Démembrement d’un bien immobilier : de quoi parle-t-on ?

Le démembrement d’un bien immobilier est une pratique courante pour les investisseurs qui souhaitent maximiser leur investissement ou les familles qui ont à cœur d’anticiper leur succession. Pour rappel, on parle de démembrement de propriété lorsque la pleine propriété d’un bien se divise entre deux parties distinctes, avec d’un côté l’usufruitier et de l’autre, le nu-propriétaire. Le démembrement immobilier peut intervenir à différents moments : lors d’une succession, d’une acquisition, d’une transmission. Une chose est certaine, correctement employé, il présente certains avantages. 

Qu’est-ce que le démembrement d’un bien immobilier ?

Le démembrement d’un bien immobilier est une technique juridique qui consiste à diviser les droits de propriété dudit bien entre deux entités distinctes : l’usufruitier et le nu-propriétaire. Ce montage peut survenir dans différentes situations : lors d’une succession, d’une donation, d’un investissement immobilier ou d’une transmission de patrimoine. 

Le démembrement de propriété sépare le droit d’usage et de jouissance (l’usufruit) du droit de propriété (la nue-propriété) du logement. Chaque partie impliquée dans le démembrement dispose ensuite de droits et d’obligations spécifiques en fonction de sa position d’usufruitier ou de nu-propriétaire.

En l’occurrence, l’usufruitier détient le droit d’usage et de jouissance du bien, ce qui lui permet de l’occuper, d’y habiter, d’en percevoir les loyers comme s’il était le propriétaire. Cet usufruit peut être temporaire (pour une durée déterminée) ou viager (jusqu’au décès de l’usufruitier).

Le nu-propriétaire, de son côté, conserve la propriété du bien, mais ne possède pas le droit d’en jouir ou d’en percevoir les revenus pendant la période de démembrement. Il devient pleinement propriétaire du bien à l’expiration de l’usufruit. En effet, lors du remembrement de propriété, qui intervient de manière automatique et sans frais, il récupère tous les droits qui étaient temporairement attribués à l’usufruitier. 

Quels sont les avantages et les inconvénients du démembrement de propriété pour le nu-propriétaire ?

Les avantages du démembrement de propriété pour le nu-propriétaire

Le nu-propriétaire peut profiter de différentes manières du démembrement de propriété. Lorsqu’il acquiert la nue-propriété de son bien après un investissement, notamment, il profite d’un prix décoté. Le nu-propriétaire peut ainsi acheter un bien immobilier à un coût inférieur (entre 30 et 40 % moins cher), car il ne paie que la valeur de la nue-propriété, qui est généralement réduite en raison de l’existence de l’usufruit. De la même manière, dans ce cas de figure, l’opération est fiscalement neutre. Les impôts (locaux, sur la fortune immobilière) pour le bien concerné sont dus par l’usufruitier lui-même. 

Lorsque le démembrement de propriété intervient dans le cadre familial, la pratique permet aux parents de transmettre leur patrimoine à leurs enfants tout en conservant l’usufruit (et donc la jouissance) de leur bien. Dès lors, les droits de propriété reviendront automatiquement aux enfants à l’extinction de l’usufruit. Il s’agit d’une façon d’anticiper la succession de son vivant.

Par ailleurs, le nu-propriétaire est exonéré des charges d’entretien du bien, car cette responsabilité incombe à l’usufruitier. L’usufruitier est, en effet, tenu de prendre en charge les dépenses d’entretien courantes du bien pendant la durée de l’usufruit. Selon les conventions, le nu-propriétaire peut même être exempté des grosses réparations à prévoir sur le logement (murs, voûtes, poutre, etc.).

Enfin, lors d’une donation en démembrement de propriété, la valeur du bien transmis est répartie entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. En conséquence, les droits de donation à payer sont calculés sur la valeur de la nue-propriété, qui est généralement inférieure à la pleine propriété. Cela permet de réduire la charge fiscale pour le donateur.

Les inconvénients du démembrement de propriété pour le nu-propriétaire

Cela étant, avoir recours au démembrement de propriété affiche certaines limites. En l’occurrence, pendant toute la durée de l’usufruit, le nu-propriétaire ne peut pas utiliser le bien ou en tirer des revenus. Cela peut représenter une réelle contrainte en cas de besoin d’occuper le logement ou d’obligations financières.

Par ailleurs, le nu-propriétaire ne peut pas vendre le bien en pleine propriété sans l’accord de l’usufruitier, ce qui peut limiter sa liberté en matière de gestion patrimoniale. Notez, en revanche, qu’il est tout à fait possible de revendre la nue-propriété seule du logement sur le marché secondaire (qui est particulièrement dynamique).

Focus sur les différentes formes de démembrement immobilier

Il existe différentes formes de démembrement immobilier. Parmi eux, on retrouve : 

• Le démembrement de propriété après investissement. Un investisseur acquiert la nue-propriété d’un bien et transmet l’usufruit à un tiers. Cette opération lui permet de profiter d’un prix décoté et d’un bien correctement entretenu. Elle lui offre également la possibilité de bénéficier d’un logement entretenu par l’usufruitier, qui se charge également de la gestion locative du bien en cas de mise en location.

• Le démembrement de propriété par donation. Le propriétaire (donateur) peut donner la nue-propriété du bien à une personne (donataire), tout en conservant l’usufruit (ou inversement). Cette donation en démembrement permet de transmettre le bien de son vivant tout en bénéficiant des avantages fiscaux liés à la valeur de la nue-propriété.

• Le démembrement de propriété viager. L’usufruitier dispose du droit d’usage et de jouissance du bien jusqu’au décès du nu-propriétaire. À ce moment-là, le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété du bien. Cette forme de démembrement est couramment utilisée dans le cadre de transmissions de patrimoine entre parents et enfants.

• Le démembrement de propriété temporaire. Contrairement au démembrement viager, le démembrement temporaire a une durée déterminée fixée à l’avance. À l’expiration de cette période, l’usufruit s’éteint et le nu-propriétaire devient pleinement propriétaire du bien.

Chaque forme de démembrement de propriété a des implications juridiques, fiscales et financières spécifiques, en fonction de la nature de la transaction et des parties impliquées. Il est donc essentiel de bien comprendre les conséquences de chaque option avant de procéder à un démembrement de propriété.

L’impact fiscal du démembrement de propriété

Le démembrement de propriété est une opération fiscalement neutre pour le nu-propriétaire. En effet, le nu-propriétaire n’est pas imposé sur les revenus fonciers générés par le bien, étant donné qu’il n’a pas le droit d’en percevoir les revenus pendant la durée de l’usufruit. L’usufruitier, en tant que bénéficiaire des revenus du bien, est responsable de déclarer et d’acquitter l’impôt sur le revenu correspondant.

En cas de transmission de la nue-propriété par donation ou héritage, le nu-propriétaire bénéficie d’un abattement spécifique sur la valeur de la nue-propriété lors du calcul des droits de succession. Selon le type de démembrement dont il s’agit, l’abattement peut intégrer l’âge du propriétaire ou la durée du démembrement de propriété. Ainsi, le nu-propriétaire peut réduire la charge fiscale lors de la transmission du bien.

Enfin, le bien démembré n’impacte pas non plus l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) du nu-propriétaire. En effet, le bien démembré intègre l’assiette taxable de l’usufruit au titre de l’IFI, et non pas celle du nu-propriétaire.

Démembrement d’un bien immobilier : tout ce que vous devez savoir