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Avec la baisse continue des taux d’intérêt depuis plus de dix ans et plus encore avec la pandémie qui interpelle sur la fragilité de la vie, les épargnants souhaitent, encore plus que dans le passé, donner du sens à leurs placements financiers mais aussi immobiliers.


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Selon l’enquête Ifop/Forum de l’Investissement responsable réalisée en fin d’année, ils sont 62% à déclarer vouloir accorder une place importante aux impacts environnementaux et sociaux dans leurs décisions d’investissement. Une démarche d’autant plus pertinente qu’elle génère, dans la majorité des cas, une performance financière élevée, voire supérieure aux placements non responsables.

En immobilier, un placement coche tous ces avantages : l’achat d’un bien neuf en nue-propriété dont l’usage sera confié pendant une période définie – généralement quinze ans- à un organisme social qui va louer le bien, le gérer, l’entretenir, le rénover tout en procurant des logements sociaux et logements à loyers abordables aux familles modestes ou à des étudiants. Cette nouvelle offre de logements idéalement située en cœur de ville et parfaitement desservie par les transports en commun permet à un plus grand nombre d’actifs de résider près de leurs lieux de travail et d’éviter ainsi de longs trajets. Elle a de surcroît la particularité de satisfaire aux dernières normes environnementales en matière de construction.

« Sur un plan sociétal, cette solution permet aux collectivités locales d’accroître la diversité sociale dans les territoires et aux bailleurs sociaux, en complétant les dispositifs classiques de financement des logements sociaux et intermédiaires, d’augmenter leur offre sans avoir à mobiliser de fonds propres » souligne Isabelle Peene-Dupont, Directrice Générale d’Inter Invest Immobilier.

Pour l’acquéreur particulier, cette solution présente deux  atouts majeurs : celui de la performance économique et de la sérénité d’un investissement sécurisé et sans contrainte. L’épargnant achète en effet le bien immobilier en bénéficiant d’une décote qui peut atteindre 30 à 40 % de son prix selon la durée du démembrement de propriété et le caractère patrimonial du bien. Cette décote correspond à la capitalisation des loyers, net d’impôts, qu’il aurait perçus pendant la durée de l’usufruit sur un marché libre. Cet achat à moindre coût augmente d’autant la plus-value qui pourra être réalisée lors de la revente lorsque l’investisseur retrouvera la pleine propriété du bien. A titre d’exemple, quelques heureux propriétaires viennent de récupérer la pleine propriété d’un bien situé à Vincennes dont ils avaient acquis, il y a quinze ans, la nue-propriété au prix de 1 500 euros/mètre carré et qui aujourd’hui se négocie libre autour de 9 500 euros/mètre carré.   

Autre conséquence de l’« usufruit locatif social » : l’acquéreur est déchargé de tout souci de gestion. Il n’a ainsi pas à se préoccuper de trouver un locataire ni à subir une éventuelle vacance locative pendant un ou plusieurs mois ou encore à redouter d’éventuels loyers impayés ou charges à payer. Enfin, l’acquéreur n’a pas à assumer de charges locatives ni de dépenses imprévues, comme des réparations, qui peuvent s’avérer coûteuses.

Mais surtout, le schéma ne génère aucune fiscalité. Tout d’abord, l’épargnant ne  paye pas d’impôt sur le revenu au titre du bien, ne percevant pas de loyers. L’acquisition de ce bien ne l’assujettit pas à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) ni n’augmente sa base taxe s’il est déjà imposé puisqu’il ne détient que la nue-propriété du bien. Pas non plus de taxe foncière à payer qui est supportée par le bailleur.

Si l’acquéreur opte pour un achat à crédit, les intérêts d’emprunt viendront en déduction de ses revenus fonciers perçus par ailleurs sur d’autres biens, ce qui diminuera son impôt sur le revenu. 

A l’issue de l’opération, s’il ne le vend pas, l’acquéreur récupère un bien immobilier qui lui procurera des revenus complémentaires notamment pour sa retraite.

En cas de revente du bien au terme de la période de démembrement, le fisc retiendra comme prix d’achat pour déterminer la plus-value éventuellement taxable, le prix de la pleine propriété et non celui effectivement payé pour acquérir la nue-propriété. Ce qui revient à engranger 30 à 40% de gain sans aucune fiscalité.

Autre point fort : si l’acquéreur envisage une donation du bien pour commencer à transmettre son patrimoine dans les meilleures conditions fiscales, les droits éventuellement dus ne seront calculés que sur la valeur de la nue-propriété déduction faite des abattements qui s’élèvent, s’agissant d’une donation à un enfant, à 100.000 euros par donateur et par enfant. A l’issue du démembrement, les donataires récupéreront la pleine propriété du bien en franchise d’impôt.

Enfin, au débouclage lors de la reconstitution automatique de la pleine propriété, la souplesse du modèle offre au nu-propriétaire devenu plein propriétaire la possibilité de vendre, d’habiter ou de louer le bien.

Fort de son expertise, Inter Invest Immobilier fait partie des rares acteurs proposant cette solution d’investissement immobilier vertueuse, socialement responsable et économiquement performante. Le Groupe Inter Invest propose ainsi des opérations de démembrement dans les grandes métropoles (Toulouse, Bordeaux, Nantes …), les stations balnéaires cotées (Anglet, St Raphaël …) et prochainement Paris et sa première couronne…

Jérôme DEVAUD

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