Tout savoir sur l’encadrement des loyers à Paris

L’encadrement des loyers : qu’est-ce que c’est ?

L’encadrement des loyers est un concept qui concerne les logements vides ou meublés loués pour la première fois ou dont le bail arrive à échéance et doit être renouvelé. Certains biens sont, en revanche, exclus du programme :

• les logements HLM ;
• les logements conventionnés APL et ANAH ;
• les logements soumis à la loi de 1948 ;
• les sous-locations
• les locations saisonnières.

Ce dispositif, qui permet de limiter le montant des loyers, ne s’applique que sur certains contrats de location. Concrètement, chaque année, le préfet établit un arrêté qui précise des loyers de référence :

• un loyer minoré, qui correspond au loyer de référence minoré de 30 %, qui sert à la réévaluation de loyers à l’occasion des renouvellements de bail ;
• un loyer de référence (ou loyer médian), fixé à partir des données de l’observatoire des loyers ;
• un loyer majoré, qui correspond au loyer médian majoré de 20 %. Le loyer majoré permet de limiter le montant des loyers fixé et est utilisé pour le calcul du montant des loyers de nouveaux logements et des renouvellements de contrat. 

L’origine de l’encadrement des loyers à Paris

Une demande de 2019

Depuis le 1er juillet 2019, à Paris, le montant du loyer des logements est encadré par des loyers de référence. Ces montants varient selon le type de location (vide ou meublé), le nombre de pièces ou encore l’année de construction du bien. 

Le dispositif d’encadrement des loyers à Paris concerne les 80 quartiers de la ville. Concrètement, cela signifie que le propriétaire ne peut demander un loyer dont le montant est supérieur aux loyers de référence majorés en vigueur. 

Par ailleurs, entre la fin d’un contrat de location et le début d’un nouveau, le propriétaire bailleur ne peut pas non plus augmenter son loyer au-delà de l’indice de référence des loyers. Il existe une exception si le loyer a été initialement sous-évalué ou si le propriétaire a réalisé des travaux d’amélioration du logement. Dans ce cas, le bailleur peut augmenter son loyer dans la limite du loyer majoré.

Une suspension partielle de 2019 à 2020

Le tribunal administratif de Paris a partiellement suspendu le dispositif d’encadrement des loyers dans la ville du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020. En effet, l’Union Nationale des Propriétaire Immobiliers (UNPI) reprochait au dispositif de ne pas tenir compte de l’inflation avec le plafonnement de l’indice de référence des loyers, ni de la pénurie de l’offre locative sur la capitale, ce qui réduit encore davantage l’offre de logements disponibles. 

Conscient de l’instabilité juridique de l’arrêté, le tribunal administratif a souhaité suspendre momentanément son application. Les propriétaires qui n’ont donc pas respecté le dispositif d’encadrement des loyers à Paris durant cette période ne risquent donc pas d’être poursuivis. 

Loyers encadrés à Paris : le fonctionnement de la pratique 

Les contrats de location signés depuis la mise en place du dispositif d’encadrement des loyers à Paris doivent afficher un montant de loyer dans la limite :

• du loyer appliqué au locataire précédent ;
• du loyer de référence majoré par mètre carré de surface habitable fixé par arrêté préfectoral.

S’il s’agit d’une première location, le loyer du nouveau locataire ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré fixé annuellement par arrêté préfectoral. Plus tard, lorsque le locataire quittera les lieux et que le propriétaire signera un nouveau contrat de location, le nouveau loyer devra être égal au loyer demandé au locataire précédent tout en ne dépassant pas le loyer de référence majoré défini par chaque quartier. Pour connaître le loyer de référence majoré qui s’applique pour un logement à la date de signature du bail, il est possible de consulter la carte interactive de la préfecture d’Île-de-France. 

Concrètement, cela signifie que pour un logement vide de deux-pièces de 40 m² construit avant 1946 dans le quartier de Plaisance à Paris et donc le contrat de location est signé entre le 1er juillet 2022 et le 30 juin 2023, le loyer ne pourra dépasser 1 228 € (40 m² x 30,7 m² - loyer de référence majoré). Ce calcul s’applique au loyer lui-même et est toujours comptabilisé hors charge.

Notez que si le logement comporte certaines caractéristiques de confort notables, ou qu’il se profite d’une situation géographique exceptionnelle, il est possible d’appliquer un complément de loyer. Ce complément, en revanche, ne s’applique qu’au loyer de référence majoré et doit être justifié.

Non-respect de l’encadrement à Paris : quelles sont les conséquences ?

Des sanctions sont prévues pour les bailleurs qui ne respectent pas l’encadrement des loyers à Paris. En l’occurrence, si le loyer du locataire n’est pas fixé dans la limite prévue, le locataire peut exiger du bailleur qu’il diminue le montant du loyer selon le loyer de référence majoré en reversant ensuite le trop-perçu au locataire. S’il refuse, il s’expose à une amende de 5 000 € s’il est un particulier et 15 000 € s’il s’agit d’une personne morale (comme une SCI, par exemple). Par ailleurs, le locataire peut saisir le tribunal lui-même et exiger une diminution du prix de son loyer. 

Notez également que le montant du loyer de référence et celui du loyer de référence majoré doivent être indiqués dans le contrat de location. À défaut, le locataire peut adresser au propriétaire une mise en demeure de le faire. En l’absence de réponse ou en cas de refus du propriétaire, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal et demander une diminution du loyer si nécessaire.