Pourquoi investir dans une SCPI en nue-propriété ?

Définition de la nue-propriété de SCPI 

Dans l’immobilier, il est fréquent de parler de démembrement de propriété. Ce montage est tel qu’il est possible de séparer de manière temporaire un actif en deux parties :

• d’un côté, l’usufruit, qui permet de profiter et de tirer parti du bien ;
• de l’autre, la nue-propriété, qui correspond au droit de disposer du bien immobilier, à la fin de période de démembrement

Lorsqu’on parle d’investir dans une SCPI en nue-propriété, cela signifie que l’usufruitier perçoit les revenus locatifs versés tandis que le nu-propriétaire détient les parts. Il pourra en récupérer la pleine propriété à l’issue de la période de démembrement (qui peut aller de 3 à 20 ans), et faire le choix de les vendre ou de les conserver. 

Durant toute la période de démembrement, le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu. En revanche, il profite d’une décote à l’achat sur le prix des parts qui varie entre 20 % et 45 %. 

Cet investissement répond à trois objectifs principaux :

• percevoir des revenus complémentaires de manière différée ;
• réaliser un placement immobilier sans avoir à payer d’impôt ;
• bénéficier d’un investissement sans contrainte (absence de gestion locative, de taxes, de charges) ;
• réduire son impôt sur la fortune immobilière. 

Les avantages d’investir dans une SCPI en nue-propriété

Investir dans une SCPI en nue-propriété présente certains avantages. Voici lesquels. 

Réaliser un investissement à moindre coût

Comme expliqué en introduction, acheter des parts de SCPI en nue-propriété offre la possibilité d’investir dans l’immobilier à moindre coût. En effet, le nu-propriétaire peut bénéficier d’une décote des prix allant de 20 % à 45 %, étant donné qu’il ne percevra ensuite aucun revenu locatif. Généralement, plus la durée de démembrement est longue, plus la décote est conséquente. 

Chaque société de gestion est libre de proposer ses propres clés de répartition (et donc ses propres taux de décote). D’une manière générale, les décotes applicables sont de l’ordre de :

• 20 % pour un démembrement sur 5 ans ;
• 30 % pour un démembrement sur 10 ans ;
• 35 à 40 % pour un démembrement sur 15 ans ;
• 40 à 45 % pour un démembrement sur 20 ans. 

Profiter d’une fiscalité attrayante 

Acheter des parts de SCPI en nue-propriété permet de profiter d’une fiscalité attrayante. En effet, pendant toute la durée du démembrement, le nu-propriétaire n’est redevable d’aucun impôt sur le revenu, prélèvement social, taxe foncière ou impôt sur la fortune immobilière en lien avec la SCPI. Étant donné que c’est l’usufruitier qui profite des gains durant cette période, c’est à lui qu’incombe le paiement de ces différentes taxes. 

Le démembrement des parts de SCPI est ainsi fortement recommandé aux investisseurs lourdement imposés sur leurs revenus ou qui détiennent un patrimoine immobilier conséquent soumis à l’impôt sur la fortune immobilière.

Détenir un bien immobilier sans contraintes, ni aléas

La nue-propriété est le seul investissement immobilier qui permet d’éviter toutes les contraintes immobilières traditionnelles. Ainsi, pendant toute la durée du démembrement, il n’y a aucune gestion locative à effectuer, aucun aléas financiers, tels que d’éventuels travaux et charges imprévues et aucune fiscalité : pas d’IFI, d’impôt sur les revenus fonciers ou de taxe foncière. 

Bénéficier d’une plus-value lors du rétablissement de la pleine propriété

Contrairement à l’achat immobilier en direct, le recouvrement de la pleine propriété (lorsque le nu-propriétaire récupère l’usufruit des parts de SCPI) n’est pas imposé. Le nu-propriétaire, en effet, n’a pas à payer de frais de reconstitution . Seuls les futurs revenus locatifs  perçus seront imposés au titre des revenus fonciers.

Notez, par ailleurs, que le nu-propriétaire peut céder ses parts sociales afin de profiter d’une plus-value. Dans ce cas, la vente des parts relève du régime des plus-values immobilières et le nu-propriétaire sera soumis à une taxation de 19 % ainsi qu’aux prélèvements sociaux de 17,2%. En revanche, des abattements existent. La plus-value est, par exemple, exonérée d’impôt sur le revenu après 22 années de détention. Elle est également exonérée de prélèvements sociaux après 30 ans de détention. 

Jouir d’une certaine liberté après la réunion de la pleine propriété

À l’issue de la période de démembrement, l’investisseur en nue-propriété est libre d’agir comme bon lui semble. Il peut donc prendre la décision de conserver ses parts de SCPI en pleine propriété et de bénéficier à son tour de revenus complémentaires (qui seront alors soumis à l’impôt sur le revenu). 

Il peut également faire le choix de vendre ses parts et de profiter d’une éventuelle plus-value. Généralement, les gains sont plus importants que si l’investissement avait été réalisé en pleine propriété, puisque le nu-propriétaire aura bénéficié d’une décote conséquente sur le prix d’achat.

Pourquoi investir dans les SCPI de rendement en nue-propriété ? 

Voici quels sont les différents objectifs qui peuvent vous motiver à investir dans des SCPI de rendement en nue-propriété. 

Pour préparer sa retraite

Investir dans une SCPI en nue-propriété est un bon moyen de préparer sa retraite. En effet, le nu-propriétaire peut investir dans l’immobilier à moindre coût durant sa vie active puis récupérer la pleine propriété des parts lorsqu’il part à la retraite. 

Dès lors, conserver les parts de SCPI en pleine propriété lui permettra de bénéficier de revenus complémentaires et de compenser la perte de salaire liée au passage à la retraite. Il peut également prendre la décision de revendre ses parts et de bénéficier d’une plus-value et donc d’un capital qui peut financer ses projets.

Pour placer son épargne sans générer d’impôt supplémentaire

Comme expliqué précédemment, le nu-propriétaire n’a pas à payer d’impôt supplémentaire pour son placement. Investir dans des parts de SCPI en nue-propriété est donc la solution parfaite pour placer son argent sans générer d’impôt supplémentaire. 

Cet atout profite notamment aux contribuables déjà fortement imposés qui ne souhaitent pas subir de pression fiscale supplémentaire. Notez, par ailleurs, qu’un tel investissement n’entre pas dans l’assiette taxable de  l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière).

Pour se constituer un patrimoine immobilier autrement

D’une manière générale, acheter des parts de SCPI permet d’investir dans l’immobilier autrement. Cette option, moins onéreuse, est idéale pour les personnes qui n’ont pas de sommes trop importantes à placer. Par le biais du démembrement de propriété, l’opération est d’autant plus avantageuse, puisque le nu-propriétaire peut bénéficier d’une décote sur le prix des parts. 

Les inconvénients du démembrement de parts de SCPI 

Acheter des parts de SCPI en démembrement de propriété ne compte malheureusement pas que des avantages. En l’occurrence, bien que les marchés immobiliers soient moins volatils que les marchés financiers, le capital n’est pas garanti et il existe des risques de perte. Par ailleurs, toutes les SCPI ne permettent pas d’investir en nue-propriété. Le choix peut donc être plus restreint que pour un investissement classique.

Enfin, l’investissement implique une contrepartie usufruitière. Une part de SCPI ne peut être revendue qu’entièrement. Un propriétaire qui souhaite se séparer de sa part démembrée doit donc obtenir l’accord de l’usufruitier ou du gestionnaire de la SCPI.