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En tant que propriétaire d’un bien, vous pouvez, de votre vivant, faire le choix de transmettre votre patrimoine de manière anticipée. Dans le milieu, on parle de donation en démembrement, ou de donation en nue-propriété. Ce système consiste à diviser la propriété de votre logement en deux éléments distincts : la nue-propriété et l’usufruit. Finalement, donner la nue-propriété d’une habitation à une autre personne (qui devient l’usufruitier) revient à choisir en avance l’héritier de son patrimoine. Explications.

Qu’est-ce que la donation en nue-propriété ?

La donation en nue-propriété est un acte notarié à travers lequel une personne (qui est le donateur) transmet de son vivant un bien une autre personne (qui est le donataire). La donation en nue-propriété est souvent utilisée afin d’anticiper la succession. De cette manière, le donateur conserve la jouissance et l’usage du bien qu’il lègue. Il prévoit la transmission de ses biens, sans pour autant se retrouver totalement démuni. 

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La donation en nue-propriété dans les faits

Dans les faits, la donation en nue-propriété intervient dans la plupart des cas dans le cadre immobilier. Le logement légué appartient au nu-propriétaire. Il dispose donc des murs. L’usufruitier, quant à lui, a le droit d’occuper le logement et d’en percevoir les loyers s’il fait le choix de louer son habitation. L’usufruit conservé par le donateur s’éteint lors de son décès (ou éventuellement à une date fixée en amont). Dès lors, le donataire devient plein propriétaire de l’habitation dont il est question. 

Si la donation en nue-propriété concerne le plus souvent les biens immobiliers (immeuble, maison, appartement, etc.), le système s’applique également à d’autres types de biens comme les bijoux, l’argent ou encore les œuvres d’art, par exemple.  

Les avantages de la donation en nue-propriété

Réaliser une donation en nue-propriété compte certains avantages. En l’occurrence, c’est le moyen idéal de transmettre un patrimoine tout en réduisant le montant des droits de succession. La donation de l’usufruit, en effet, est soumise à des droits de donation, réduisant directement l’assiette de la succession. 

Cette méthode est particulièrement intéressante dans le cadre d’une donation entre parents et enfants. En effet, chaque parent peut donner à chacun de ses enfants la somme de 100000 en franchise de droits sur une période de 15 ans. En général, la valeur de l’usufruit échappe totalement à l’imposition. 

De la même manière, les droits de donation ou de succession sont uniquement calculés sur la valeur de la nue-propriété du bien, et non pas sur la valeur plus élevée de la pleine propriété. En ce sens, le dispositif présente un avantage fiscal conséquent. La valeur de la nue-propriété, en outre, se calcule selon l’âge de l’usufruitier. Autrement dit, plus vous réalisez une donation en nue-propriété jeune, plus la méthode vous est favorable. 

Enfin, la donation en démembrement de propriété prend effet lors du démembrement et non pas au moment du décès de l’usufruitier. Cela représente un double avantage :

  • d’un côté, l’usufruitier n’a pas à se soucier d’éventuels frais de succession ;
  • de l’autre côté, la valeur que prend le bien entre la donation effective et le décès du donateur n’est pas taxée. 

Quand recourir à la donation en nue-propriété ?

Vous pouvez recourir à la donation en nue-propriété à tout moment. Toutefois, plus vous transmettez votre patrimoine tôt, moins le coût de la transmission est élevé. En effet, avant 50 ans, la valeur de la nue-propriété varie entre 10 et 40 % selon votre âge. Après 50 ans, cette valeur varie entre 50 et 90 %. Malgré tout, n’anticipez pas trop la donation en nue-propriété, car cet acte est irrévocable. Il rend également impossible la vente du bien concerné sans l’accord des deux parties. 

Notez également que pour lutter contre les éventuels abus liés à la donation en nue-propriété, l’administration fiscale peut rendre invalide une donation de nue-propriété lorsque le décès de l’usufruitier intervient très rapidement après la signature de l’acte. Ce type de transmission n’est valable qu’à la condition que le donateur ne décède pas dans les trois mois qui suivent la donation.


Foire aux questions

Comment céder son usufruit ?

Pour renoncer à l’usufruit, il est nécessaire d’établir un acte notarié. Il faut, en effet, signer chez le notaire un acte de renonciation à l’usufruit

Quels sont les frais lors d’une donation immobilière ?

La donation est soumise à de nombreux frais. Parmi ces derniers, on retrouve :

  • les frais de notaire ;
  • les droits de donation ;
  • la taxe de publicité foncière ;
  • la contribution de sécurité immobilière. 
Pourquoi faire un démembrement de propriété ?

Faire un démembrement de propriété est un excellent moyen de transmettre ses biens à ses ayants droit tout en protégeant le conjoint survivant. La méthode permet également de profiter d’une franchise de droits et de payer moins de droits de succession. 

Quelles sont les différences entre nue-propriété et pleine propriété ?

La pleine propriété d’un bien se compose de l’usufruit et de la nue-propriété qui sont détenus par une seule et même personne. À l’inverse, lorsque vous avez la nue-propriété d’un logement, vous ne disposez pas de l’usufruit. Autrement dit, vous ne détenez que les murs, mais ne pouvez pas jouir du bien. 

Comment transmettre son patrimoine sans frais ?

Sachez qu’il est possible de faire des donations à vos enfants tous les 15 ans et de profiter d’un abattement de 100000 pour chaque parent et par enfant. Autrement dit, un couple peut donner jusqu’à 200 000 € à chaque enfant  sans droits de succession. 

Jean-Baptiste de PASCAL

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