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En 2018, l’impôt sur la fortune (ISF) qui s’appliquait à l’ensemble du patrimoine, financier et immobilier, a été supprimé. Le patrimoine immobilier est resté en revanche taxé à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Certains investissements sur la pierre échappent toutefois à cet impôt. Un « plus » qui dope la rentabilité et les perspectives de plus-values.


Sommaire

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Qui sont les contribuables redevables de l’Impôt sur la Fortune Immobilière ?

L’IFI frappe les contribuables dont le patrimoine immobilier imposable dépasse 1,3 million d’euros. Ce dernier comprend tous les biens détenus en direct -résidence principale, secondaire, investissement locatif neuf ou ancien- ou sous forme de pierre papier (SCPI, OPCI), à l’exclusion des investissements qui ne dégagent pas de revenus fonciers.

Très confidentielle jusqu’alors, l’offre de produits immobiliers rentables et exonérés d’IFI s’est beaucoup développée. Elle s’adresse aujourd’hui à tous les épargnants et pas seulement aux plus fortunés. Seule condition : ne pas avoir besoin de revenus immédiats.

L’investissement en nue-propriété : un placement rentable et non soumis à l’IFI

La première solution consiste à acheter la seule nue-propriété d’un bien. Lorsqu’on achète un bien, on acquiert généralement son usage qu’on appelle l’usus ou l’usufruit qui permet de l’habiter ou de le louer et la nue-propriété. L’opération permettant d’échapper à l’IFI consiste à n’acheter que cette dernière tandis que l’usufruit est acquis pendant une durée limitée de quinze ou vingt ans par un organisme qui va louer le bien, le gérer, l’entretenir, le rénover… Il s’agit très souvent d’un bailleur social de premier rang.

Cette première solution offre cinq avantages.

  • On acquiert tout d’abord le bien moins cher. La décote peut représenter 30 à 50 % de la valeur du bien selon la durée du démembrement de propriété. Cet achat à moindre prix maximise ainsi la plus-value qui pourra être réalisée lors de la revente lorsque l’investisseur retrouvera la pleine propriété du bien.
  • Deuxième atout et pas des moindres : l’investisseur est déchargé de tout souci de gestion. Il n’a pas à se préoccuper de trouver un locataire. Il n’a pas à craindre que celui-ci le quitte et que son bien soit vacant pendant un ou plusieurs mois. Il n’a pas à redouter des impayés de loyers et de charges. Il n’a pas à assumer de charges locatives ni de dépenses imprévues et qui peuvent s’avérer coûteuses comme des réparations.
  • Troisième atout : il ne paye pas d’impôt sur le revenu au titre du bien, ne percevant pas de revenus fonciers, ni d’IFI. L’acquisition peut se faire à crédit. Les intérêts d’emprunt viendront alors en déduction des revenus fonciers perçus par ailleurs sur d’autres biens, ce qui diminuera l’impôt sur le revenu de l’investisseur 
  • Quatrième atout : l’investisseur se constitue des revenus futurs pour sa retraite une fois que la pleine propriété du bien aura été reconstituée.
  • Cinquième atout : en cas de transmission ou de donation, les droits éventuellement dus, ne seront calculés que sur la valeur de la nue-propriété.

Peu d’acteurs proposent cette solution d’investissement immobilier. Fort de son expertise, Inter Invest Immobilier en est un. Le groupe propose des opérations dans plusieurs grandes villes de France.  

A côté de cette offre se sont développés des fonds immobiliers, souvent éligibles au plan d’épargne actions (PEA et PEA PME) et qui proposent d’investir dans des projets immobiliers. Ce sont souvent des dérivés des fonds communs de placement immobiliers créés autrefois pour défiscaliser l’ISF. Là encore pas de revenus fonciers, donc pas d’IFI et la perspective d’une belle plus-value lorsque les biens acquis par le fonds sont revendus et le fonds dissous sept ou huit ans plus tard. 

Sur le même modèle, mais pour les clients plus fortunés l’investissement minimum est de 100 000 euros-, des sociétés de gestion proposent des FPCI (fonds professionnels de capital investissement) : ces fonds investissent dans un nombre encore plus restreint de projets et promettent, à l’issue de l’opération, un taux de rendement interne (TRI) annuel entre 6 et 8%. Et pour les grosses fortunes, existent des « club deal », c’est-à-dire des montages sur un seul projet avec des TRI autour de 10%.  


Foire aux questions

Pourquoi l’ISF a été supprimé ?

L’Impôt sur la Fortune Immobilière était appelé avant décembre 2017 l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ou ISF). C’est sous le gouvernement d’Emmanuel Macron que cet impôt a été transformé. Ce nouvel impôt va considérablement diminuer la taxation en la supprimant des placements bancaires et financiers (comme les actions, les livrets bancaires, les placements en assurance-vie), mais aussi des liquidités ainsi que de l’or, des meubles. Cet allègement fiscal a pour objectif de relancer l’investissement dans les entreprises implantées en France et ainsi favoriser la création d’emplois, selon l’explication de l’ancien porte-parole du gouvernement Benjamin Griveaux.

Comment réduire l’IFI ?

Il existe différents procédés pour réduire son IFI : en premier lieu, vendre des biens immobiliers pour acheter des actifs financiers, qui ne sont plus taxés depuis 2017. Il est possible aussi pour le contribuable de faire une donation temporaire d’usufruit via le démembrement. Cette méthode permet de jouir d’un abattement de 100 000 € tous les quinze ans à chaque enfant majeur. Le contribuable a également la possibilité d’investir en nue-propriété, en collaboration avec un usufruitier, un bailleur-social, qui va louer le bien pendant 15 à 20 ans. Enfin, faire un don à une association garantit une réduction de l’IFI en profitant d’une déduction de 75 % maximum dans la limite de 50 000 € de dons.

Quelles sont les dettes déductibles de l’IFI ?

Il existe de nombreuses dettes pouvant se déduire de l’IFI : les plus connues sont celles contractées lors de l’acquisition d’un bien immeuble ou d’un titre taxable (un prêt immobilier par exemple). Ensuite, il y a des dettes pour le financement de travaux (comprenant réparation, entretien, amélioration, construction, rénovation, agrandissement). La taxe foncière, la taxe sur les locaux vacants, les droits de mutation en instance de paiement sont aussi des dettes déductibles de l’IFI.

Comment déclarer son impôt sur la fortune ?

Lorsque le patrimoine immobilier d’un contribuable excède 1,3 million d’euros, alors il devra déclarer son impôt sur la fortune. Le formulaire à remplir est le n° 2042-IFI. La date limite dépendra du mode déclaratif des revenus : depuis 2019, la déclaration sur Internet est généralisée, mais si certains n’ont pas d’accès au web, ils peuvent encore remplir la valeur de leur patrimoine net sur papier. Si les contribuables n’ont pas de revenus taxables à l’impôt sur le revenu, la déclaration à remplir est le numéro 2042-IFI-COV.

Peut-on concilier IFI et SCI pour réduire ses impôts ?

Il est tout à fait possible de concilier l’IFI avec la SCI (ou Société Civile Immobilière) pour faire diminuer les taxes. Mais cette association est surtout utilisée pour la transmission du patrimoine, donc pour une SCI familiale. En effet, il est possible tous les 15 ans de faire profiter chaque enfant d’un abattement de 100 000 € sur les donations des parents. Ces derniers, qui sont gérants de la société, peuvent aussi continuer à faire fructifier le patrimoine immobilier même si les enfants en sont les propriétaires. Un abattement est aussi accordé pour ce type de SCI, pouvant aller jusqu’à 20 %.

Quel est le foyer fiscal pour l’IFI ?

L’IFI (ou Impôt sur la Fortune Immobilière) concerne tous les contribuables qui possèdent un patrimoine immobilier supérieur à 1,3 million d’euros. Le calcul prend en considération tous les biens et les droits immobiliers détenus en France ainsi qu’à l’étranger, que ce soit directement ou indirectement, et par toutes les personnes qui composent le foyer fiscal (vivant seul ou en couple). Les biens des enfants mineurs qui sont sous l’administration légale des parents sont aussi pris en compte ; pour les parents divorcés ou séparés, il est possible de déclarer chacun la moitié de la valeur des biens immobiliers de leurs enfants mineurs.

Jean-Baptiste de PASCAL

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