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Le démembrement de propriété, dans le cadre d’une donation, est le moyen idéal de transmettre de son vivant la nue-propriété d’un logement à ses héritiers tout en conservant l’usufruit du bien. Ce montage est, en outre, une excellente façon de réduire considérablement vos impôts ainsi que les droits de succession si l’on compare à une donation classique. La séparation de l’usufruit et de la nue-propriété est très souvent subie dans le cadre d’une succession. Pourtant, lorsque le démembrement s’opère en amont, la méthode est particulièrement redoutable pour préserver son patrimoine. Démembrement de propriété et succession, qu’est-ce que c’est et comment fonctionne cette méthode ? Toutes les réponses à vos questions à travers notre article.

Le démembrement de propriété : qu’est-ce que c’est ?

Le démembrement de propriété consiste à diviser la propriété d’un bien immobilier en deux éléments distincts :

  • l’usufruit soit le droit d’utiliser le bien et d’en tirer des profits (jouissance du bien) ;
  • la nue-propriété, soit la possibilité de disposer du bien et « des murs ». 

Par principe, un démembrement de propriété est une opération temporaire. En effet, la pleine propriété tend à être conférée au nu-propriétaire au terme de la période d’usufruit. Ce dernier peut être consenti pour une durée limitée (usufruit temporaire) ou se calquer sur la durée de vie de l’usufruitier (usufruit viager). 

En matière de succession, très souvent, le démembrement de propriété n’est pas volontairement choisi, mais s’impose aux parties. Le cas le plus fréquent est celui du parent survivant qui se retrouve usufruitier de tout ou partie de la succession du partenaire décédé. Les enfants, de leur côté, n’en reçoivent que la nue-propriété. 

Or, il est possible de choisir ce montage dans le cadre d’une donation en présence d’un notaire. Un parent qui possède un logement peut donner la nue-propriété à ses enfants tout en conservant l’usufruit du bien jusqu’à son décès. Dans ce cas de figure, le nu-propriétaire peut vendre ou transmettre ses droits sur le bien. L’usufruitier, de son côté, peut occuper le logement ou le louer et toucher des loyers. 

Droits et obligations de l’usufruitier et du nu-propriétaire

Usufruitier et nu-propriétaire jouissent de droits, mais sont également soumis à certaines obligations. Ainsi, l’usufruitier est libre de mettre le bien en location sans avoir l’accord du nu-propriétaire (sauf exception). Dès lors, il est imposé sur les loyers perçus, et peut déduire ses frais ainsi que ses charges de ses revenus locatifs. Il peut également faire le choix de vivre dans ce logement le cas échéant. La taxe foncière, tout comme la taxe d’habitation, demeurent ainsi à la charge de l’usufruitier. 

L’avantage pour le nu-propriétaire étant que le logement n’entre pas dans le calcul de son patrimoine imposable au titre de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). La déclaration à l’IFI, si elle existe, incombe à l’usufruitier. 

En ce qui concerne les obligations respectives des deux parties, l’usufruitier doit régler les charges de copropriété et financer les dépenses d’entretien et de réparation du logement. Le nu-propriétaire, quant à lui, doit se charger des travaux lourds, souvent qualifiés de travaux exceptionnels. Ces derniers portent sur la solidité du bien (murs de soutènement, voûtes, etc.).

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Fonctionnement concret du démembrement de propriété dans le cadre d’une succession

Comment se passe la donation d’un bien immobilier en nue-propriété ? Avant d’entrer dans le vif du sujet, rappelons certaines notions de base :

  • La pleine propriété est le fait de posséder le logement et d’être libre d’en faire ce que l’on veut.
  • L’usufruit est le fait de pouvoir vivre dans le bien ou d’en percevoir les loyers sans pour autant le posséder.
  • La nue-propriété consiste à être propriétaire du bien sans pouvoir en jouir. 

Finalement, le fait de démembrer un bien consiste à séparer la pleine propriété entre l’usufruit et la nue-propriété. Le nu-propriétaire possède alors le bien, mais n’en a pas l’usage. Il récupère la pleine propriété du logement lorsque l’usufruit s’éteint. 

La stratégie est telle que les parents donnent la nue-propriété du bien qu’ils possèdent aux enfants. De cette façon, les enfants posséderont la nue-propriété du logement au terme de la donation et l’ascendant n’aura plus que l’usufruit.

Dans la pratique, opter pour le démembrement de propriété lors de votre succession signifie que :

  • Les parents peuvent habiter dans le bien jusqu’à leur mort. S’ils souhaitent le louer, ils percevront les loyers.
  • Les enfants possèdent le bien, mais n’ont aucun pouvoir dessus. Ce n’est qu’au décès des parents qu’ils bénéficieront de la pleine propriété du logement. 

Les principaux avantages de cette pratique sont financiers. En effet, l’impôt sera à payer au moment de la donation de la nue-propriété. Au décès, il n’y aura plus aucuns frais à régler. L’usufruit s’éteint, et les enfants passent de nus-propriétaires à pleins propriétaires sans coûts supplémentaires.

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Démembrement de propriété et succession : des avantages et des intérêts fiscaux notables 

La donation avec réserve d’usufruit peut volontairement être entreprise dans une optique de transmission de patrimoine. Cette technique permet de transmettre tout ou partie de ses biens de famille par anticipation, tout en conservant la gestion et les revenus des biens transmis et en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse.

Un dispositif fiscalement attrayant pour les héritiers

En matière de succession, le démembrement de propriété est fiscalement intéressant pour les héritiers. Cet outil permet, en effet, de réduire les taxes à régler à l’administration fiscale. 

Dans le cadre d’une donation avec démembrement de propriété, les droits à payer sont uniquement calculés sur la valeur de la nue-propriété, et non pas sur le bien dans son intégralité. 

Cette valeur dépend d’un barème fiscal établi par l’État, et prend en considération l’âge de l’usufruitier. S’il a 69 ans, la nue-propriété représente 60 % de la valeur du bien. Cette valeur passe à 70 % si l’usufruitier a 70 ans. Finalement, plus le donateur transmet la nue-propriété lorsqu’il est jeune, moins les taxes à payer sont importantes

Une franchise de droits grâce à l’abattement de 100 000 € 

Comme expliqué précédemment, les droits de donation sont calculés sur la valeur de la nue-propriété lors du transfert déterminée forfaitairement à partir d’un barème fixé par le Code général des impôts. 

Compte tenu de l’abattement de 100000 applicable entre parents et enfants, un couple peut transmettre à chacun de ses enfants 200 000 € en exonération de droits. Cet abattement peut être appliqué en une seule fois ou en plusieurs fois tous les 15 ans. 

Aucun impôt sur la plus-value

Au décès des parents, les enfants récupèrent la pleine propriété des biens transmis sans aucun droit de succession supplémentaire à payer sur la valeur de l’usufruit. De la même manière, l’éventuelle plus-value réalisée par le bien entre la date de la donation et celle du décès des parents échappe à toute taxation. 

Autrement dit, si de leur vivant les parents réalisent d’importants travaux de rénovation sur le bien (construction d’une piscine, par exemple), cela ne sera pas considéré comme un supplément de donation taxable. 

Notez que la règle est la même lorsque la donation porte sur des titres d’une société bénéficiaire soumise à l’impôt sur les sociétés. Si les parents choisissent de mettre en réserve les bénéfices plutôt que de les distribuer, alors les enfants devenus nus-propriétaires pourront profiter de l’augmentation de la valeur des parts en franchise de droits de succession.

La réserve d’usufruit 

Enfin, il existe un dernier avantage à la donation avec réserve d’usufruit. Il est possible de prévoir une réversion de l’usufruit au profit du concubin survivant, du conjoint ou du partenaire de pacs afin de permettre de conserver à son tour la jouissance ou les revenus des biens transmis jusqu’à son décès. 

Le conjoint survivant n’aura alors pas de droits à payer. Toutefois, s’il est plus jeune que le donateur (s’il se situe dans une dizaine inférieure à celle dans laquelle le donateur se situait au jour de la donation), le nu-propriétaire peut avoir droit à une restitution d’une partie des droits de donation dont il s’est acquitté. En revanche, si le bénéficiaire de la réversion est concubin, il devra payer des droits de succession. 

Démembrement de propriété et succession : combien d’impôts allez-vous payer ? 

Quand un parent fait une donation à un enfant, il existe un abattement de 100 000 € puis la fiscalité applicable est d’environ 20 %. Notez que, dans les faits, l’impôt est légèrement inférieur à 20 %, car une partie du patrimoine est taxée à 5 %, 10 % et 15 %. La tranche à 20 % ne comprend que le patrimoine compris entre 15 933€ et  552 325€. Toutefois, par mesure de simplification nous garderons le taux de 20 % assez proche de la réalité. 

Le fait de donner un bien directement ne change pas ce barème. En revanche, ce qui change, c’est la valeur de ce qui est donné. En donnant la nue-propriété d’un bien (et non sa pleine propriété), vous donnez une valeur moindre. C’est justement ce point qui permet de diminuer l’impôt. 

Pour évaluer la valeur de la nue-propriété, l’administration fiscale se fie au barème du Code général des impôts.  

Âge de l’usufruitier

Usufruit

Nue-propriété

Jusqu’à 20 ans

90 %

10 %

De 21 ans à 30 ans

80 %

20 %

De 31 ans à 40 ans

70 %

30 %

De 41 ans à 50 ans

60 %

40 %

De 51 ans à 60 ans

50 %

50 %

De 61 ans à 70 ans

40 %

60 %

De 71 ans à 80 ans

30 %

70 %

De 81 ans à 90 ans

20 %

80 %

Au-delà de 91 ans

10 %

90 %

La valeur de la nue-propriété représente donc un pourcentage de la valeur du bien donné selon l’âge de l’usufruitier. 

Prenons un exemple. Monsieur X a 59 ans et possède un bien de 200 000 €. Il fait le choix de donner la nue-propriété du logement à son enfant. D’après le barème des impôts, l’usufruitier à 59 ans et possède donc fiscalement 50 % du bien. Dès lors, la nue-propriété vaut 50 % du bien. Le fait de donner un bien de 200 000 € en nue-propriété équivaut à faire un don de 100 000 € (200 000 x 50 %). Avec l’abattement de 100 000 €, Monsieur X ne sera pas imposé. Ainsi, plus la donation est réalisée tôt, plus vous avez de chances de réduire l’impôt sur la donation. 

Prenons un autre exemple en changeant l’âge du donateur. Monsieur X a maintenant 69 ans, et son bien vaut toujours 200 000 €. D’après le barème, cela équivaut à un don de 120 000 € (200 000 x 60 %). Après application de l’abattement de 100 000 €, il devra payer sur les 20 000 € restants. La donation de cette maison en nue-propriété va donc coûter environ  4 000 € (20 000 x 20 %). 

Ainsi, le don en nue-propriété n’engendre un impôt que si la valeur de la nue-propriété au moment où la donation est faite dépasse l’abattement de 100 000 €. 


Foire aux questions

Est-il possible de revendre un bien démembré ?

Vendre un bien démembré est possible uniquement si les deux parties (usufruitier et nu-propriétaire) sont d’accord. 

Quand faire un démembrement de propriété ?

Il est possible de faire un démembrement de propriété à tout moment :

  • en anticipant la transmission de patrimoine ;
  • dans le cadre d’un achat de logement par un couple marié, pacsé ou concubin, etc. 
Comment sortir d’un démembrement de propriété ?

Le démembrement de propriété peut prendre fin à la suite d’un événement prévu dans le contrat, comme le décès ou la fin de la durée du démembrement qui a été défini par les deux parties. Toutefois, le démembrement peut également se terminer lorsque l’usufruitier ne respecte pas ses obligations, s’il abuse de ses droits ou s’il y renonce. 

Comment faire une convention de démembrement ?

Très souvent, la convention de démembrement est rédigée au début du démembrement, dans l’acte de donation, dans l’acte d’acquisition en démembrement ou encore par acte isolé établi au moment du décès lors du règlement de succession. 

Pourquoi faire un démembrement de propriété ?

Le démembrement de propriété permet de préparer sa succession et de transmettre ses biens à ses ayants droit tout en protégeant le conjoint survivant. Le système affiche également quelques avantages fiscaux (franchise de droits, absence d’impôt sur la plus-value, etc.). 

Jean-Baptiste de PASCAL

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