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L’investissement en nue-propriété est une solution d’investissement immobilier particulièrement attrayante. Ce montage consiste à partager temporairement la propriété et l’usage d’une habitation. Cette opération, neutre fiscalement, présente des avantages certains sur le prix de vente du bien, l’impôt sur la fortune ou même la taxe foncière. En bref, investir en nue-propriété est un excellent moyen de se constituer un patrimoine tout en optimisant sa fiscalité. Explications.

Qu’est-ce qu’un investissement en nue-propriété ? 

L’investissement en nue-propriété consiste à diviser la propriété d’un bien entre un usufruitier et un nu-propriétaire. Concrètement, l’usufruit, cédé pendant une durée de 15 à 20 ans à un bailleur institutionnel, profite du droit d’usage du bien. Il peut ainsi s’occuper de la gestion locative du logement et en percevoir les loyers. De l’autre côté, il doit également se charger d’entretenir le logement

Le nu-propriétaire, souvent un investisseur particulier, dispose des murs, mais ne peut pas jouir du bien. Il doit également se charger des travaux dits exceptionnels (qui portent sur la structure du bâti). Au terme du démembrement de propriété, le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété de son bien. Dès lors, il pourra, au choix, l’habiter, le louer ou le vendre. En achetant un bien par ce biais, il profite d’une réduction du prix de vente de l’ordre de 30 à 40 %. Ce pourcentage correspond à l’intégralité des loyers qu’il aurait dû percevoir pendant la période d’usufruit

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Les avantages d’un investissement en nue-propriété 

L’investissement en nue-propriété affiche certains avantages notables pour le nu-propriétaire parmi lesquels nous pouvons citer :

  • La décote du prix de l’acquisition : l’investisseur en nue-propriété perçoit la totalité des loyers qu’il aurait dû recevoir pendant la période d’investissement sous forme d’une réduction du prix d’achat du bien. Cette décote est, en moyenne, égale à 35 % de la valeur de la pleine propriété. 
  • La simplicité de gestion du bien : c’est le bailleur institutionnel (et donc l’usufruitier) qui gère l’entretien du bien. Il prend en charge la totalité des petits travaux pendant toute la durée de l’usufruit et s’engage à remettre le logement en bon état au terme de la période d’investissement.
  • La fiscalité attrayante : investir en nue-propriété ne génère aucune fiscalité supplémentaire pour l’investisseur. Cet investissement ne rentre pas dans la base taxable de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), il n’existe pas d’impôt sur le revenu supplémentaire, ni de prélèvements sociaux, ni de taxe foncière.
  • La déductibilité des intérêts d’emprunt : si l’emprunteur contracte un crédit, les intérêts du prêt sont déductibles des revenus fonciers actuels et à venir. 
  • L’absence de durée minimum de détention : l’investisseur peut revendre son bien à tout moment, sans perdre les avantages fiscaux et patrimoniaux acquis. 
  • La réduction des droits de succession : l’investisseur profite d’un cadre fiscal avantageux lors d’une donation ou d’une succession. L’assiette taxable, en effet, est uniquement calculée sur la base de la nue-propriété.
  • La fin de la période d’investissement est sécurisée : le nu-propriétaire devient, automatiquement et sans frais supplémentaires, plein propriétaire du bien au terme de la période. 

En quoi l’achat immobilier en nue-propriété est-il un investissement fiscalement neutre ? 

La nue-propriété est un investissement fiscalement neutre pour l’investisseur. Un tel placement immobilier est sans conséquence en matière d’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Un bien acquis en nue-propriété n’entre pas dans l’assiette taxable de l’IFI. 

De cette manière, l’investisseur augmente son patrimoine immobilier avec des biens de qualité sans impacter sa fiscalité, qu’importe si l’investissement est fait par le biais de fonds propres ou grâce à un emprunt. 

Notons, en outre, que l’investisseur n’est pas assujetti à la taxe foncière. Le démembrement de propriété implique que le paiement de cette taxe est à la charge de l’usufruitier. C’est également lui qui gère les taxes relatives à l’entretien et la gestion du logement. 

Focus sur la fiscalité des revenus 

L’investissement en nue-propriété échappe également à l’augmentation de l’impôt sur le revenu. Le montage est tel que l’investisseur profite d’une décote sur le prix du bien, qui correspond au montant des loyers que l’investisseur aurait perçus s’il avait lui-même mis le bien en location. Toutefois, ce gain n’entre pas en compte dans l’assiette fiscale de l’investisseur. 

Étant donné que ce n’est pas l’investisseur qui met le bien en location, il ne perçoit pas de loyers à proprement parler pendant ce démembrement temporaire, ses revenus fonciers ne progressent pas. Dès lors, son imposition sur le revenu n’augmente pas grâce à cet investissement.


Foire aux questions

Est-ce que les revenus fonciers augmentent avec un investissement en nue-propriété ?

En tant qu’usufruitier, c’est le bailleur institutionnel qui assure l’entretien du bien et qui perçoit les loyers. En conséquence, le nu-propriétaire ne déclare aucun revenu locatif lié à cet investissement pendant toute la durée de l’usufruit.

Quelle fiscalité pour un investissement en nue-propriété ?

L’investissement en nue-propriété ne génère aucune fiscalité et ne rentre pas dans la base taxable de l’impôt sur la fortune immobilière.

L’investissement en nue-propriété est-il fiscalement neutre ?

Investir en nue-propriété ne génère aucune fiscalité supplémentaire pour l’investisseur : ni impôts sur le revenu, ni prélèvements sociaux, ni taxe foncière qui restent à la charge du bailleur institutionnel

Jean-Baptiste de PASCAL

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