Comprendre la SCPI de plus-value

Certaines SCPI ne versent presque pas de revenus immédiatement, et pourtant, elles attirent de plus en plus d’investisseurs. Leur promesse ? Miser sur la hausse de la valeur des biens pour générer un gain à long terme. Moins connue que la SCPI de rendement, la SCPI de plus-value repose sur une logique différente, souvent mal comprise. Elles n’en restent pas moins intéressantes. Explications. 

Comment fonctionne la SCPI de plus-value ? 

D’abord, qu’est-ce qu’une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) ?

Une SCPI, ou Société Civile de Placement Immobilier, est un produit d’épargne qui vous permet d’investir indirectement dans l’immobilier, sans avoir à acheter un bien vous-même. 

En achetant des parts de SCPI, vous devenez copropriétaire d’un portefeuille de biens immobiliers (bureaux, commerces, logements, etc.) gérés par une société spécialisée. En contrepartie de cet investissement :

• vous pouvez percevoir des revenus réguliers (des loyers, appelés « dividendes ») ;

• vous pouvez aussi espérer une valorisation de vos parts sur le long terme (si le patrimoine immobilier de la SCPI prend de la valeur).

En revanche, vous êtes aussi exposé aux risques liés à l’immobilier (vacance locative, baisse du marché, etc.).

Il existe plusieurs types de SCPI selon leur objectif :

• les SCPI de rendement priorisent le versement de revenus réguliers aux associés ;

• les SCPI fiscales permettent de réduire ses impôts via des dispositifs comme Pinel, Malraux, etc.

• et les SCPI de plus-value, qui nous intéressent ici.

Et la SCPI de plus-value, alors ?

Les SCPI de plus-value fonctionnent, dans le fond, comme n’importe quelle autre SCPI classique. En revanche, leur objectif principal n’est pas de verser des loyers réguliers, mais de réaliser un gain en capital à long terme. 

Autrement dit, vous investissez dans des biens à fort potentiel de revalorisation. Puis la société de gestion les garde en portefeuille pendant plusieurs années. Enfin, elle les revend lorsque les conditions du marché sont favorables.

En général, elles ciblent :

• des biens immobiliers décotés (à rénover, occupés avec un bail sous-évalué ou en démembrement) ;

• ou des marchés immobiliers à fort potentiel d’évolution (zones en mutation, par exemple).

Pendant la phase de détention, vous touchez peu, voire pas de revenus. En revanche, au moment de la vente progressive des actifs, vous recevez une part des plus-values générées.

Quels sont les avantages d’investir dans une SCPI de plus-value ?

Potentiel de plus-value élevé à long terme

Quand vous investissez dans une SCPI de plus-value, vous misez sur une stratégie d’achat/revalorisation/revente. L’idée n’est pas de générer un revenu immédiat via des loyers, mais de prendre de la valeur avec le temps.

La société de gestion cherche à acheter des biens qui ont un prix d’acquisition inférieur à leur potentiel futur, puis à les valoriser de plusieurs manières :

• en réalisant des travaux pour améliorer l’état du bien (rénovation, mise aux normes…) ;

• en attendant la fin d’un bail à loyer faible pour relouer à un prix de marché ;

• en profitant d’un changement d’environnement (arrivée d’une gare ou d’un campus, développement d’un quartier, etc.). 

L’objectif étant de générer des gains à terme. Le marché immobilier français est historiquement haussier à long terme, malgré des cycles. En ciblant des biens stratégiquement sous-valorisés, la société de gestion maximise les chances de revente avec une plus-value importante.

Mais attention, ce n’est pas garanti, d’où l’importance de bien choisir la SCPI (son historique, sa stratégie, son gestionnaire) et d’avoir un horizon d’investissement de 10 à 15 ans minimum.

Diversification patrimoniale

La diversification patrimoniale, c’est le fait de répartir votre investissement sur plusieurs actifs différents, afin de ne pas dépendre d’un seul bien, d’un seul locataire ou d’un seul marché immobilier.

Quand vous investissez dans une SCPI, même avec un montant relativement modeste (par exemple 5 000 € ou 10 000 €), vous devenez indirectement copropriétaire d’un ensemble de biens immobiliers répartis sur plusieurs zones géographiques, plusieurs secteurs d’activité et plusieurs typologies d’actifs.

C’est aussi le cas avec la SCPI de plus-value. Même si ces SCPI sont plus sélectives (elles ciblent souvent des biens avec des particularités), elles ne misent pas tout sur un seul immeuble.

Au contraire, la société de gestion cherche à constituer un portefeuille équilibré de biens à fort potentiel. Ainsi, même si un actif se valorise moins bien que prévu, les autres peuvent compenser, ce qui réduit le risque global de perte.

Gestion entièrement déléguée

Comme pour toutes les SCPI, vous n’avez rien à gérer :

• pas de locataires à trouver ;

• pas de travaux à organiser ;

• pas de démarches administratives à faire.
   

La société de gestion s’occupe de tout : achat, valorisation, entretien, vente. Vous êtes un investisseur passif.

Quels sont les inconvénients de la SCPI de plus-value ?

Peu ou pas de revenus pendant la durée de détention

Contrairement aux SCPI de rendement qui versent des loyers réguliers, les SCPI de plus-value ne distribuent généralement pas de revenus annuels. Vous ne touchez rien (ou presque) tant que les biens ne sont pas revendus avec une plus-value.

Conséquence, vous ne pouvez pas compter sur cet investissement pour générer un complément de revenus (retraite, loyers, etc.). Il faut avoir d’autres sources de revenus à côté, car c’est un placement "muet" pendant plusieurs années.

Blocage des fonds sur une longue durée

Ces SCPI sont conçues pour être conservées au moins 10 à 15 ans, parfois plus. La stratégie repose sur la revente différée des biens à un moment opportun.

Revendre vos parts avant la fin peut être difficile et pénalisant, car :

• la revente n’est pas garantie (il faut trouver un acheteur) ;

• vous risquez de revendre vos parts à perte si vous sortez trop tôt, avant la création effective de la plus-value.

C’est donc un placement illiquide, réservé aux investisseurs patients.

Risque de plus-value incertaine

Le gain en capital n’est pas garanti. Même si la société de gestion fait les bons choix, il existe des facteurs imprévisibles :

• retournement du marché immobilier ;

• baisse des prix dans certaines zones ;

• réglementation contraignante ;

• difficultés à revendre certains biens atypiques.

Le scénario idéal (achat décoté puis revalorisation puis belle revente) peut ne pas se réaliser, ou moins bien que prévu.

SCPI de plus-value : pour quel profil d’investisseur ? 

Une SCPI de plus-value ne s’adresse pas à tout le monde. C’est un outil patrimonial spécifique, qui convient surtout à certains objectifs et profils, notamment : 

• Pour les investisseurs avec un horizon long terme. C’est LA condition de base.
  La stratégie repose sur l’achat, la valorisation et la revente de biens immobiliers, ce qui prend du temps. Les plus-values se réalisent progressivement, parfois seulement à la fin du cycle de vie de la SCPI. Si vous pensez revendre vos parts dans 3 ou 5 ans, ce n’est pas un placement adapté. En revanche, cela peut convenir à des épargnants qui investissent pour transmettre un capital, préparer leur retraite, ou tout simplement valoriser leur patrimoine à long terme.

• Pour ceux qui n’ont pas besoin de revenus réguliers. Contrairement à une SCPI de rendement, vous percevrez très peu, voire aucun loyer annuel. Il faut donc soit déjà avoir d’autres sources de revenus (salaires, retraite, autres placements), soit être dans une phase où vous capitalisez, pas dans une logique de rente. 

• Les SCPI classiques génèrent des revenus fonciers imposés chaque année (souvent à un taux élevé si vous êtes dans une tranche d’imposition élevée).

• Les SCPI de plus-value, elles, génèrent peu de revenus imposables pendant la durée de détention, et la fiscalité ne s’applique qu’à la sortie, au moment de la plus-value. Si vous êtes dans une tranche marginale d’imposition élevée, cela peut être une bonne façon de retarder l’impôt et d'optimiser votre fiscalité globale.

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SCPI de plus-value : tout ce que vous devez savoir