Le marché du logement a toujours été une valeur sûre pour les investisseurs français. Il s’agit d’un marché relativement stable, qui le sera d’autant plus en 2020 par rapport à 2019. Si vous souhaitez savoir comment investir en immobilier cette année, vous êtes au bon endroit. Dans un premier temps, Inter Invest se propose de faire le point sur les dispositifs incitatifs qui seront maintenus et les mesures de défiscalisation dont vous pourrez profiter. Puis, nous vous présenterons les différentes solutions d’investissement à considérer.

Qu’est-ce qui est amené à changer en 2020 ?

La stabilité est le maître mot en ce qui concerne les évolutions à attendre sur le marché du logement en 2020. La plupart des mesures de défiscalisation connues sont conservées, et les prévisions quant à la hausse des prix sont positives. Investir en immobilier semble donc prometteur.

A propos des mesures incitatives

Les principaux dispositifs de défiscalisation pour investir en immobilier resteront valables en 2020. La loi Pinel restera ainsi la mesure de réduction fiscale la plus populaire parmi les investisseurs. Autre exemple, la loi Denormandie sera elle aussi conservée en ce qui concerne les logements anciens, et ce jusque fin 2022. Bien sûr, le dispositif Girardin social est lui aussi conservé.

Par ailleurs contrairement à ce qui avait été initialement annoncé, le prêt à taux zéro ne sera pas supprimé lors de l’achat d’un logement neuf dans les zones B2 et C. Même si ces zones géographiques ne sont pas touchées par une demande très élevée, le dispositif reste en place. Les conditions pour y accéder en tant que primo-accédant demeurent donc inchangées, et cela concerne aussi bien les habitations neuves que les logements anciens nécessitant des travaux.

La suppression de la taxe d’habitation, une mesure forte

La taxe d’habitation a été réduite de manière progressive pour 80% des Français, mais c’est en 2020 qu’elle sera complètement retirée du panel de taxes et d’impositions. Seuls 20% des ménages les plus riches continueront de la verser l’année prochaine, allégeant la fiscalité d’un grand nombre de contribuables souhaitant investir en immobilier.

Néanmoins à terme, tout le monde sera logé à la même enseigne : la disparition de la taxe d’habitation sera totale d’ici 2023.

Que faut-il savoir des taux d’intérêt ?

Investir dans l’immobilier implique la plupart du temps de souscrire un emprunt bancaire. Difficile en effet de payer comptant une dépense de plusieurs centaines de milliers d’euros, sauf circonstances exceptionnelles. En 2019, les taux d’intérêt des prêts immobiliers avaient atteint des niveaux historiques. Les investisseurs pouvaient donc acheter leurs biens dans des conditions optimales.

Il n’est pas impossible de penser que cette phase de taux très peu élevés pourrait se poursuivre encore quelques années. Il est même possible d’imaginer de nouveaux records en termes de taux planchers cette année. Certains évoquent même des taux passant sous le seuil symbolique d’1%. C’est aux banques de décider de ces évolutions, et ces dernières définiront leurs stratégies en rapport avec la conjoncture économique et financière.

Toutefois, même si elles décident d’être moins offensives sur la baisse des taux, les fluctuations que nous pourrons observer l’année prochaine ne devraient pas être brutales. Il est donc possible d’envisager une relative stabilisation des taux d’intérêt.

Comment connaître les prix du marché en 2020 ?

L’année 2019 a vu l’apparition de la base DVF d’Etalab sur les prix du marché français. Il sera donc possible en 2020 de continuer à vérifier ces données fournies par l’administration fiscale au sujet des prix d’achat. L’objectif du fisc est d’aider les acheteurs à investir en immobilier, en leur fournissant l’information la plus précise et pertinente possible.

La transparence sur les prix du secteur est totale à la fois sur les biens immobiliers (maison ou appartement) et sur les terrains. Professionnels et particuliers peuvent y accéder et consulter les prix des biens qui les intéressent (résidentiel, immeubles de bureaux, entrepôts, murs de fonds de commerce, etc.).

Globalement, les taux d’emprunts ont peu de risques de connaître une évolution drastique l’année prochaine. Ce phénomène, conjugué à la conservation des principales mesures incitatives pour investir dans l’immobilier, permet de supposer que les prix ne changeront pas beaucoup en 2020. La tendance à la hausse observée en 2019 devrait se calmer, et cette année la situation du marché sera similaire : 

  • Des augmentations du prix légères dans les zones tendues et recherchées
  • Des baisses ou une stabilisation des prix dans les zones rurales ou les agglomérations moyennes peu dynamiques

Comment investir en immobilier ?

Il existe plusieurs manières d’investir en immobilier, et elles demeureront inchangées en 2020. On peut notamment évoquer l’investissement locatif classique, les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier), les REITS (Real Estate Investment Trusts), ou encore le financement participatif de projets de construction immobilière. 

L’immobilier locatif

Investir dans l’immobilier locatif de manière classique implique des rendements différents selon divers facteurs, à commencer par les zones géographiques. 

Par exemple, à la fin de l’année 2019, le prix au mètre carré à Paris était de 9 610 euros, pour un loyer au mètre carré de 26,2 euros. Un investissement dans la Ville Lumière permet donc d’espérer une rentabilité brute moyenne de 3,52%. A l’inverse, le prix au mètre carré à Saint-Etienne est de 870 euros pour un loyer au mètre carré de 8 euros, ce qui correspond à une rentabilité moyenne de 10,26%.

Toutefois, cette notion de rendement n’est pas le seul critère à prendre en compte pour faire son choix. Chaque ville et chaque région dispose de caractéristiques qui lui sont propres, impliquant des risques et des points forts différents. Une rentabilité supérieure peut par exemple s’accompagner de risques en matière de vacances locatives ou de sinistres plus fréquents, par exemple.

L’investissement locatif présente un certain nombre d’avantages, tels que des mesures de défiscalisation sur lesquelles nous reviendrons par la suite, ainsi que la possibilité de faire de son achat sa résidence principale. Mais il s’accompagne également d’inconvénients, comme la nécessité de gérer le bien acquis, la concentration du risque (le rendement dépend de la solvabilité d’un seul locataire) ou encore un ticket d’entrée élevé notamment dans les grandes agglomérations.

Le crowdfunding

Le crowdfunding, ou financement participatif, fait écho à la transition digitale. De nombreuses plateformes dédiées à cette pratique ont vu le jour sur Internet. Le crowdfunding permet d’investir en immobilier sans avoir à assumer le ticket d’entrée élevé des investissements locatifs traditionnels. La plupart des mises de départ correspondent à quelques centaines ou quelques milliers d’euros.

Le principe est simple : des promoteurs proposent des projets de construction immobilière et font appel à une levée de fonds. Des investisseurs privés apportent alors leur contribution. Il peut s’agir de petits épargnants comme d’investisseurs souhaitant diversifier leurs placements.

Les chantiers démarrent lorsque les fonds suffisants sont collectés, et à la fin de la construction, les logements sont vendus ou loués. En cas de vente, les participants reçoivent une partie du montant obtenu au prorata de leur contribution. Il en va de même en cas de mise en location : chaque contributeur perçoit une partie des loyers versés à hauteur de sa participation. 

Certaines plateformes promettent une rentabilité tournant autour de 8 et 10%. Néanmoins, le crowdfunding est encore jeune et les risques ne sont pas toujours bien connus.

Les SCPI

Les SCPI permettent d’investir en immobilier de manière collective. Les investisseurs font l’acquisition de parts d’une SCPI et en deviennent les associés. Ils peuvent percevoir des dividendes calculés en fonction de la valeur de leurs parts et au prorata des loyers versés, ou bien bénéficier des mesures de défiscalisation mises en place par l’Etat.

Les associés versent des frais de gestion à une société gestionnaire qui s’occupe de sélectionner les biens, de les acquérir, d’en sélectionner les locataires et de les gérer. C’est donc également cette société de gestion qui s’occupe de l’entretien et des éventuels travaux à réaliser sur le parc d’actifs immobiliers. Il existe des SCPI fiscales et des SCPI d’entreprise :

  • SCPI fiscale : elle permet à l’investisseur de réduire son assiette fiscale ou de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu. Il doit toutefois s’engager à conserver ses parts plus longtemps que dans le cas d’une SCPI d’entreprise. La nature des biens ciblés par la société de gestion est résidentielle.
  • SCPI d’entreprise : l’investisseur se constitue des revenus complémentaires et accède à l’immobilier professionnel (immeubles de bureaux, EHPAD, établissements d’éducation, entrepôts, locaux professionnels, etc.) grâce à un ticket d’entrée plus accessible que l’investissement locatif professionnel classique. 

Investir en immobilier par le biais des SCPI offre un rendement potentiellement intéressant : selon l’Aspim (Association française des sociétés de placement immobilier), le TDVM (Taux de Distribution sur Valeur de Marché) moyen en 2018 était de 4,35%. 

Ce TDVM représente le rapport entre les dividendes versés au titre d’une année en cours et le prix moyen de la part au titre de la même année. En d’autres termes, il s’agit du rapport entre les risques et le rendement, qui permet de se faire une idée du potentiel de rentabilité de cet investissement.

Par ailleurs, investir en immobilier de cette manière offre une mutualisation du risque. Concrètement, les locataires et les zones géographiques des actifs immobiliers sont diversifiés, ce qui permet de diluer l’impact négatif d’un bien dont les loyers ne sont pas versés, par exemple.

Néanmoins, investir en immobilier par le biais des SCPI ne garantit aucunement le capital investi. De ce fait, ce type de placement se montre relativement risqué et l’investisseur doit s’attendre à perdre de l’argent.

Les REITs

Un REIT, ou SIIC (Société d’Investissement en Immobilier Coté) en français, touche comme son nom l’indique des actifs immobiliers cotés. Investir en immobilier par ce biais fonctionne sur le même principe qu’une SCPI, en assurant la gestion d’un parc d’actifs et en reversant des loyers aux investisseurs.

La différence réside dans le fait que les REITs cotent en Bourse de manière quotidienne. Ils offrent donc une liquidité plus importante que celle des SCPI. Il serait également possible d’espérer un rendement moyen tournant autour de 12% par an en optant pour des REITs. Par ailleurs, les frais d’achat et de revente sont peu élevés.

Néanmoins, le risque est encore plus important car les titres se comportent de manière similaire à celle des actions. Ils sont soumis aux fluctuations du marché et en cas de chute drastique du marché, leur valeur chute avec lui. 

Quelles sont les mesures de défiscalisation dont vous pouvez bénéficier ?

L’Etat a mis en place un certain nombre de dispositifs permettant de défiscaliser en choisissant d’investir en immobilier. Voici un petit tour d’horizon des solutions et des avantages fiscaux qui s’offrent à vous.

Pour investir en immobilier locatif neuf ou ancien

La loi Pinel et la loi Malraux sont les mesures phares de l’Etat en matière de défiscalisation. Elles permettent respectivement de bénéficier d’une réduction fiscale en choisissant d’investir en immobilier neuf ou ancien.

Avec la loi Pinel, l’investisseur doit proposer un bail de location de 6, 9 ou 12 ans en contrepartie duquel il peut bénéficier de 12, 18 ou 21% du prix du bien en réduction fiscale.. Il est possible de louer le logement à des membres de sa famille, tout en se constituant un patrimoine pour préparer sa retraite ou le transmettre à sa descendance.

De son côté, la loi Malraux offre la possibilité d’investir en immobilier sur des biens « de caractère » ou des monuments historiques. L’objectif de cette mesure est de réhabiliter les immeubles en zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager ou autre périmètre préservé. L’avantage fiscal proposé par l’Etat est de l’ordre de 22% ou 30% du montant des travaux éligibles.

Le statut de LMNP et la loi Censi-Bouvard en 2020 

Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) offre la possibilité de devenir propriétaire d’un logement meublé et de percevoir des revenus locatifs non imposés. Les revenus perçus par cette location ne doivent pas dépasser 23 000 euros par an pour le propriétaire, ou bien la moitié de ses revenus globaux annuels. La location meublée permet également de bénéficier d’un abattement fiscal à hauteur de 50%.

Investir en immobilier de cette manière s’effectue sur le long terme et afin de préparer sa retraite, car l’objectif est de conserver le bien, de bénéficier de sa valorisation au fil des années, et de compléter ses revenus.

Par ailleurs, avec la loi Censi-Bouvard, les contribuables qui choisissent d’investir en immobilier dans le neuf en résidence meublée peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt de 11% sur le montant investi. La location meublée offre donc de véritables avantages fiscaux.

L’achat en nue-propriété

Investir en démembrement en nue-propriété s’effectue en situation de démembrement. Concrètement, vous achetez des droits de nu-propriétaire, tandis que demeure un usufruitier qui dispose du droit de jouissance du logement concerné. C’est notamment le cas en situation de viager par exemple : l’usufruitier est la personne continuant à occuper le logement, tandis que le nu-propriétaire achète le bien en bénéficiant d’une réduction importante du prix d’achat.

A l’issue de la période de démembrement, la pleine propriété du bien revient au nu-propriétaire, sans aucune fiscalité supplémentaire. Par ailleurs, durant cette période, ce dernier n’encaisse aucun loyer. De ce fait, son impôt sur le revenu n’est pas impacté. En cas de crédit, les intérêts du prêt sont déduits des autres revenus fonciers si l’usufruitier est un bailleur social ou un bailleur relevant de l’impôt sur le revenu.

Enfin, l’achat en nue-propriété permet de transmettre son patrimoine à ses héritiers en réduisant la fiscalité. Durant la période de démembrement, le nu-propriétaire n’est pas non plus tenu de tenir compte du bien pour estimer son patrimoine imposable à l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière).

Le cas du Girardin social

Le dispositif Girardin social est prolongé jusque fin 2025. Grâce à lui, il est possible de défiscaliser en choisissant d’investir en immobilier sur des logements sociaux en Outre-mer. Concrètement, il s’agit de financer la rénovation ou la construction de logements sociaux dans les COM. Les sommes sont investies à fonds perdu, ce qui signifie que la rentabilité de ce type d’investissement est uniquement due à l’avantage fiscal qui en découle.

Pour en bénéficier, il faut que la construction des logements soit effectuée par des bailleurs sociaux, qui sont tenus de respecter un certain nombre de critères.

Ils doivent en effet loués les logements nus pour une période de 5 ans, choisir des locataires qui en feront leur résidence principale, et plafonner les loyers ainsi que les revenus des locataires. L’objectif de cette mesure est de faire face à la croissance démographique en Outre-mer et à la hausse de la demande en matière de logements sociaux. 

En conclusion, l’année 2020 est prometteuse pour investir en immobilier. Les mesures de défiscalisation existantes sont conservées et les conditions du marché du logement semblent au beau fixe. N’hésitez pas à découvrir tous nos conseils pour en savoir plus sur les différentes options qui s’offrent à vous et sur les moyens d’optimiser votre fiscalité en investissant.

 

Jean-Baptiste de PASCAL

Inter Invest

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