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Recourir à l’achat en nue-propriété est un moyen astucieux de se constituer un patrimoine immobilier. La pratique présente, en effet, certains avantages.

Investir dans la pierre est souvent perçu comme un investissement solide. Néanmoins, ce placement nécessite souvent des capitaux importants. Il peut également impliquer une gestion complexe. Bonne nouvelle, les investisseurs qui ne préfèrent pas se tourner vers l’investissement immobilier locatif classique pour les deux raisons précédemment évoquées peuvent miser sur l’achat en nue-propriété. Le démembrement de propriété offre une approche novatrice pour se constituer un patrimoine immobilier de manière astucieuse. Cette technique permet à l’acquéreur de devenir propriétaire d’un bien, tout en différant sa jouissance à une date ultérieure. La nue-propriété implique, par ailleurs, certains avantages conséquents : prix d’acquisition réduit, possibilité de constituer progressivement un patrimoine immobilier, gestion simplifiée, perspectives de revenus futurs, etc.

Nue-propriété : un concept juridique spécifique

La nue-propriété est un concept juridique lié à la propriété d’un bien immobilier. Lorsqu’un investisseur achète la nue-propriété d’un bien, il en devient le propriétaire, mais ne peut pas en jouir ni en disposer directement. En effet, la nue-propriété se dissocie de l’usufruit, qui représente le droit d’usage et de jouissance du bien, ainsi que le droit de percevoir les revenus qu’il génère.

Plus concrètement, le fonctionnement de l’achat en nue-propriété repose sur une division des droits de propriété entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. L’usufruit peut être détenu par une personne différente du nu-propriétaire, ce qui crée une séparation des droits et des responsabilités.

La durée de l’usufruit peut être déterminée à l’avance. Pendant cette période, qui dure généralement entre 15 à 20 ans, l’usufruitier a le droit d’utiliser et de percevoir les revenus du bien. Le nu-propriétaire, quant à lui, a la propriété du bien, mais n’a pas le droit d’en jouir ni d’en tirer des bénéfices.

 À la fin de la période d’usufruit, le nu-propriétaire devient automatiquement plein propriétaire du bien. Autrement dit, il récupère l’usufruit et peut enfin jouir de son logement ou en disposer selon ses souhaits.

Opter pour la nue-propriété pour acquérir un bien : quels avantages ?

Prix d’acquisition réduit

L’achat en nue-propriété peut être considéré comme un moyen astucieux de se constituer un patrimoine immobilier pour plusieurs raisons. La première étant le tarif. L’achat en nue-propriété permet d’acquérir la propriété d’un bien immobilier à un prix réduit par rapport à une acquisition en pleine propriété. 

En effet, le prix tient compte de la valeur de l’usufruit qui est détenu par un tiers pendant la durée déterminée. Cela permet donc d’accéder à un bien immobilier de qualité à un coût limité. Et pour cause, la décote appliquée varie en général entre 30 % et 40 % du prix en pleine propriété du bien. 

Imposition neutre

Par ailleurs, le nu-propriétaire n’est pas imposé sur les revenus générés par le bien pendant la période d’usufruit, car ces revenus sont perçus par l’usufruitier durant toute la période de démembrement. 

De la même manière, c’est à l’usufruitier de régler les différents impôts locaux pour le bien démembré. Enfin, le bien intègre son assiette taxable au titre de l’impôt sur la fortune immobilière (et pas celle du nu-propriétaire). En bref, l’opération est fiscalement neutre pour le nu-propriétaire.

Gestion et entretien simplifiés

Avec l’achat en nue-propriété, le nu-propriétaire est totalement libéré des responsabilités de gestion courante du bien. L’entretien général du logement, le paiement des charges et les travaux sont assumés par l’usufruitier. 

Il en est de même si l’usufruit prend la décision de louer l’habitation. L’investisseur n’aura pas à intervenir et sera également libéré de toute gestion locative (recherche de locataires, recouvrement des loyers impayés, diffusion d’une annonce immobilière, etc.). 

Constitution progressive du patrimoine et plus-value potentiellement intéressante

Pendant la période d’usufruit, certes, l’investisseur n’a pas la jouissance du bien. Cela étant, il en devient malgré tout propriétaire. Il bénéficie donc de l’appréciation de la valeur du bien au fil du temps. 

À la fin de la période d’usufruit, il récupère la pleine propriété du bien (qui aura idéalement pris de la valeur) sans avoir à effectuer de nouvel investissement. Il n’a pas non plus à payer de taxe ni de frais. En cas de revente, et si le logement prend de la valeur, la plus-value générée sera d’autant plus importante avec le tarif décoté dont le nu-propriétaire aura bénéficié. 

Plusieurs options possibles lors du remembrement de propriété

À la fin de la période d’usufruit, soit au moment du remembrement de propriété, le nu-propriétaire récupère l’usufruit. Cette opération de remembrement de propriété se fait automatiquement et sans frais. Cela signifie que le nu-propriétaire acquiert à son tour le droit d’utiliser et de jouir du bien, ainsi que le droit de percevoir les revenus qu’il génère. 

Le nu-propriétaire devient ainsi pleinement propriétaire du bien, réunissant les deux aspects de la propriété qui étaient dissociés pendant la période d’usufruit. Il peut ainsi prendre la décision de vivre dans son logement, de le louer afin de se constituer des revenus complémentaires ou de le vendre et espérer générer une plus-value.

Réussir son investissement en nue-propriété en pratique

Pour profiter pleinement de l’investissement en nue-propriété, il convient de prendre certaines précautions. La première étape cruciale consiste à sélectionner attentivement le bien immobilier dans lequel investir en nue-propriété. Il est important de prendre en considération différents facteurs tels que :

  • l’emplacement du bien ;

  • son potentiel de valorisation ;

  • sa qualité, etc. 

Une analyse approfondie du marché immobilier local et des tendances peut également aider l’investisseur à prendre une décision éclairée. 

La durée de l’usufruit est aussi un élément clé à prendre en considération. Une durée trop courte pourrait limiter le potentiel de valorisation du bien, tandis qu’une durée trop longue pourrait entraîner une immobilisation du capital pendant une période prolongée.

Enfin, avant de s’engager dans un investissement en nue-propriété, il peut être intéressant d’effectuer une analyse financière approfondie. L’investisseur peut évaluer les coûts d’acquisition, les éventuels frais supplémentaires à prévoir, les revenus futurs qu’il pourrait en tirer, etc. Il doit également tenir compte de sa capacité financière à supporter les coûts liés à l’achat en nue-propriété étant donné que pendant la période d’usufruit, il ne percevra pas de revenus directs.

Nue-propriété, un moyen astucieux de se constituer un patrimoine immobilier : tout ce que vous devez savoir


Foire aux questions

Quelle est la différence entre l’achat en nue-propriété et l’achat en pleine propriété ?

L’achat en pleine propriété confère tous les droits de propriété au propriétaire, y compris le droit d’utiliser, de jouir et de disposer du bien. En revanche, l’achat en nue-propriété ne concerne que la propriété du bien, sans droit de jouissance ni de perception des revenus pendant la période d’usufruit. En effet, c’est l’usufruitier qui détient ces droits jusqu’à la fin de la période d’usufruit.

Comment se passe le remembrement de propriété à la fin de la période d’usufruit ?

Le remembrement de propriété se produit à la fin de la période d’usufruit. À ce moment-là, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien, réunissant les droits d’usage, de jouissance et de perception des revenus. En général, le remembrement se fait automatiquement sans formalités particulières, sauf si des dispositions spécifiques ont été prévues dans l’acte d’acquisition en nue-propriété.

Quels sont les risques associés à l’achat en nue-propriété ?

L’achat en nue-propriété comporte certains risques : 

  • la possibilité de fluctuations du marché immobilier qui pourraient affecter la valorisation du bien ;

  • l’immobilisation du capital pendant la période d’usufruit ;

  • l’impossibilité de jouir du bien ou de percevoir des revenus durant la période de démembrement. 

Il est donc essentiel de bien évaluer ces risques et de réaliser une analyse approfondie avant de s’engager dans un investissement en nue-propriété.

Jérôme DEVAUD

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