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A l’inverse des investissements immobiliers traditionnels fortement fiscalisés, l’investissement en démembrement vous permet de bénéficier d’une fiscalité optimisée notamment par l’absence d’IFI et d'une imposition minorée sur les plus-values en fin de démembrement. Le mécanisme est simple et repose sur la séparation de deux droits (Code Civil) : l’Usufruit et la Nue-propriété. Pour saisir l’intérêt de cet investissement qui permet de s’affranchir des contraintes immobilières traditionnelles, il s’agit d’expliciter la notion d’usufruit avec ses avantages et ses obligations.


Sommaire

Qu’est-ce que l’usufruit ? 

L’usufruit se rapporte au droit d’utiliser le bien immobilier et d’en percevoir les revenus. Ce droit est vendu à un bailleur institutionnel qui va exploiter le logement pendant une période de 15 à 20 ans. Ainsi, par définition, l’usufruit est la jouissance légale d’un bien dont on ne possède pas la propriété.

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Quels sont les avantages de l’usufruitier ?

L’usufruitier possède le droit d’utiliser le bien ou de le louer avec l’accord du nu-propriétaire pour les baux ruraux et commerciaux.
Durant la durée de l’usufruit, l’usufruitier a le droit de percevoir les revenus tirés du bien à savoir récoltes, intérêts d’une somme d’argent ou loyers.
En revanche, l’usufruitier ne peut pas réclamer d’indemnités en cas d’amélioration du bien.

Quelles sont les obligations de l’usufruitier ?

L’usufruitier doit réaliser un inventaire du bien et en constater l’état.
L’usufruitier doit également veiller à la conservation du bien et doit s’engager à en jouir de manière raisonnable. Il s’agira de fournir un document signé au nu-propriétaire sauf dispense de ce dernier.
Concernant les charges financières, l’usufruitier doit s’acquitter de la taxe foncière et de la taxe d’habitation. Il doit également procéder à toutes les réparations d’entretien nécessaires à la bonne conservation du bien hormis le gros œuvre qui reste à la charge du nu-propriétaire.
Par ailleurs, un barème fiscal permet de calculer le montant des droits d’enregistrement en cas de vente, donation ou succession.

La durée de l’usufruit 

La durée de l’usufruit varie et différentes situations peuvent y mettre fin :

  • Mort de l'usufruitier (sauf en cas de donation de son vivant ou de transmission par testament)
  • Expiration du délai pour lequel il a été convenu
  • Non-usage pendant 30 ans
  • Renonciation à l'usufruit
  • Abus de jouissance de l’usufruitier (dégradation du bien ou défaut d’entretien)
  • Lorsque l'enfant titulaire de la nue-propriété d'un bien atteint 16 ans (l'usufruit légal des parents sur ce bien prend alors fin)
  • Lorsque le titulaire de l’usufruit et de la nue-propriété devient une même personne
     

Quelles sont les différences entre usufruitier et nu-propriétaire ?

Le nu-propriétaire dispose d’un bien sans l’utiliser et sans en avoir la jouissance octroyée à l’usufruitier. Il ne peut pas en retirer de revenus locatifs.
Le nu-propriétaire peut vendre son droit de propriété sans vendre la jouissance du bien.

Usufruit et nue-propriété sont des notions essentielles à la bonne compréhension du placement immobilier en démembrement de propriété.
Un investissement immobilier en démembrement de propriété peut procurer de nombreux avantages fiscaux. Ce placement patrimonial se valorise naturellement dans le temps sans alourdir la fiscalité de l’investisseur, que ce soit pendant la durée du placement ou au terme du démembrement.

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Foire aux questions

Quelle est la différence entre pleine propriété et nue-propriété ?

La différence entre pleine propriété et nue-propriété tient principalement aux droits que cela confère au propriétaire et au nu-propriétaire. Les attributs d’une pleine propriété sont d’occuper un bien immobilier, de le vendre, de le louer et d’en percevoir seul les revenus. Les droits de propriété peuvent cependant être répartis entre le nu-propriétaire et l’usufruitier. On parle alors de « démembrement de propriété ».

Pourquoi conserver une part en pleine propriété ?

Le recours à une SCI (Société Civile Immobilière) permet de donner un bien immobilier, en conservant sa gestion ou les revenus qu’il peut générer. Pour garder sa qualité d’associé, il sera nécessaire de conserver un minimum de parts en pleine propriété. Souvent les parents achètent un bien et constituent une SCI. Ils donneront la nue-propriété des parts à leurs enfants, mais ils s’en réservent l’usufruit. Cela leur permet de préparer la transmission de leur patrimoine tout en bénéficiant des abattements fiscaux en vigueur.

Qui paie les frais de succession en cas d'usufruit ?

Les frais de succession sont calculés selon la valeur de chacun des droits, en fonction de l’âge de l’usufruitier. Néanmoins, on note que la transmission d'un patrimoine et les frais de succession varient selon le lien de parenté avec le défunt. Le conjoint, qui est généralement l’usufruitier, est exonéré de droits de succession. En ce qui concerne l’ascendant du défunt ou les descendants qui sont les nus-propriétaires, ils bénéficient d’un abattement de 100 000 euros sur la part d’héritage. Une fois cet abattement appliqué, les droits de succession sont alors calculés par tranche selon un barème progressif. Au décès de l’usufruitier, les nus-propriétaires récupéreront le bien immobilier dans son ensemble, sans payer de droits sur la valeur de l’usufruit.

Comment constituer un usufruit temporaire ?

L'usufruit temporaire est une opération dite de « démembrement de propriété ». En effet, le donateur donne ici le droit d'user, mais aussi de percevoir les revenus d'un bien à un bénéficiaire désigné et pendant une durée déterminée. Quant au donateur, il conserve la nue-propriété de son bien, tout en se libérant de sa gestion.

Quelle est la part de l'usufruitier en cas de vente ?

La répartition du fruit de la vente d’un bien immobilier se calcule en fonction de l’âge de l’usufruitier selon un barème établi par l’administration fiscale. En effet, jusqu’à 20 ans, l’usufruitier touchera 90% de la valeur du bien. Entre 21 et 30 ans, il en touchera 80%. Entre 31 et 40 ans, il en touchera 70%. Entre 41 et 50 ans, il en touchera 60%. Entre 51 et 60 ans, il en touchera 50%. Entre 61 et 70 ans, il en touchera 40%. Entre 71 et 80 ans, il en touchera 30%. Entre 81 et 90 ans, il en touchera 20%. Enfin, à partir de 90 ans, l’usufruitier ne touchera que 10% de la valeur du bien immobilier en cas de vente.

Jean-Baptiste de PASCAL

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