01 56 62 00 55
Financement professionnels Outre-mer

Apprenez-en davantage sur la fiscalité des SCPI. Découvrez comment sont imposés les dividendes versés aux associés par la société de gestion.

Avant d’investir dans une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI), il convient de comprendre l’imposition des gains que recevront les investisseurs. En effet, en achetant des parts de SCPI, les associés pourront percevoir des dividendes, et dans certains cas, générer des plus-values. Ces sommes, en revanche, seront taxées. Comprendre comment fonctionne la fiscalité des SCPI est la clé pour s’assurer que le placement est bien adapté à son profil. C’est également un point à ne pas négliger pour maximiser ses rendements. Explications. 

Diversifiez facilement vos placements immobiliers avec les SCPI

La SCPI pour investir dans l’immobilier de manière indirecte

Une SCPI est un type d’investissement collectif. Elle offre la possibilité aux investisseurs d’investir dans l’immobilier de manière indirecte. 

Concrètement, la SCPI collecte des fonds auprès des épargnants. Ces sommes d’argent lui servent ensuite à acquérir un patrimoine immobilier qu’elle mettra en location et dont elle devra s’occuper. En effet, la société de gestion est chargée de s’occuper de la gestion quotidienne des propriétés, y compris leur location, leur entretien et leur valorisation. 

Généralement, la SCPI se focalise sur l’acquisition de biens issus de l’immobilier tertiaire (bureaux, commerces, entrepôts, etc.). Néanmoins, elle peut aussi investir dans l’immobilier résidentiel. Elle offre une diversification sectorielle, mais aussi géographique. Elle peut investir dans des biens implantés en France ou en Europe, par exemple (Espagne, Allemagne, Italie, etc.). Cette stratégie tend à réduire le risque associé à la détention d’un seul bien immobilier.

Investir dans une SCPI est une manière d’accéder au marché de l’immobilier avec un investissement initial relativement faible comparé à un investissement immobilier direct. Il faut, en effet, compter quelques centaines d’euros pour acquérir des parts.

Trois types de revenus générés par la SCPI

Les revenus locatifs

Les revenus locatifs représentent la part la plus importante et la plus régulière des revenus générés par une SCPI. Ils proviennent de la location des biens immobiliers détenus par la SCPI.

Après l’acquisition de biens immobiliers, la SCPI les met en location. Les loyers perçus sont ensuite redistribués aux associés sous forme de dividendes, après déduction des frais de gestion et des charges liées à l’entretien et à l’administration des biens.

Les distributions sont effectuées sur une base trimestrielle, semestrielle ou plus rarement mensuelle. Ces revenus offrent un flux de trésorerie potentiellement stable et prévisible pour l’investisseur. 

En revanche, il est important de rappeler que le versement de dividende n’est pas systématique. Leurs montants ne sont jamais fixes et sont directement influencés par le taux d’occupation des biens, la qualité des locataires, le mode de gestion de la SCPI et les conditions du marché locatif.

Les revenus issus des plus-values réalisés lors de la revente des parts ou en cas de cession d’un bien par la SCPI

Il peut arriver que la SCPI revende un bien détenu dans son parc immobilier à un prix supérieur au prix d’achat initial. Dans ce cas, elle réalise une plus-value. Ces gains peuvent être réinvestis dans l’acquisition de nouveaux biens ou être distribués aux associés. Ce type de revenu est moins prévisible que les revenus locatifs. Néanmoins, cela peut se produire. 

De la même manière, l’investisseur peut faire le choix de revendre ses parts de SCPI. Là encore, il peut, en fonction du marché immobilier, vendre ses parts plus cher que ce qu’il les avait achetées à l’origine. Dès lors, il génère une plus-value, qui sera, par la suite, imposée. 

Fiscalité des SCPI : comment sont imposés les gains ?

Imposition des revenus fonciers générés par la SCPI

Les revenus versés aux associés mensuellement, trimestriellement ou semestriellement par la SCPI sont considérés et imposés comme des revenus fonciers. Autrement dit, ils doivent être déclarés comme tels et seront additionnés aux autres revenus de l’investisseur (salaires, autres revenus fonciers, etc.) pour la détermination de son revenu imposable global. 

L’impôt sur le revenu est ensuite calculé selon un barème progressif. Il divise le revenu imposable en plusieurs tranches soumises à des taux d’imposition croissants, comme le montre le tableau ci-dessous.

Fraction du revenu imposable

Taux d’imposition à appliquer sur la tranche

Jusqu’à 11 294 €

0 %

De 11 295 € à 28 797 €

11 %

De 28 798 € à 82 341 €

30 %

De 82 342 € à 177 106 €

41 %

Plus de 177 106 €

45 %

Notez qu’en plus de l’impôt sur le revenu, les revenus fonciers sont également soumis aux prélèvements sociaux, qui s’élèvent à un taux global de 17,2 %

Prenons l’exemple d’un célibataire au revenu net imposable de 32 000 € et qui a reçu un total 6 600 € de loyers issus de la SCPI en 2023. Cela représente un revenu global de 38 600 €. 

La première partie du revenu (jusqu’à 11 294 €) est taxée à 0 %. La tranche de revenu allant de 11 295 € à 28 797 € est taxée à 11 %. Ensuite, pour le revenu allant de 28 798 € à 38 600 €, le taux d’imposition est de 30 %. Cela représente un impôt global de 4 865,82 €. À cela ajoutent les prélèvements sociaux à hauteur de 1 135,20 € (6 600 x 17,2 %).

Imposition des plus-values générées lors de la revente des parts par l’associé

Les plus-values réalisées sur la vente de parts de SCPI sont soumises à l’impôt sur les plus-values immobilières. Concrètement, si l’associé vend ses parts de SCPI à un prix supérieur à celui d’achat, la différence constitue une plus-value imposable.

La plus-value nette, après abattement pour durée de détention, est imposée à un taux fixe de 19 % pour l’impôt sur le revenu et de 17,2 % pour les prélèvements sociaux.

Néanmoins, des abattements pour durée de détention s’appliquent, comme le montre le tableau ci-dessous. 

Durée de détention des parts

Taux d’abattement pour l’impôt sur le revenu

Taux d’abattement pour les prélèvements sociaux

Jusqu’à 5 ans

0 %

0 %

De la 6e à la 21e année

6 %

1,65 %

22e année révolue

4 %

1,6 %

Au-delà de la 22e année

Exonération

9 %

Au-delà de la 30e année

Exonération

Exonération

La déclaration de cette plus-value varie selon les cas. En règle générale, la société de gestion de la SCPI calcule l’impôt, le retient sur le prix de cession et le verse à l’administration fiscale. En revanche, lorsque la cession a lieu de gré à gré, le vendeur calcule lui-même la plus-value et paie l’impôt lors de l’enregistrement de l’acte de cession.

Imposition des plus-values immobilières

Lorsque la SCPI vend un actif immobilier, la plus-value réalisée est également soumise au régime des plus-values immobilières, soit un impôt fixe de 19 % et des prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %. Les abattements pour durée de détention s’appliquent de la même manière que pour la cession de parts, avec une exonération totale de l’impôt sur le revenu après 22 ans et des prélèvements sociaux après 30 ans. 

En règle générale, le notaire de la SCPI est responsable de l’établissement de la déclaration et du paiement de l’impôt sur la plus-value. Cela étant, bien que la SCPI agisse dans le processus, ce sont les associés qui sont considérés comme redevables de l’impôt. La déclaration et le paiement sont faits en leur nom et pour leur compte par le notaire et la société de gestion.

Fiscalité des SCPI : tout ce que vous devez savoir 


Foire aux questions

Les parts de SCPI sont-elles soumises à l’IFI ?

Oui, les parts de SCPI sont considérées comme des véhicules d’investissement en immobilier. Elles entrent donc bien dans la catégorie des biens imposables à l’impôt sur la fortune immobilière.

Comment sont imposés les revenus locatifs perçus d’une SCPI ?

Les revenus locatifs perçus des SCPI sont considérés comme des revenus fonciers et sont donc soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu, en plus des prélèvements sociaux à un taux de 17,2 %

Ces revenus doivent être déclarés dans votre déclaration d’impôt annuelle et seront ajoutés à vos autres revenus pour déterminer votre revenu imposable total.

Peut-on déduire les frais liés à l’acquisition de parts de SCPI de ses revenus imposables ?

Oui, dans le cadre du régime réel d’imposition des revenus fonciers, les investisseurs peuvent déduire les frais réellement engagés pour l’acquisition et la conservation des revenus fonciers, y compris les frais liés à l’achat de parts de SCPI. Cela inclut les intérêts d’emprunts contractés pour financer l’acquisition des parts et peut également inclure d’autres frais directement liés à l’investissement. Cette déduction est possible lorsque l’on opte pour le régime réel, qui permet la déclaration des charges réelles et justifiées.

Jérôme DEVAUD

-

Sommaire


    Contactez-nous !

    Contactez-nous !
    Je prends contact

    Pour approfondir

    Découvrir d'autres
    thématiques

    gpp_maybe Vigilance fraude

    Nous constatons une recrudescence des tentatives de fraudes impliquant l’usurpation d’identité d’Inter Invest et de ses collaborateurs, et de fausses propositions d’investissement dans des opérations Girardin ou des parkings avec bornes de recharge électriques. Nous attirons votre attention sur le fait que toute souscription aux solutions d’investissement du Groupe Inter Invest s’effectue exclusivement par voie électronique à partir d’un compte investisseur dédié sur www.inter-invest.fr.
    Aucun virement vers une société tierce, et par un autre canal de souscription, ne peut être sollicité. Nous vous remercions pour votre vigilance. Pour plus d’informations, veuillez consulter : La mise en garde de l'AMF donnant accès aux listes noires et alertes des autorités.