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D’après l’article 578 du Code civil, l’usufruit est le droit de se servir d’un bien et d’en percevoir les revenus sans pour autant en être propriétaire. L’usufruit, en l’occurrence, permet à son titulaire de mettre en location un logement ou de l’occuper lui-même. Le nu-propriétaire, de son côté, dispose du bien et peut ainsi procéder à sa vente. Les deux protagonistes ont alors des droits et des obligations. Toutefois, les obligations ainsi que les droits de l’usufruitier et du nu-propriétaire ne portent pas sur les mêmes aspects. Le pouvoir d’administration du bien démembré revient en grande partie à l’usufruitier. Pour certaines décisions plus grandes, qui peuvent affecter la substance du bien, le nu-propriétaire peut intervenir. Quels sont les obligations et les droits et de l’usufruitier ? Toutes les réponses dans notre article.


Sommaire

En quoi consiste l’usufruit ? 

Par définition, l’usufruitier bénéficie du droit d’usufruit. Autrement dit, il peut profiter temporairement d’un logement dont la nue-propriété appartient à une autre personne. De ce fait, il est libre de vivre dans l’habitation, ou de la louer afin de percevoir des revenus locatifs. En échange, néanmoins, il doit en assurer la conservation et l’entretenir

Toutefois, l’usufruitier ne dispose pas de tous les droits. Il ne peut, par exemple, ni détruire ni vendre le bien. Dans le milieu, on dit que l’usufruitier dispose de l’usus et du fructus, mais que c’est le nu-propriétaire qui jouit de l’abusus

En pratique, il est possible de devenir usufruitier dans trois situations différentes.

  1. La donation avec réserve d’usufruit, soit un propriétaire qui donne ses biens à son conjoint ou ses enfants tout en conservant l’usufruit de sorte à continuer de disposer du logement jusqu’à son décès.
  2. L’usufruit du conjoint survivant, soit un conjoint survivant qui reçoit le patrimoine de son partenaire en usufruit. Les héritiers deviennent alors les nus-propriétaires.
  3. La vente d’un bien immobilier avec réserve d’usufruit, moyennant une rente viagère. Cette somme d’argent est versée régulièrement au propriétaire bénéficiaire jusqu’à son décès.

Aussi, si vous bénéficiez d’un usufruit  par testament ou par contrat (donation d’un droit d’usufruit, vente, etc.), le droit de propriété se divise entre :

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Quels sont les obligations et les droits de l’usufruitier ?

Les droits de l’usufruitier

Le droit de l’usufruitier d’utiliser le bien ou de le louer

L’usufruitier est libre d’utiliser le bien lui-même ou de le louer. En cas de location, il peut tout à fait percevoir les revenus issus du bien, et ce, pendant toute la durée de l’usufruit. En revanche, si en tant qu’usufruitier, vous apportez certaines améliorations aux logements, vous ne pouvez pas réclamer d’indemnités au nu-propriétaire. 

Le droit de l’usufruitier de conclure des baux

Dans le cas où il souhaiterait mettre le logement en location, l’usufruitier a le droit de conclure les baux d’habitation. Néanmoins, si la durée du contrat de bail est supérieure à neuf ans, il doit impérativement avoir l’accord du propriétaire. Notez que si l’usufruit était amené à cesser avant la fin du bail, le contrat reste valable jusqu’à son terme. 

En outre, l’usufruitier doit obligatoirement demander l’autorisation du nu-propriétaire avant de conclure ou de renouveler un bail commercial ou rural. 

Le droit de l’usufruitier de voter dans les assemblées de copropriété

La loi de 1965 sur les assemblées de copropriété stipule que le droit de vote est indivisible. Aussi, il ne peut être exercé que par une seule et unique personne. Usufruitier et nu-propriétaire doivent donc se mettre d’accord et ne désigner qu’un seul individu, celui qui aura le droit de vote dans les assemblées de copropriété. En cas de désaccord, il faudra saisir le juge, afin que ce soit lui qui désigne un représentant.

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Les principales obligations de l’usufruitier

Face à tous ces droits, l’usufruitier rencontre également quelques obligations. En l’occurrence, il doit :

  • faire un inventaire des biens avant leur utilisation : biens mobiliers (qui peuvent être déplacés), biens corporels (objets, mobilier, marchandise, etc.) ou biens incorporels (parts sociales, droits d’auteur, etc.) ;
  • réaliser un état des lieux du logement avant de l’utiliser, notamment s’il s’agit d’un bien immobilier ;
  • s’assurer de la bonne conservation du bien et l’entretenir ;
  • s’engager à jouir raisonnablement de l’habitation en fournissant un document signé au nu-propriétaire ;
  • régler les différents impôts locaux

Droits et obligations financières de l’usufruitier et du nu-propriétaire

Comme expliqué précédemment, l’usufruitier dispose du droit de vivre dans le bien, tout comme de le louer. En cas de location, il peut profiter des revenus fonciers issus des loyers. Toutefois, que l’habitation soit louée ou non, il existe certaines charges relatives à l’immeuble, qui doivent être réparties entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. 

Charges d’entretien et grosses réparations

L’article 606 du Code civil précise les obligations et les droits de l’usufruitier en matière de charges d’entretien et de grosses réparations. En l’occurrence, il précise que l’usufruitier a la charge des réparations d’entretien du logement, et que le nu-propriétaire doit s’occuper des grosses réparations. 

Ce document dresse une liste non exhaustive des grosses réparations, qui concerne notamment :

  • les gros murs ainsi que les voûtes ;
  • le rétablissement des poutres et des couvertures entières ;
  • les digues ;
  • les murs de soutènement et les clôtures.

Globalement, tout ce qui est relatif à la structure et à la solidité générale de l’immeuble constitue les grosses réparations. Le reste est ensuite de l’ordre de l’entretien, soit du maintien permanent en bon état de l’immeuble.

Notez, en revanche, que le nu-propriétaire ne peut pas être contraint de réaliser les réparations. Aussi, dans le cas où l’usufruitier serait amené à effectuer ces réparations, il pourra uniquement demander un dédommagement au nu-propriétaire à l’expiration de l’usufruit. 

Vous l’aurez compris, l’usufruitier qui loue le logement devra, en tant que bailleur, réaliser ces grosses réparations à la demande de son locataire.

Répartition sur le prix de vente

Ni le nu-propriétaire ni l’usufruitier n’a le droit de vendre seul le logement dans son intégralité. Chacun ne peut, en effet, que vendre ses droits sur le bien. L’usufruitier peut ainsi vendre l’usufruit et le nu-propriétaire, la nue-propriété.

Ainsi, ils ne peuvent vendre la pleine propriété que s’ils sont tous les deux d’accord. Le prix de vente du bien est ensuite divisé entre eux selon la valeur respective de chacun de leurs droits (sauf convention contraire). 

Obligations et droits de l’usufruitier d’un point de vue fiscal

Imposition des revenus issus de la location 

Imposition des revenus pour l’usufruitier

Étant donné que l’usufruitier dispose de la jouissance du bien démembré, il peut le louer ou l’habiter. Comme n’importe quel autre bailleur, en cas de location, il en tire des loyers, desquels il peut déduire les charges qu’il a effectivement payées. Cela concerne les frais de gestion, l’entretien de l’habitation, les assurances, etc. 

Imposition des revenus pour le nu-propriétaire 

En principe, le nu-propriétaire ne perçoit pas de revenu et ne déclare donc pas de loyer sur le logement démembré. Toutefois, lorsque l’immeuble est démembré et en location, il peut déduire des revenus fonciers qui proviennent de ses éventuels autres biens immobiliers, les dépenses qu’il a réglées sur le bien démembré. Dans ce cas, seuls les frais relatifs aux grosses réparations sont concernés.

Il peut, en outre, déduire les intérêts d’emprunt qu’il a contractés afin d’acheter la nue-propriété de l’immeuble loué. En l’absence de revenu foncier, le nu-propriétaire peut connaître ce que l’on appelle un déficit foncier. Ce dernier peut alors être imputable dans les conditions de droit commun. 

Paiements des impôts : taxe d’habitation, taxe foncière et IFI

Le paiement de la taxe foncière ainsi que de la taxe d’habitation ne concerne que l’usufruitier. Si le bien est loué, en revanche, la taxe d’habitation s’adresse au locataire qui devra la payer. 

Le paiement de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) incombe normalement à l’usufruitier pour la valeur du bien en pleine propriété. Dans certains cas, néanmoins, le nu-propriétaire et l’usufruitier peuvent être imposés séparément sur la valeur de leurs droits respectifs. La répartition dépend ici de l’âge de l’usufruitier par référence au barème de l’administration fiscale.

C’est le cas lors d’un démembrement qui résulte d’une succession, en cas de donation ou legs avec réserve d’usufruit au profit d’une personne morale (souvent l’État) ou en cas de démembrement résultant de la vente de la nue-propriété. 

Le nu-propriétaire a alors la possibilité de déduire de son assiette IFI les dettes qui découlent de la conservation ou de l’acquisition du bien démembré, même si celui-ci ne figure pas dans son patrimoine imposable. 

Comment prend fin l’usufruit ?

Seules certaines conditions permettent de mettre fin à l’usufruit :

  • le décès de l’usufruitier, sauf en cas de donation de son vivant ou de transmission par testament ;
  • l’expiration du délai pour lequel l’usufruit avait initialement été convenu ;
  • lorsque l’usufruitier et le nu-propriétaire ne sont plus qu’une seule et même personne ;
  • le non-usage du bien pendant 30 ans ;
  • la renonciation à l’usufruit ;
  • la perte totale du bien sur lequel l’usufruit était établi (si le bâtiment prend feu, par exemple) ;

l’abus de jouissance de l’usufruitier, la dégradation ou le manque d’entretien du bien ;

lorsque l’enfant titulaire de la nue-propriété atteint l’âge de 16 ans, car l’usufruit légal des parents sur le bien prend fin. 

Décès et succession de l’usufruit

Le décès de l’usufruitier provoque obligatoirement la fin du démembrement du logement. Dans ce cas, le nu-propriétaire devient le plein propriétaire. D’un point de vue fiscal, le décès de l’usufruitier n’implique ni taxe ni impôt. Toutefois, une limite est fixée afin que cette association entre nue-propriétaire et usufruitier ne soit pas automatiquement retenue par les contribuables pour échapper aux droits de succession. 

La succession de l’usufruitier, quant à elle, dépend de la valeur de la nue-propriété et de l’usufruitier, qui est fixée par un barème administratif. Ce dernier varie selon l’âge du protagoniste. Il est égal à 10 % de la pleine propriété pour un usufruitier de plus de 91 ans ou plus et 90 % de la pleine propriété pour un usufruitier de moins de 21 ans. 


Foire aux questions

Quelle est la part de l’usufruitier en cas de vente ?

Le partage du prix de vente d’un logement en usufruit est réalisé selon la valeur respective de l’usufruit et de la nue-propriété. L’article 669 du Code général des impôts établit un barème des valeurs selon l’âge de l’usufruitier. 

Plus l’usufruitier est jeune, plus la valeur de l’usufruit est élevée et la valeur de la nue-propriété, réduite. Son espérance de vie est d’autant plus importante que l’usufruitier est jeune. Dans ce contexte, l’usufruitier jouit longtemps du bien immobilier, ce qui justifie une valeur élevée de l’usufruit. À l’inverse, le nu-propriétaire acquiert la pleine propriété plus tardivement, ce qui explique la valeur réduite de la nue-propriété. 

Voici un exemple de partage du prix dans le cadre de la vente d’un bien en usufruit pour 100 000 euros :

  • si l’usufruitier est âgé de 60 ans, en application du barème, le prix est partagé à parts égales ;
  • si l’usufruitier à 30 ans, il récupère 80 % du prix de vente, soit 80 000 euros, contre 20 000 euros pour le nu-propriétaire ;
  • si l’usufruitier a 85 ans, il a droit à 20 % du prix de vente, soit 20 000 euros. Ici, le nu-propriétaire récupère alors 80 000 euros. 
Quelle différence entre usufruit et indivision ?

L’indivision est le partage des droits de propriété d’un seul logement entre plusieurs personnes (entre frères et sœurs lors du décès des parents, par exemple). En revanche, l’usufruit provient du démembrement d’un bien, souvent à la suite d’un décès ou d’une donation. 

Quels sont les travaux à la charge de l’usufruitier ?

D’après l’article 605 du Code civil, l’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien. Les grosses réparations, en effet, restent à la charge du propriétaire. Notez, en revanche, que si ces grosses réparations ont été occasionnées par le défaut de réparations d’entretien depuis le début de l’usufruit par l’usufruitier, alors ce dernier en est également responsable. 

L’article 606 du Code civil précise que les grosses réparations concernent les gros murs, les voûtes, le rétablissement des poutres ainsi que des couvertures entières, celui des digues et des murs de soutènement. Toutes les autres réparations sont donc d’entretien. 

Jean-Baptiste de PASCAL

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