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Créée en 2014, la loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière. Il offre la possibilité aux investisseurs qui achètent un bien neuf afin de le louer de profiter d’une réduction d’impôt conséquente. Mis en place par le gouvernement, ce dispositif entre dans le cadre du plan de relance du logement, qui tend à favoriser la construction d’habitations à destination locative dans le pays. Pour en bénéficier, cependant, une des conditions est que la maison ou l’appartement se trouve dans une des zones éligibles à la loi Pinel. En effet, la loi a prévu un certain découpage de la France pour établir les différentes zones Pinel. Ces dernières font partie de celles qui sont impactées par la crise du logement. En quoi consiste ce classement plus exactement ? Quels sont les territoires qui intègrent le dispositif Pinel ? Toutes les réponses dans notre article.


Sommaire

La loi Pinel, qu’est-ce que c’est ?

Un dispositif de défiscalisation immobilière

La loi Pinel remplace les lois Duflot et Scellier. Elle a été créée afin de permettre aux acquéreurs de réaliser un investissement locatif neuf tout en profitant d’une réduction d’impôt. Outre l’acquisition d’un logement neuf, la loi Pinel s’adresse aussi aux acquéreurs d’habitations anciennes qui souhaitent y réaliser des travaux à hauteur de 25 % minimum du prix de l’investissement total.

Ouvert à l’ensemble des contribuables français, cette loi leur offre un avantage fiscal dès lors qu’ils achètent un bien neuf en zone Pinel et s’engagent à le mettre en location pour une durée minimale de six ans.

Le dispositif Pinel compte trois objectifs principaux :

  • encourager les Français à investir dans l’immobilier neuf afin de louer un logement ;
  • développer la construction de biens dans les villes où la demande locative est importante ;
  • augmenter l’offre de logements locatifs avec des coûts de location raisonnables.

Les avantages du programme Pinel

Le programme Pinel présente de nombreux avantages, tant pour les locataires que les propriétaires. En l’occurrence, l’occupant est certain de vivre dans une habitation neuve, qui répond aux dernières normes en vigueur. Pour ce privilège, il paiera, en outre, un tarif plafonné par la loi.

Pour le propriétaire, acheter un bien en zone Pinel signifie bénéficier d’une réduction d’impôt conséquente, qui peut atteindre jusqu’à 63 000 euros sur 12 ans. L’abattement fiscal est calculé selon la durée de mise en location du logement et varie entre 12 %, 18 % et 21 % pour 6, 9 ou 12 ans de location.

En parallèle, il peut louer l’habitation acquise à un membre de sa famille, dès lors que cette personne ne lui est pas rattachée fiscalement. Enfin, il prépare sereinement sa retraite par le biais des loyers perçus, et à terme, de la plus-value éventuelle de revente. En bref, c’est un bon moyen de développer son patrimoine immobilier.

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Les zones éligibles à la loi Pinel

La loi Pinel encourage l’investissement locatif neuf dans certains territoires bien spécifiques de France. En effet, elle n’est pas appliquée à l’ensemble des communes, des départements et des régions du pays. Les secteurs ciblés font partie de ce que l’on appelle les zones « tendues ». Autrement dit, les zones Pinel correspondent à des villes ou des régions où la demande en matière de logement locatif est nettement supérieure à l’offre. 

Les zones dites « détendues », quant à elles, présentent une offre de logement locatif conséquente. Elles ne sont pas concernées par ce système de défiscalisation. Effectuer un achat immobilier dans ces secteurs ne vous permet pas de jouir de la réduction d’impôt promise.

Aussi, le zonage est sans doute le premier élément à considérer si vous avez pour projet de réaliser un investissement locatif en sollicitant le dispositif Pinel. Notez d’ailleurs que c’est également la zone Pinel qui définit les conditions d’éligibilité de vos futurs locataires. Si vous souhaitez profiter de ce dispositif, assurez-vous également de respecter les autres modalités nécessaires relatives aux plafonds de revenus des occupants et aux plafonds de loyer pour le logement.

Qu’est-ce qu’une zone tendue ?

Le terme « zone tendue » est parfois évoqué en immobilier afin de décrire le marché locatif de certaines villes de France. Une agglomération située en zone tendue présente une offre de logement locatif très inférieure à la demande. Ce déséquilibre implique certaines conséquences. Tout d’abord, la présence de loyers élevés sur le marché. Ensuite, une offre de logement particulièrement limitée. Globalement, pour la population, cela signifie que les difficultés pour se loger sont plus nombreuses.

Le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 recense actuellement plus de 1 000 villes en zone tendue. Avec son système de zonage, le dispositif Pinel tend à limiter les difficultés d’accès au logement dans ces secteurs. En multipliant les constructions immobilières neuves ou les rénovations d’habitation pour de la location en zone Pinel, cette loi vise à offrir des habitations accessibles et récentes aux ménages les plus modestes.

Le zonage Pinel : fonctionnement

Lorsqu’on parle de zones Pinel, on évoque le découpage du territoire français représenté par les zones A bis, A, B1, B2 et C. Les différentes villes du pays y sont classées selon la tension de leur marché immobilier, soit l’équilibre ou le déséquilibre entre l’offre et la demande locative.

La zone A bis regroupe l’ensemble des communes où les foyers rencontrent de grandes difficultés à accéder à des logements locatifs (zones très tendues). Les zones B2 et C font, quant à elles, partie des villes où il est relativement aisé de se loger et à des tarifs corrects.

Les zones Pinel sont régulièrement mises à jour. Ainsi, le zonage reste le plus cohérent possible et s’adapte aux évolutions du marché immobilier. De ce fait, une commune actuellement classée en zone A bis peut tout à fait faire partie de la zone B1 d’ici quelque temps.

Vous l’aurez compris, le gouvernement a mis en place ces différentes zones Pinel dans un but bien précis : repérer les secteurs géographiques les plus impactés par la crise du logement et les sortir de cet état d’alerte. En effet, une fois cette identification faite, ces territoires sont amenés à évoluer notamment grâce aux investisseurs immobiliers qui feront construire ou qui rénoveront des appartements ou des maisons dans le but de les louer.

Les zones éligibles à la loi Pinel

En 2021, seules les zones A bis, A et B1 sont éligibles à la loi Pinel. On les nomme les zones Pinel. Le gouvernement se concentre ainsi uniquement sur les zones tendues, où la demande en logement est très supérieure à l’offre.

La zone A bis affiche un marché immobilier très tendu. Ici, le besoin en logements neufs se fait particulièrement ressentir. Les zones A et B1, quant à elles, révèlent aussi une offre de logements insuffisante comparée à la demande et à leur essor démographique.

La zone A bis

La zone A bis, éligible au dispositif Pinel, regroupe la capitale ainsi que la petite couronne parisienne. Il s’agit de la zone la plus tendue de tout le pays. On y retrouve ainsi :

  • Paris ;
  • les villes des Hauts-de-Seine : Antony, Bagneux, Asnières-sur-Seine, Boulogne-Billancourt, etc. ;
  • quelques communes des Yvelines : Chatou, Le Chesnay, Le Vésinet, Croissy-sur-Seine, etc. ;
  • certaines villes de Seine–Saint-Denis : Bagnolet, Le Raincy, Les Lilas, Aubervilliers, etc. ;
  • 18 communes du Val-de-Marne : Gentilly, Cachan, Bry-sur-Marne, Arcueil, Fontenay-sous-Bois, etc.
  • une ville du Val-d’Oise : Enghien-les-Bains.

Pour cette zone Pinel, en tant que propriétaire, le plafond de loyer mensuel en 2021 est de 17,55 euros. La demande en logement y est largement plus élevée que l’offre, ce qui signifie, pour les investisseurs, une mise en location quasiment certaine.

La zone A

La zone A englobe les très grandes agglomérations comme Marseille, Montpellier, Lille, Lyon, etc. ainsi que les autres villes de la petite couronne parisienne, non incluses dans la zone A bis.

On compte donc en zone Pinel A :

  • certaines communes du département de l’Ain : Collonges, Gex, Ferney-Voltaire, Divonne-les-Bains, etc. ;
  • de multiples villes localisées dans les Alpes-Maritimes : Beausoleil, Berre-les-Alpes, Antibes, Auribeau-sur-Siagne, Aspremont, etc. ;
  • les communes des Bouches-du-Rhône : Cadolive, Allauch, Aubagne, Berre-l’Étang, Beaurecueil, etc. ;
  • Ajaccio, Porto-Vecchio et Bonifacio en Corse-du-Sud ;
  • plus de vingt communes dans l’Hérault : La Grande-Motte, Montpellier, Lavérune, Fabrègues, etc. ;
  • sept villes du département du Nord : Lille, Loos, Saint-André-lez-Lille, Lambersart, La Madeleine, Wasquehal, Marcq-en-Barœul ;
  • certaines communes de l’Oise : Gouvieux, Chantilly, Chambly, Bornel, Belle Église, etc. ;
  • deux communes du Rhône : Lyon et Villeurbanne ;
  • une trentaine de villes de Haute-Savoie : Marcellaz, Annemasse, Archamps, Ambilly, etc. ;
  • près de 90 communes en Seine-et-Marne ;
  • plus de 80 villes des Yvelines et de l’Essonne ;
  • une quarantaine de communes dans le Var : Hyères, La Crau, Cavalaire-sur-Mer, etc. ;
  • deux villes des Hauts-de-Seine : Villeneuve-la-Garenne et Gennevilliers ;
  • près d’une trentaine de communes de Seine–Saint-Denis et du Val-de-Marne ;
  • 70 communes du Val-d’Oise : Argenteuil, Beauchamp, Andilly, etc.

En zone Pinel A, le plafond de loyer mensuel en 2021 est de 13,04 euros par mètre carré.

La zone B1

Enfin, la zone B1 comprend les villes de taille moyenne, non classées en zone A bis ou A, de plus de 250 000 habitants comme Bordeaux, Grenoble, Annecy, Bayonne, La Rochelle ou encore Nancy. Les départements et régions d’Outre-mer ainsi que la Haute-Corse entrent dans cette zone Pinel.

Notez néanmoins que les taux de réduction d’impôts ne sont pas les mêmes en France métropolitaine et dans les DROM. Sur ces territoires ultramarins, les avantages fiscaux s’élèvent respectivement à 23 %, 29 % et 32 % pour des locations de 6, 9 et 12 ans.

En zone Pinel B1, le plafond de loyer mensuel maximum est affiché à 10,51 euros par mois et par mètre carré en 2021. Tout comme il existe des différences liées aux taux de réduction d’impôts, les plafonds des loyers ne sont pas non plus les mêmes dans les DROM. Ainsi, ils sont à 10,55 euros par mois et par mètre carré partout sauf en Polynésie française, en Nouvelle-Calédonie et à Wallis-et-Futuna où le plafond est fixé à 12,83 euros/m2.

Quel est l’impact de la zone Pinel sur la réduction d’impôt ?

Qu’importe la zone Pinel dans laquelle se situe le bien de votre investissement immobilier, vous profiterez toujours de la même réduction d’impôt. Les zones éligibles, A bis, A et B1 vous donnent accès aux mêmes réductions fiscales. Ces dernières vont de 6 000 à 63 000 euros au maximum (pour un bien loué sur 12 ans). Le plafond de prix d’achat reste également inchangé selon la zone et est fixé à 300 000 euros.

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Dispositif Pinel : critères d’éligibilité

Pour être éligible au dispositif Pinel, vous devez remplir certaines conditions afin de profiter de ses avantages fiscaux. En l’occurrence, la première est d’investir dans un bien situé en zone Pinel (A, A bis ou B1). Mais ce n’est pas tout. Il est indispensable d’acquérir une propriété neuve ou en état d’achèvement (VEFA). Votre futur locataire, quant à lui, doit respecter un certain plafond de ressources fixé par la loi. L’objectif du dispositif Pinel étant de faciliter l’accès au logement pour les foyers aux revenus modestes. Encore une fois, ce plafond varie en fonction de leur lieu d’habitation.

En outre, le loyer que vous allez percevoir est lui aussi plafonné, en fonction de la zone où se trouve votre logement. Enfin, notez que le dispositif Pinel ne peut vous être accordé que pour deux investissements par an au maximum, dans une limite de plafond fiscal fixée à 300 000 euros.


Foire aux questions

Comment s’effectue le zonage Pinel ?

Le zonage Pinel s’effectue à partir du zonage effectué à travers la loi Robien (zone A bis, A, B1, B2 et C). Il est réalisé en fonction des tensions sur le marché immobilier.

Comment connaître la zone de la ville où se situe le bien immobilier qui me plaît ?

Pour retrouver la zone de l’habitation dans laquelle vous souhaitez investir et vérifier qu’elle fait bien partie de la zone Pinel, n’hésitez pas à vous aider des différents simulateurs en ligne qui existent.

Quelles sont les zones éligibles à la loi Pinel ?

En 2021, on recense trois zones Pinel : A bis, A et B1.

Qu’est-ce qu’une zone éligible à la loi Pinel ?

Une zone Pinel rassemble les différentes villes dans lesquelles il est possible d’effectuer un investissement locatif neuf et de profiter de la réduction d’impôt permise avec ce dispositif de défiscalisation.

Jean-Baptiste de PASCAL

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