséquent, les porteurs de parts ne pourront pas être en mesure de liquider leur investissement avant la fin de la durée de vie du Fonds.

Le Fonds ne peut investir que dans certains secteurs d’activité. Les secteurs d’activité des entreprises dans lesquelles le Fonds peut investir pourraient être particulièrement impactés par la crise du COVID19 et ses conséquences économiques et pourraient à l’avenir à nouveau être défavorablement impactés par toute crise sanitaire du même type ou tout autre évènement empêchant les sociétés du portefeuille de mener leur activité dans des conditions normales et par conséquent de réaliser leurs objectifs de développement.

Les autres risques identifiés par la Société de gestion figurent à l’Article 4 « Profil de risques du Fonds » du Règlement du Fonds.

Je suis intéressé

Exemple d’opérations réalisées par le 1er Fonds « FCPR Elevation Immo » selon la même stratégie (1)

Elevation Capital Partners s'associe, via ses deux nouveaux fonds de capital-investissement immobilier, à Zaka Investments, Evok Hôtels et Eternam pour développer deux nouveaux établissements sous la marque Brach à Madrid et à Rome.

Un partenariat stratégique

Zaka Investments, foncière du groupe hôtelier Evok Hôtels, accueille Elevation Capital Partners au capital de sa filiale locale espagnole, dans le cadre d’un partenariat stratégique visant à financer l’expansion internationale de la marque Brach, avec l’ouverture de deux hôtels 5 étoiles luxe lifestyle sous la direction artistique de Philippe Stark.

Communication à caractère promotionnel

Interview de Benoit Petit, Directeur Général du Groupe Inter Invest, pour B SMART

Découvrez l’interview croisée de Benoit Petit, Directeur Général du Groupe Inter Invest et de Romain Yzerman, Directeur Général de Zaka Investments au micro de Thomas Hugues sur la chaîne B SMART.

Deux opérations emblématiques

L’hôtel Brach à Madrid

  • Idéalement situé, 20 Gran Via, en plein cœur de Madrid, le bâtiment des années 1920 de 5 000 m2, se métamorphosera en hôtel 5 étoiles. Après Brach Paris, le créateur de renom déclinera l’identité du Brach à Madrid pour en faire un lieu de vie cosmopolite, de culture et de rencontres, connecté à son quartier.
  • Ouverture prévue fin 2022

L’hôtel Brach à Rome

  • Situé 14 via Luisa Di Savoia, à quelques pas de la piazza del Popolo et du Tibre dans le centre historique de Rome, l’immeuble abritera, après une restructuration totale, un ensemble de 62 chambres et suites, des terrasses, un rooftop, un restaurant, ainsi qu'un club de sport avec piscine.
  • Ouverture prévue fin 2023

Ces opérations ont été réalisées en co-investissement via les deux véhicules de la nouvelle gamme de fonds de capital-investissement immobilier proposés par Inter Invest, le FPCI Elevation Capital Immo et le FCPR Elevation Immo gérés par Elevation Capital Partners, et le FPCI hôtelier Alcyon, géré par Eternam.

(1) Le Fonds ne sera pas nécessairement investi dans les mêmes sociétés que le FCPR Elevation Immo

Voir le communiqué de presse

Guillaume DONNEDIEU DE VABRES

« Ce nouveau Fonds s’inscrit dans la continuité de son prédécesseur, le FCPR Elevation Immo, avec une stratégie d’investissement dont le mot d’ordre reste la diversification. Nous ciblons une variété de secteurs d’activité de l’immobilier et de l’immobilier géré, avec des horizons d’investissement à la fois à court terme (1-4 ans), et à moyen terme (5-7 ans). »

Guillaume DONNEDIEU DE VABRES, Gérant d'Elevation Capital Partners

Principales caractéristiques

Société de gestion Elevation Capital Partners (Agrément n° GP-15000006)
Forme juridique Fonds Commun de Placement à Risques (FCPR)
Date d’agrément 10 mars 2023
Durée de vie du fonds Jusqu’au 10 mars 2030 et au plus tard le 10 mars 2032 (en cas de prorogations)
Période de souscription 1 an suivant la date de constitution prorogeable 2 fois 6 mois
Prix de souscription des parts A Souscription à la valeur initiale de 100 € pendant la période de souscription éventuellement prorogée.
Commission de souscription 2% après 1 an, puis 3% après 18 mois
Souscription minimum 3 000 € (hors droits d’entrée)
Droits d’entrée 5% TTC maximum du montant de la souscription
Valorisation Semestrielle
Catégories de parts
Parts Code ISIN Souscription Frais de gestion
A FR001400ES57 min. 3 k€ 2,75% HT / an
B FR001400ES73 min. 200 k€ 2,25% HT / an
C(1) FR001400ES81 min. 3 k€ 1,75% / an
D(1) FR001400ES99 min. 200 k€ 1,25% / an
Zone géographique France et Europe
Durée de blocage Durée de vie du Fonds (éventuellement prorogée)
Rachat Les demandes de rachat sont bloquées pendant toute la durée de vie du Fonds éventuellement prorogée soit jusqu’au plus tard le 10 mars 2032 sauf cas exceptionnels (décès, invalidité)
Objectif de rendement
(ne constituant pas un engagement)
8% net de frais (cet objectif a été déterminé sur la base des hypothèses retenues par la Société de Gestion qui a estimé qu’il n’y aurait pas de défaut sur le portefeuille)(2)
Carried Interest 20% de la plus-value nette de frais réalisée par le Fonds sous réserve que la plus-value nette réalisée par le Fonds soit supérieure à 20 % du Montant total des Souscriptions (Revenu Prioritaire)
Dépositaire CACEIS Investor Services Bank France S.A.
Règlement Note fiscale

(1) Sans rétrocession de commission.
(2) La situation financière réelle des émetteurs pourra néanmoins être moins bonne que prévue, ces conditions défavorables pouvant avoir pour conséquence de venir diminuer la performance du Fonds et la non-atteinte de cet objectif.

Pourquoi investir dans un FCPR ?

Le FCPR (Fonds Commun de Placement à Risque) fait partie des Fonds Commun de Placement (FCP). Il s’agit d’un véhicule de placement qui permet de collecter l’épargne publique afin d’investir dans des valeurs mobilières. Grâce au FCPR, l’investisseur investit indirectement dans des titres de sociétés non cotées.

Investir dans un FCPR présente plusieurs avantages. En l’occurrence, il est possible de réaliser une plus-value conséquente. En effet, les FCPR présentent de forts potentiels de rendement si l’on compare à d’autres placements financiers. Les résultats sont également décorrélés des marchés financiers et subissent moins de variations à la hausse ou à la baisse.

Outre cet objectif de rentabilité, c’est également un excellent moyen d’investir dans l’économie réelle et de soutenir des PME prometteuses. Enfin, pour certains FCPR, les contribuables peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu égale à un certain pourcentage des versements réalisés (dans une certaine limite).

Comment fonctionne un FCPR ?

Concrètement, un FCPR affiche quatre grandes étapes de vie :

  • La période de souscription. Chaque FCPR est ouvert à la souscription pendant un délai limité et fixé à l’avance. Ce délai varie d’un FCPR à un autre.
  • La période d’investissement. Lors de cette étape, la société de gestion recherche et analyse des entreprises dans lesquelles elle souhaiterait investir. Puis elle réalise les investissements et assure le suivi des participations pour le compte du FCPR.
  • La préliquidation et la dissolution. Une fois le fonds en fin de vie, la société de gestion cède progressivement les participations. Lors de cette étape, elle met un terme aux activités et à la vie du FCPR afin d’envisager la liquidation du fonds.
  • La liquidation. La société de gestion liquide alors les dernières participations du FCPR et les éventuelles plus-values réalisées sont partagées entre les différents investisseurs.

Qui peut investir dans un FCPR ?

Particuliers et professionnels peuvent investir dans un FCPR. Certains FCPR affichent des tickets d’entrée très faible, permettant ainsi à un large public d’investisseurs de s’intéresser à ce placement.

Notez, en revanche, que le FCPR est un placement peu liquide. Les montants investis sont, en outre, bloqués durant quelques années. Mieux vaut donc avoir déjà de l’épargne disponible sur un autre produit financier avant de songer à investir dans un FCPR.

Quel est le principal actif dans lequel doit investir un FCPR ?

Les FCPR doivent être composés à hauteur de 50 % dans des titres de sociétés non cotées en Bourse.

Comment souscrire à un FCPR ?

Il existe différentes manières de souscrire à un FCPR. L’investisseur peut opter pour l’investissement :

  • en direct, en souscrivant auprès de la société de gestion ;
  • par le biais d’une assurance-vie ou un PEA ;
  • à travers un compte-titres.

Comment créer un FCPR ?

Il n’est possible de créer un FCPR qu’après avoir obtenu l’agrément nécessaire auprès de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Très souvent, le FCPR est mis en place par une société de gestion, qui peut être une banque ou une entreprise d’investissement, par exemple. Cette dernière fixe alors un règlement des conditions de gestion des valeurs mobilières ainsi que les droits de chaque investisseur. Notez que pour créer un FCPR, il est nécessaire de réunir un certain nombre d’actifs évalués par un commissaire aux comptes pour un montant de 380 000 € minimum.

Quels sont les avantages fiscaux si je souscris au FCPR dans un compte-titres ordinaire et que je le conserve jusqu’au terme ?

Le compte-titres n’offre aucun avantage fiscal particulier. L’imposition qui s’applique dépend directement de la nature des revenus perçus et de la qualité du contribuable (personne physique ou morale).

Qu’est-ce qu’un fonds fiscal ?

Un fonds fiscal est un fonds de placement qui accorde à l’investisseur un avantage fiscal (réduction d’impôt, exonération des plus-values, etc.).

En savoir plus

gpp_maybe Vigilance fraude

Nous constatons des tentatives d’usurpation d’identité d’Inter Invest, utilisant des adresses mail frauduleuses différentes de notre « @inter-invest.fr ». Des propositions sont envoyées avec de fausses souscriptions à des opérations Girardin, ou pour de faux projets d’investissement (parking avec bornes de recharge électriques déjà signalées par l’AMF). Nous attirons votre attention sur le fait que toute souscription aux solutions d’investissement du Groupe Inter Invest s’effectue exclusivement par voie électronique à partir d’un compte investisseur dédié sur www.inter-invest.fr. Aucun virement vers une société tierce, et par un autre canal de souscription, ne peut être sollicité.

Nous vous remercions pour votre vigilance.