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De plus en plus de Français font le choix d’investir dans des logements anciens afin de les rénover. Cette pratique présente, en effet, de nombreux avantages. En l’occurrence, c’est l’occasion rêvée d’acquérir un bien à des tarifs moindres, de réaliser des économies d’impôt et de profiter de belles plus-values à la revente. L’opération peut ainsi vous permettre de vous constituer un patrimoine pérenne, de percevoir un complément de revenus ou encore de préparer votre retraite. Quels sont les avantages de la rénovation immobilière ? Quels sont les dispositifs immobiliers auxquels vous pouvez prétendre pour les travaux engagés ? Toutes les réponses à travers notre article.

Investir dans l’ancien : quels avantages ?

Investir dans un bien immobilier ancien présente divers avantages. Voici lesquels. 

La possibilité d’investir en centre-ville

Acheter un bien ancien afin de réaliser une rénovation immobilière peut vous permettre d’investir dans des zones prisées. En effet, les logements anciens se trouvent généralement dans les centres-villes ou dans des quartiers historiques, à proximité de nombreuses commodités. 

Cette localisation, souvent très prisée des jeunes actifs, des familles et des retraités, jouit d’une bonne attractivité. Si vous projetez de réaliser un investissement locatif, vous n’aurez sans doute aucun mal à séduire votre cible plutôt restreinte, mais pour qui le centre représente une véritable zone de prédilection. À l’inverse, si vous avez pour projet de vivre dans le logement, vous pouvez espérer réaliser une belle plus-value due à la localisation et aux travaux réalisés en cas de revente.

Des prix moins élevés 

Acquérir un bien ancien coûte souvent moins cher qu’acheter un bien neuf. En règle générale, un logement ancien est généralement entre 10 % et 20 % moins onéreux qu’un logement neuf. La décote est d’autant plus importante lorsqu’il y existe d’importants travaux de rénovation à réaliser.

Cette réduction de tarif due à la vétusté de l’ouvrage peut vous permettre d’obtenir une rentabilité locative plus élevée. Cela, même si vous engagez des dépenses pour réaliser des travaux. De la même manière, en cas de revente, vous pourrez profiter d’une potentielle plus-value intéressante.

Un rendement locatif plus important 

Acquérir un bien ancien puis réaliser une rénovation immobilière offre souvent un rendement locatif plus important que dans le cadre d’une acquisition d’un bien neuf. Dans le neuf, les charges peuvent  être plus élevées à cause de l’entretien des infrastructures, tandis que dans l’ancien, les charges de copropriété peuvent être plus réduites. 

En tant que propriétaire, vous avez donc moins de frais d’entretien à prévoir, et pouvez espérer une rentabilité locative plus élevée. En revanche, il peut y avoir des travaux imprévus qui peuvent impacter les gains.

Des plus-values plus intéressantes

Si réaliser un investissement immobilier dans l’ancien est si avantageux, c’est également parce qu’il est possible de bénéficier d’une plus-value immobilière plus conséquente que dans le neuf en cas de revente. 

En effet, en achetant un bien vétuste à moindre coût et en le rénovant, vous avez la possibilité de le revendre à des tarifs bien plus élevés. Notez, par ailleurs, que vous avez également la possibilité de profiter d’un financement de la part de l’État pour certaines opérations (travaux de réhabilitation, de mises aux normes énergétiques, etc.), augmentant vos gains encore davantage.

Réaliser une rénovation immobilière : quels sont les dispositifs qui existent ?

Pour l’achat d’un bien ancien qui fait l’objet d’une rénovation immobilière, vous avez la possibilité de profiter de l’un des nombreux dispositifs immobiliers qui existent. C’est notamment le cas de la loi Malraux, de la loi Cosse, de la loi Monuments Historiques ou encore du dispositif Pinel ancien. 

La loi Malraux 

Il est possible d’acquérir un bien ancien et de bénéficier d’une réduction d’impôt offerte par la loi Malraux. Pour ce faire, il faut respecter certaines conditions. En l’occurrence, l’investissement doit avoir lieu dans un immeuble ancien situé dans une zone spécifique comme :

  • un quartier ancien dégradé ;
  • une aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine ;
  • une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager ;
  • un secteur sauvegardé

En fonction de l’emplacement du bien, il est possible d’obtenir une réduction d’impôt de 30 % ou de 22 %. La réduction d’impôt offerte est calculée selon le montant des travaux de rénovation réalisés, dans la limite de 400 000 € d’investissement sur une période de 4 ans.

La loi Monuments Historiques 

La loi Monuments Historiques tend à inciter les contribuables à investir dans des logements classés . L’objectif de ce dispositif est de préserver le patrimoine architectural français. 

Pour bénéficier de l’avantage fiscal offert par la loi Monuments Historiques, il est donc indispensable d’investir dans un immeuble ancien classé monument historique. Par ailleurs, vous devez impérativement conserver le logement pendant minimum 15 ans et faire appel à des artisans agréés pour la réalisation des travaux de restauration et de rénovation.

Si l’ensemble de ces conditions sont respectées, alors vous pouvez imputer différentes charges de vos revenus  :

  • les travaux (hors travaux de construction, de restructuration et d’agrandissement) ;
  • les charges relatives à l’entretien et la réhabilitation du bien classé ;
  • les intérêts d’emprunt afférents à l’acquisition du bien si vous faites un crédit immobilier. 

La loi Pinel ancien

Grâce à la loi Pinel ancien, vous pouvez également bénéficier d’une réduction d’impôt intéressante en réalisant une rénovation immobilière dans un logement ancien. Pour y prétendre, vous devez néanmoins respecter certaines conditions :

  • investir dans un logement ancien jugé inhabitable ;
  • acquérir un bien ancien situé dans une zone éligible (A, A bis, B1) ;
  • mettre le bien en location pendant au moins six ans ;
  • respecter les plafonds de ressources pour les locataires ;
  • respecter les plafonds de loyers en vigueur. 

La loi Cosse

Grâce à la loi Cosse (aussi connue sous le nom de « dispositif louer abordable »), vous pouvez profiter d’un abattement allant de 15 % à 85 % sur les loyers perçus pour la rénovation immobilière d’un bien ancien. Le montant de la déduction fiscale varie selon la localisation du bien et le mode de gestion du logement (location classique ou gestion par une agence immobilière à vocation sociale ou par un organisme agréé). 

Par ailleurs, pour profiter de la loi Cosse, il est indispensable de :

  • louer le bien à titre de résidence principale ;
  • louer le logement à un montant inférieur aux plafonds en vigueur ;
  • signer une convention de location avec l’ANAH pour six ans minimum ;
  • respecter les plafonds de loyer en vigueur ;
  • respecter les normes de décence fixées par le gouvernement.  
Jérôme DEVAUD

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