Acheter des parts de SCPI : Comment faire ?

Au comptant, en direct, par un intermédiaire, avec un crédit immobilier, découvrez quelles sont vos solutions pour acheter des parts de SCPI.

Acheter des parts de SCPI est une alternative à l’investissement immobilier traditionnel. La pratique permet de devenir associé d’une société civile de placement immobilier qui détient un parc immobilier varié (biens d’immobilier tertiaire, résidence situées partout en France ou en Europe, dans certains cas). Acquérir des parts de SCPI nécessite de suivre un processus bien spécifique. La première étape est de bien choisir la SCPI dans laquelle investir avant de procéder à la souscription de parts. Enfin, il convient de bien comprendre les différents modes d’acquisition de parts de SCPI (en direct, par le biais d’un crédit immobilier, en nue-propriété, par un contrat d’assurance-vie ou un PER, etc.) pour faire un choix éclairé.

Acquérir des parts de SCPI : mode d’emploi

1. Bien choisir la SCPI dans laquelle investir

La première chose à faire avant d’acquérir des parts de SCPI est d’identifier le type de SCPI le plus intéressant et compatible avec son profil d’investisseur.

Pour rappel, il existe différents types de SCPI : SCPI de rendement, SCPI fiscale, SCPI de plus-value, verte, etc. Chacune d’entre elles adopte des stratégies d’investissement différentes et se tourne vers des biens assez spécifiques. Pour prendre une décision, il est possible :

• de faire le point sur ses objectifs d’investissement (obtenir des revenus réguliers, profiter d’un avantage fiscal, valoriser un capital, etc.) ;

• de noter les performances passées de la SCPI (même s’ils ne présagent pas des performances futures) ;

• d’analyser la stratégie d’investissement de la SCPI ;

• de chiffrer le montant des frais (car ils impacteront le rendement). 

Par ailleurs, il est recommandé de consulter le Document d’Information Clé (DIC). Ce dernier fournit des détails sur la SCPI, ses objectifs, sa stratégie, ses risques et ses frais. 

Les conseillers d’Inter Invest peuvent vous aider à choisir la solution la plus adaptée à votre profil d’investisseur.

2.  Comment souscrire à des parts de SCPI

Pour devenir associé d’une SCPI, il suffit ensuite de suivre ces quelques étapes. 

1. Choisir le canal de souscription. Vous pouvez souscrire : 

   • directement auprès de la société de gestion qui administre la SCPI ;

   • par un intermédiaire (banque, conseiller en gestion de patrimoine…) pour être accompagné et accéder à une sélection de SCPI adaptées à votre profil (attention, cela peut générer des frais de conseil ou de commission) ;

   • en ligne, via le site de la SCPI ou de la société de gestion.

2. Remplir le bulletin de souscription. Complétez le bulletin de souscription avec vos informations personnelles et le nombre de parts que vous souhaitez acquérir.

3. Fournir les pièces justificatives. Il faut en général joindre une pièce d’identité, un justificatif de domicile, un RIB (il servira ensuite pour le versement des revenus).

4. Procéder au paiement des parts. Le règlement se fait le plus souvent par virement bancaire ou par chèque, selon les modalités prévues par la société de gestion.

5. Attendre la validation et le justificatif. Une fois le paiement reçu et la souscription validée, la société de gestion envoie une attestation de propriété qui confirme le nombre de parts acquises.

Les différents modes d’acquisition des parts de SCPI

L’achat au comptant 

L’investisseur peut, s’il dispose des ressources financières nécessaires, acheter ses parts de SCPI en payant intégralement le prix avec ses fonds propres, sans recourir à l’emprunt. 

Cet investissement direct est souvent plus rapide (pas de demande de prêt à effectuer). Il permet également de profiter pleinement des revenus potentiels perçus, sans avoir de mensualités de prêt à rembourser. Enfin, il implique moins de frais (notamment en ce qui concerne les intérêts d’emprunt). 

L’achat par le biais d’un emprunt immobilier

Il est possible d’acheter des parts de SCPI à l’aide d’un crédit immobilier. Les banques peuvent prêter une partie du montant nécessaire à l’acquisition des parts, tout comme elle le ferait pour l’acquisition d’un bien. L’investisseur rembourse ensuite le prêt plus les intérêts de manière mensuelle sur une période définie. 

Comme pour n’importe quel prêt, contracter un crédit pour acquérir des parts de SCPI nécessite de monter un dossier de prêt. L’organisme financier analyse le profil de l’investisseur, ses finances, sa situation professionnelle avant de lui accorder ou non sa confiance. 

Investir par le biais d’un crédit permet de bénéficier d’un effet de levier. Autrement dit, l’investisseur peut placer un montant plus important que celui dont on dispose en fonds propres (et maximiser ses gains). En revanche, il implique de payer des intérêts plus ou moins conséquents. Les délais d’acquisition des parts peuvent également être étendus en fonction de la rapidité de la banque à accorder le prêt.

L’achat en nue-propriété

Il est possible d’acheter des parts de SCPI en nue-propriété. Le montage d’un démembrement de propriété est spécifique. 

L’investisseur acquiert la nue-propriété des parts de SCPI pour une période déterminée (généralement entre 5 et 15 ans), tandis qu’un tiers détient l’usufruit. C’est ce tiers qui dispose des droits de percevoir les revenus générés par les parts. Ce n’est qu’au terme de la période de démembrement que le nu-propriétaire récupère alors la pleine propriété de son bien et tous les droits qui y sont associés. 

Acquérir des parts de SCPI en nue-propriété coûte moins cher qu’acquérir des parts de SCPI en pleine propriété. Cette décote compense le fait que l’investisseur ne percevra pas de revenus pendant la durée de démembrement. 

L’achat par une assurance-vie

L’assurance-vie peut permettre d’intégrer des parts de SCPI au sein du contrat. Cet investissement combine les avantages fiscaux de l’assurance-vie avec le potentiel de rendement des SCPI. 

Dans ce cas de figure, les revenus perçus ne sont pas imposés annuellement, mais sont capitalisés au sein du contrat. La fiscalité s’applique uniquement lors d’un rachat partiel ou total, et après abattement (après 8 ans de détention).

L’avantage d’acheter des parts de SCPI par le biais d’un contrat d’assurance-vie, c’est que malgré la nature moins liquide des SCPI, les rachats peuvent être facilités. En effet, ils peuvent être effectués directement auprès de l’assureur, à tout moment. 

L’achat par le biais d’un PER

Certains PER permettent également d’investir en SCPI dans un cadre fiscal dédié à la préparation de la retraite. Dans ce cas, en effet, l’investisseur profite en parallèle de tous les avantages offerts par le plan d’épargne retraite, notamment celui qui consiste à réduire son imposition par le biais des versements effectués. 

En effet, les versements réalisés sur un PER peuvent être déduits du revenu imposable du souscripteur. L’idéal pour réduire son imposition tout en maximisant les performances du contrat grâce à l’investissement dans la SCPI. 

Avantages et inconvénients des différents modes d’acquisition des parts de SCPI : tableau récapitulatif

Le choix du mode d’acquisition dépend de votre situation personnelle. Si vous cherchez à optimiser la fiscalité à long terme, le PER ou l’assurance-vie sont intéressants. Si vous préférez percevoir des revenus immédiats, l’achat au comptant ou à crédit sera peut-être plus adapté.