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Aujourd’hui, l’investissement dans l’immobilier constitue un moyen pour le contribuable de réduire son impôt. Parmi les niches fiscales avantageuses, le déficit foncier fait partie des plus courantes. Le principe du déficit foncier est de faire la différence entre ce que rapporte un bien immobilier et ce qu’il coûte et de déduire tout ou partie de cette différence du revenu global. Conditions d’éligibilité, cadre, calcul, adossement à la loi Pinel, découvrez tout ce que vous devez savoir sur le déficit foncier.


Sommaire

Vous souhaitez réduire votre impôt avec la loi Pinel?

Comment être éligible au déficit foncier ? Conditions et charges déductibles

Un propriétaire peut avoir accès au déficit foncier en respectant trois conditions :

  • Pour commencer, le déficit foncier doit porter sur un bien immobilier dont l’usage sert à l’habitation principale ou secondaire. 
  • Puis, le propriétaire a une obligation de temps. Il doit louer obligatoirement le bien immobilier, qui a bénéficié du déficit foncier, durant les 3 années qui suivent. 
  • Enfin, fiscalement, chaque propriétaire doit se placer dans le régime réel, ce qui exclut le régime micro-foncier.

Outre ces règles d’éligibilité pour bénéficier du déficit foncier, un ensemble précis de charges rentre dans le dispositif :

  • Il y a d’abord les charges non-financières qui regroupent principalement les frais de gestion locative, les cotisations d’assurances, les charges liées à la copropriété, les différents impôts et taxes liés au bien, ainsi que les frais de justice. 
  • De plus, le déficit foncier prend en compte également les charges de travaux que ce soit pour de la réparation et de l’entretien ou pour l’amélioration du bien loué. 
  • Enfin, il y a les charges financières constituées en majeur partie des intérêts d’emprunt et des frais adossés au prêt.

Le calcul du déficit foncier

Un propriétaire qui calcule son déficit foncier doit distinguer le déficit obtenu avec les charges non-financières et celui obtenu avec les charges financières. Dans le premier cas, une limite est fixée à 10 700 € par an et dans le second cas, les charges sont déductibles sur 10 ans. 

À noter, depuis 2018, la loi Elan permet d’augmenter le plafond de 10 700 € à 15 300 € avec le dispositif Cosse, « Louer Abordable ».

Le calcul du déficit foncier se fait donc en deux étapes. Les charges financières sont les premières traitées. Lorsque vous les déduisez de vos revenus fonciers, si le résultat obtenu est négatif, alors vous pouvez imputer ce déficit sur vos revenus sur une durée de 10 ans. Si le résultat est positif, aucun déficit ne pourra être utilisé. 

Ensuite, au résultat que vous venez d’obtenir, vous déduisez les charges non-financières. De la même façon, si vous obtenez un chiffre négatif vous pouvez l’imputer dans une limite de 10 700 €, si le chiffre est positif vous n’avez aucun déficit foncier.

Déficit foncier et loi Pinel : l’optimisation gagnante

La loi Pinel est un dispositif qui permet à un propriétaire d’obtenir une réduction d’impôt sur l’achat d’un bien immobilier à condition qu’il le loue pendant une certaine durée fixée par un cadre légal. Principalement utilisé lors de l’achat d’un bien neuf, un contribuable peut désormais avoir recours au dispositif Pinel lors de l’achat dans l’ancien nécessitant des travaux de réhabilitation. 

Il est tout à fait possible d’allier le dispositif Pinel et le déficit foncier et de faire coexister ces deux régimes pour une optimisation performante. Ce procédé dégage un double avantage pour le propriétaire. Il utilise les avantages de la Loi Pinel pour obtenir une réduction d’impôt grâce au prix d’achat et à une partie des travaux de réhabilitation. Puis les travaux non pris en charge par le dispositif Pinel, le sont avec le régime du déficit foncier. De façon générale, les travaux non pris en charge et résultant du déficit foncier sont les travaux liés aux parties communes d’un immeuble.


Foire aux questions

Peut-on faire du déficit foncier sans loyer ?

Si le logement est loué vide, le propriétaire devra remplir une déclaration de revenus fonciers où il indiquera les loyers perçus ainsi que les charges déduites. Dans le cas où ce bien n’est pas loué, mais qu’il a vocation à l’être, il conviendra de l’indiquer sur la déclaration en mentionnant les charges payées. En tant que propriétaire, il faudra remplir une première déclaration (la N° 2044) dès l’année où vous commencez à payer des charges sur ce bien immobilier et non l’année où vous le mettrez en location.

Comment défiscaliser vos revenus fonciers ?

Vous relevez du régime micro-foncier dans le cas où vos loyers n’excèdent pas 15.000 euros par an. Votre revenu imposable sera appliqué d’un abattement de 30 % sur le montant des loyers déclarés. En contrepartie, il ne sera pas possible de déduire de charge ni de faire état de déficit foncier. Quant au régime réel, il s’appliquera dans le cas où vos loyers sont supérieurs à 15 000€ par an, ou si vous choisissez de renoncer au régime micro-foncier. Le revenu imposable est dans ce cas déterminé par la différence entre le montant de vos loyers perçus et vos charges. Enfin, si votre logement est neuf où à réhabiliter, vous pourrez profiter des programmes de défiscalisation Robien ou Borloo.

Comment s’applique le déficit foncier ?

Si vous êtes en déficit foncier, ce dernier vous permettra de réduire vos revenus imposables lors de votre déclaration d’impôt. S’il est possible de déduire vos charges sans limites, le déficit imputable sur le revenu global est limité à 10 700€ par an. Si ce déficit s’avère supérieur à 10 700€, vous ne pourrez pas le déduire entièrement, mais il vous sera possible de reporter le reliquat sur les 10 années suivantes. Le mécanisme de déficit foncier n’est pas soumis au plafonnement des niches fiscales qui s’élèvent à 10 000€ de réduction annuelle.

Comment faire votre choix entre louer ou acheter une maison ?

Actuellement, 60% des Français sont propriétaires de leur logement. La décision de louer ou d’acheter une maison doit être réfléchie et pensée en fonction de votre situation familiale et professionnelle. Devenir propriétaire en 2021 est intéressant puisque les taux d’emprunt sont historiquement bas, mais ce ne doit pas être la seule motivation. En effet, côté professionnel, il convient de savoir si vous êtes stable au sein de votre emploi (êtes-vous en CDI, à votre compte, artisan ?), ou si vous avez un emploi qui n’est pas stable (un CDD, de l’intérim) et qui nécessite peut-être des déménagements ? Si c’est votre cas, alors mieux vaut opter pour une location. Si votre situation professionnelle et celle de votre conjoint est stable, si vous souhaitez fonder une famille, ou élevez vos enfants dans la même ville (ou commune), alors étudiez les possibilités pour acheter votre maison. En tant que propriétaire, vous aurez une taxe foncière à payer, plus les frais de notaires (environ 8% pour un bien ancien) et éventuellement les frais d’agence. Il est également conseillé de simuler un crédit avec votre conseiller bancaire. Tout est à prendre en considération avant de vous décider.

Comment déclarer son déficit foncier ?

En tant que propriétaire d’un logement proposé à la location non meublé, et en ayant opté pour le régime d’imposition au réel, il est possible de déduire les charges des revenus fonciers. Si le montant des charges (c’est-à-dire l’ensemble des travaux de réparation, les charges d'entretien et/ou de copropriété, les primes d'assurances, les intérêts d'emprunt ou encore la taxe foncière) est supérieur aux revenus fonciers, cela génère alors un déficit foncier. Si le montant de vos revenus fonciers est inférieur à 15 000€ annuel (et si vos biens mis en location ne bénéficient pas d'un régime particulier), alors vous bénéficierez du régime micro-foncier. Vous pourrez néanmoins décider d'opter pour le régime réel, mais cette option sera irrévocable pendant 3 ans.

Jérôme DEVAUD

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