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Qu’est-ce qu’un nu-propriétaire ? Un nu-propriétaire fait l’acquisition d’un bien immobilier par démembrement. Cela signifie qu’il ne jouit pas du droit de disposer du logement concerné. Néanmoins, il en a la possession et le prix d’achat bénéficie d’une réduction importante, ainsi que d’une fiscalité présentant un certain nombre d’atouts.


Sommaire

Quels sont les droits du nu-propriétaire ?

La pleine propriété d’un logement se définit par la possibilité de jouir du bien concerné, de percevoir des revenus locatifs et de pouvoir en disposer. Être nu-propriétaire se distingue donc d’une situation de plein-propriétaire dans la mesure où c’est l’usufruitier qui dispose du droit de jouissance et d’occupation sur le logement. 

C’est également l’usufruitier qui perçoit des revenus lorsque l’habitation est louée à un tiers. Cela signifie que la nue-propriété est une forme de démembrement de propriété. La plupart du temps, cette opération est mise en œuvre pour des donations, du viager ou encore des successions.

Lorsqu’il fait l’acquisition de l’habitation, le nu-propriétaire a notamment la possibilité de bénéficier d’un prix d’achat très inférieur au prix du marché en pleine propriété. Il peut aussi attendre la fin de la période de démembrement pour finalement percevoir les revenus locatifs.

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Quel est le régime fiscal de la nue-propriété ?

Comme le nu-propriétaire n’a pas le droit de jouissance sur le bien, il ne relève pas des impôts concernant l’occupation et la possession d’un logement. Cela concerne différentes taxations telles que les suivantes :

En cas de revente, les nus-propriétaires sont imposables sur la plus-value en fonction de leurs droits personnels. L’usufruitier est également imposé sur les plus-values en fonction de ses droits. A la fin du démembrement, la pleine propriété appartient au nu-propriétaire.

Par ailleurs, en cas d’acquisition par crédit, les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers perçus via d’autres biens immobiliers. Pour ce qui est de la succession, il est possible d’effectuer une donation de son vivant : la valeur du bien se calcule alors en prenant pour base la nue-propriété. 

L’usufruit, quant à lui, peut être donné à un descendant. Lorsqu’un nu-propriétaire décède, les enfants sont alors les bénéficiaires de la pleine propriété.

Quelles sont les différences avec l’usufruitier en démembrement ?

Outre ses avantages fiscaux inhérents, la nue-propriété empêche de percevoir des revenus locatifs et d’occuper l’habitation concernée. Plusieurs points la distinguent de l’usufruit :

  • Le nu-propriétaire ne peut pas non plus choisir de la louer à un tiers sans le consentement de l’usufruitier.
  • En revanche, ce dernier est tenu par la loi de demander l’accord du nu-propriétaire afin de changer l’usage normal du logement. Cela signifie qu’il doit obtenir son consentement s’il décide de passer d’un bail résidentiel à un bail commercial, par exemple.
  • Chacune des parties du démembrement ne peuvent que vendre les droits dont ils disposent. En d’autres termes, les nus-propriétaires n’ont pas la possibilité d’effectuer une vente en pleine propriété.
  • Les dépenses courantes d’entretien sont à la charge de l’usufruitier.
  • Les dépenses liées à des travaux importants doivent être assumées par le détenteur de la nue-propriété.
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Foire aux questions

Quels sont les droits d’un nu-propriétaire ?

Il faut savoir que l’usufruit et la nue-propriété recouvrent des aspects juridiques spécifiques et complémentaires l’un par rapport à l’autre. Si l’usufruitier bénéficie de l’usage et de la jouissance du bien immeuble, tels que le présument les termes ‘’usus’’ et ‘’fructus’’, le nu-propriétaire, quant à lui, conserve l’abusus. En d’autres termes, il se réserve donc le droit de disposer du bien, mais ne pourra ni en jouir ni en percevoir les fruits.

Comment vendre un bien en nu propriété ?

L’investissement en nue-propriété procure de nombreux avantages, pour ne parler que de sa liquidité. Quel que soit le motif de sa décision, le nu-propriétaire a le droit de vendre son bien à tout moment, même si ce n’est pas encore la fin de la période de démembrement. Il ne perd pas pour autant les avantages patrimoniaux et fiscaux acquis. Néanmoins, la vente ne pourra avoir lieu sur sa seule initiative : l’accord de l’usufruitier demeure requis. Même le juge ne pourra ordonner la vente du bien immeuble sans son accord préalable. À défaut, l’usufruitier va pouvoir conserver ses droits sur l’immeuble.

Qui paye la taxe foncière entre l’usufruitier et le nu-propriétaire ?

On sait que le démembrement consiste à répartir la propriété d’un bien immeuble entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. Sauf conventions contraires, il appartiendra à la partie qui bénéficie de la jouissance des revenus de l’immeuble de supporter la taxe foncière. De ce fait, l’usufruitier sera donc le seul et unique redevable auquel incombera le paiement de la taxe foncière. Toutefois, les deux parties pourront toujours convenir autrement dans l’acte créateur de l’usufruit. Elles peuvent donc décider que la charge foncière reviendra au nu-propriétaire.

Quels sont les travaux à la charge du nu-propriétaire ?

À la suite d’un démembrement de propriété, les grands travaux à exécuter sur le bien immeuble sont à la charge du nu-propriétaire. Il lui revient donc de supporter les réparations importantes à moins que les altérations n’aient résulté du défaut de réparation d’entretien. Lequel est dans ce cas à la charge de l’usufruitier. Aux termes de l’article 606 du Code civil, les grosses réparations sont celles relatives aux gros murs, aux voûtes, au rétablissement des poutres ainsi que des couvertures entières. Les murs de soutènement, les digues, ainsi que la clôture sont également concernées.

Quelle est la décote moyenne d’un achat en nue-propriété ?

L’achat en nue-propriété constitue un investissement très intéressant et permet à l’acquéreur d’obtenir un bien qui sera séparé de ses droits initiaux. Le nu-propriétaire a pour seul droit de disposer du bien, contrairement à l’usufruitier qui pourra l’utiliser et en percevoir le prix. La décote moyenne d’un achat en nue-propriété est de 40 % du prix d’achat initial du bien immobilier. La réduction se calcule en se basant sur les loyers perçus par l’usufruitier pendant la durée du démembrement, qui dure généralement 15 ans.

Jean-Baptiste de PASCAL

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