Comment est calculée la capacité d’emprunt ?

Capacité d’emprunt : définition

La capacité d’emprunt, ou capacité d’endettement, désigne le montant que vous pouvez demander à votre banque ou à un organisme de crédit lorsque vous souhaitez faire un prêt. Calculer votre capacité d’emprunt est un moyen de vérifier votre aptitude à emprunter une somme, et à être en mesure de la rembourser par la suite. Finalement, cela revient à savoir combien vous allez pouvoir emprunter. 

Votre capacité d’emprunt conditionne l’obtention de votre prêt. Certes, d’autres critères décisifs entrent également en jeu (vos revenus, la présence ou non d’un apport personnel, etc.), mais le résultat obtenu permet de définir le montant à emprunter ainsi que les taux qui sont envisageables. 

La capacité d’emprunt tient compte de vos revenus ainsi que de vos charges. Elle s’appuie également sur deux variables, qui sont le taux d’endettement et le reste à vivre de l’emprunteur. 

Les éléments pris en compte pour calculer la capacité d’emprunt 

La formule de calcul de la capacité d’emprunt est la suivante : revenus — charges fixes = capacité d’emprunt. 

Notez, néanmoins, que la capacité d’endettement varie selon votre taux d’endettement, le montant de votre apport personnel, le type de prêt (fixe ou variable), le montant des mensualités, la durée de l’emprunt, votre âge ou encore votre état de santé. 

Enfin, il est important de mentionner que votre capacité d’emprunt sera toujours la même, et ce, que vous comptiez demander un crédit immobilier pour acheter une grande villa ou un petit appartement. Ce n’est, en effet, pas le bien qui fait fluctuer votre capacité d’emprunt, mais plutôt la somme que vous souhaitez emprunter pour votre investissement immobilier.

Les revenus du foyer

Pour calculer votre capacité d’emprunt, la banque tient compte des revenus de votre foyer. En effet, si votre conseiller vous demande de justifier votre situation professionnelle ainsi que votre salaire, c’est pour évaluer vos revenus mensuels et leur pérennité. Toutefois, vos salaires ne sont pas les seuls revenus pris en compte. D’autres revenus complémentaires peuvent également entrer dans le calcul de votre capacité d’endettement :

• les revenus locatifs, pris en compte à 70 % maximum par les organismes de crédit ;
• les aides sociales et les pensions alimentaires, comptabilisées selon les banques et votre situation. 

En ce qui concerne vos revenus professionnels, la banque fait généralement une moyenne de vos salaires (hors primes) sur les trois dernières années afin de les inclure dans votre capacité d’emprunt. Notez que par « revenus professionnels », on entend également pensions de retraite et bénéfices industriels et commerciaux. 

Les charges du foyer

Outre vos revenus, la banque étudie également les charges fixes du foyer afin de calculer votre capacité d’emprunt. Il s’agit des charges auxquelles vous devez faire face tous les mois, en plus de l’échéance de votre nouvel emprunt à venir.

Comme vous le savez, un crédit vous engage, et vous devez le rembourser. La banque, avant de vous l’accorder, doit tenir compte de vos charges afin de ne pas vous mettre en difficulté financière. Parmi ces charges fixes, on retrouve :

• le montant de votre loyer ;
• les pensions alimentaires que vous payez ;
• les échéances de vos crédits en cours ;
• les dettes, etc. 

Notez que pour améliorer votre profil emprunteur, et augmenter votre capacité d’emprunt, vous pouvez diminuer vos charges fixes. Grâce à cette technique, vous diminuez votre taux d’endettement, et augmentez votre capacité d’achat. Si, par exemple, vous souhaitez contracter un crédit immobilier, et que vous payez un loyer actuellement, cette charge ne sera pas comptée, puisque vous ne la paierez plus dès lors que vous serez propriétaire. 

En revanche, dans ce cas, la banque contrôlera votre saut de charge. Autrement dit, elle doit s’assurer que la mensualité de votre futur crédit n’est pas trop élevée par rapport au montant de votre ancienne charge de logement. 

En effet, si la banque réalise qu’avec votre loyer actuel vous avez déjà du mal à épargner et à gérer vos comptes, et que la mensualité prévue augmente, elle peut considérer que le risque d’impayé est trop important.

Le taux d’endettement

Le taux d’endettement confronte vos charges à vos revenus. Ainsi, il est possible de déterminer le pourcentage de vos ressources qui doivent être consacrées au paiement de vos dépenses récurrentes. Le taux d’endettement est donc un indicateur qui permet à l’organisme de crédit de s’assurer que vous ne cumulez pas trop de dettes au regard de vos moyens.

La formule de calcul du taux d’endettement est la suivante : (charges/revenus)x100. 

En général, les banques acceptent de vous accorder un crédit dès lors que votre taux d’endettement est inférieur à 33 %. Le taux peut exceptionnellement passer à 35 % pour les meilleurs dossiers (revenus très élevés, jeune client à fort potentiel dans l’avenir, etc.). En effet, si un emprunteur se retrouve avec un taux d’endettement supérieur à 33 %, mais un reste à vivre confortable, la banque peut malgré tout lui accorder le prêt.

Notez, par ailleurs, que certaines banques prennent parfois en considération le montant des impôts supportés par l’emprunteur dans le calcul du taux d’endettement.

Le reste à vivre

Le reste à vivre désigne la somme à la disposition de l’emprunteur une fois qu’il a réglé l’ensemble de ses charges. Si ce montant est insuffisant pour vous permettre de vivre convenablement et d’assurer vos dépenses courantes incompressibles (alimentation, factures d’eau, d’électricité, etc.), le prêt ne vous sera pas accordé.  

Vous l’aurez compris, votre capacité d’emprunt est également conditionnée par votre reste à vivre. Néanmoins, contrairement au taux d’endettement, il n’existe pas de taux de référence pour le reste à vivre. Chaque banque applique ses propres critères et méthodes d’évaluation. Tout dépend du niveau de revenus de l’emprunteur ainsi que de sa localisation. 

En l’occurrence, un emprunteur qui vit à Paris devra disposer d’un reste à vivre plus conséquent qu’un emprunteur qui vit dans un village de province, puisque le coût de la vie y est, très souvent, moindre. De la même manière, les exigences varient selon la composition du foyer (célibataire, en couple, avec ou sans enfant).

Toutefois, en règle générale, il faut compter entre :

• 600 et 1 000 euros de reste à vivre pour un emprunteur célibataire ;
• 750 et 1 000 euros de reste à vivre pour un couple sans enfant ;
• 150 et 400 euros supplémentaires par enfant à charge. 

Finalement, plus votre reste à vivre est élevé, plus vous augmentez vos chances d’obtenir votre crédit. Consultez notre simulateur d’emprunt pour savoir dès maintenant combien vous pourriez obtenir selon votre situation. 

Augmenter sa capacité d’emprunt : est-ce possible ?

La capacité d’emprunt n’est pas un montant fixe. Ainsi, il existe quelques techniques qui permettent de l’augmenter, et ainsi de faciliter l’obtention du crédit. 

Restructurer des crédits en cours

Si, en tant qu’emprunteur, vous remboursez déjà plusieurs petits crédits à la consommation, vous pourrez opter pour une restructuration de ces prêts afin d’augmenter votre capacité d’emprunt pour votre demande de crédit. Autrement dit, la technique est de faire ce que l’on appelle un regroupement de crédit en un seul et unique prêt, tout en allongeant la durée de remboursement. 

De cette façon, vous vous retrouverez avec une seule mensualité de crédit à rembourser, souvent inférieure à la somme des petits crédits cumulés. De fait, votre effort financier mensuel sera diminué, ce qui réduira votre taux d’endettement, et vous offrira davantage de marge de manœuvre pour ce nouveau crédit. 

Notez, en outre, que l’impact du regroupement de crédit sur la capacité d’emprunt est d’autant plus conséquent lorsque les crédits à la consommation ont été souscrits à des taux élevés. 

Penser aux prêts aidés 

Pour augmenter votre capacité d’emprunt, vous pouvez également vous tourner vers les prêts aidés, notamment si vous souhaitez contracter un emprunt immobilier. Ces derniers vous offrent la possibilité d’accéder au crédit dans des conditions souvent très avantageuses. Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) en est un parfait exemple. 

Ce prêt aidé vous permet, en effet, d’emprunter une certaine somme à taux zéro, autrement dit, « gratuitement ». Sans intérêt à régler, vos mensualités seront plus basses, diminuant votre taux d’endettement, et augmentant votre capacité d’emprunt. 

Allonger la durée du crédit ou diminuer le taux du crédit

Enfin, pour augmenter votre capacité d’endettement, vous pouvez augmenter la durée du crédit. Si vous empruntez 50 000 euros sur 20 ans, vous n’aurez pas les mêmes mensualités à rembourser que si vous empruntez sur 25 ans. Dans le second cas, les mensualités seront moindres, puisque le prêt est plus largement étalé dans le temps. Certes, le coût total du crédit sera plus conséquent, mais vous augmentez nettement votre reste à vivre.

En outre, la durée du prêt ainsi que son taux d’intérêt influencent le montant que vous pourrez emprunter. Plus le taux est élevé, plus les mensualités le seront également, ce qui réduit votre capacité d’emprunt. 

Notez, enfin, qu’avoir un apport personnel peut également influer sur votre capacité d’emprunt. Les banques, en effet, vous proposeront de meilleures conditions si votre apport est élevé. Vous pourrez donc emprunter un montant souvent plus conséquent.

Consultez aussi notre guide sur l’investissement locatif 

Calcul de la capacité d’emprunt avec un exemple concret

Un couple affiche des revenus mensuels de 2 200 et 2 000 euros par mois. Les emprunteurs n’ont aucun revenu complémentaire. Actuellement, le montant de leur loyer est de 600 euros. Ils n’ont aucune autre charge fixe. Ils souhaitent calculer leur capacité d’emprunt pour faire un crédit immobilier. 

Ce couple affiche donc 4 200 euros de revenus mensuels, et 600 euros de charges diverses. 

Taux d’endettement actuel : (600/4200)x100 = 14 %

Reste à vivre actuel : 4200 - 600 = 3600 euros

Calcul de la capacité d’emprunt :

33 % = (600 euros + x)/4 200 euros 

33 % x 4 200 euros = 600 euros + x

1386 euros - 600 euros = x 

x = 786 euros 

Autrement dit, ce couple a une capacité mensuelle maximum de 786 euros par mois. 

Cela signifie qu’ils pourraient emprunter au maximum 225 000 euros sur 25 ans au total. Notez, en revanche, que ce montant ne doit pas être égal au montant du bien. Pour rappel, ce couple devra payer des frais de notaire, des frais de dossier et d’autres dépenses annexes liées au crédit. 

Faire une simulation de sa capacité d’emprunt avant de demander un crédit

Ce calcul manuel vous donne déjà un premier aperçu de votre capacité d’emprunt. Le montant obtenu, en revanche, reste approximatif. Pour avoir un résultat plus précis, vous pouvez utiliser un simulateur en ligne. Vous saurez alors plus exactement quel montant vous pourrez emprunter, et ainsi adapter la durée et le montant de vos futures mensualités.

Enfin, s’il est vrai qu’il n’existe pas de moment parfait pour déterminer sa capacité d’emprunt, l’idéal reste de le faire au tout début de votre projet afin d’éviter les mauvaises surprises. Ce calcul, en effet, aura un impact sur l’intégralité de votre projet et sur votre stratégie pour placer votre argent. 

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