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Investir en nue-propriété est une solution séduisante pour devenir propriétaire d’un bien immobilier. En effet, ce statut offre la possibilité à l’acquéreur d’acheter un logement à un prix réduit et d’en accorder l’usage à un tiers pour une durée définie. Passée cette période, l’investisseur détient automatiquement la pleine propriété du bien. C’est une opportunité rêvée pour s’engager dans l’immobilier en diminuant les coûts, tout en se délestant de la gestion de l’habitation et en profitant d’une fiscalité très attrayante. Qu’est-ce que la nue-propriété ? Quels sont les avantages de ce statut ? Explications.

Définition de la nue-propriété

On parle d’investissement immobilier en nue-propriété dès lors que le bien acheté fait l’objet d’un démembrement. Autrement dit, le droit de propriété est divisé entre deux entités :

  • l’usufruitier, qui est libre d’occuper la demeure ou de l’utiliser pour percevoir des revenus à travers de la location ;
  • le nu-propriétaire, qui dispose de l’habitation, qui en est propriétaire et qui peut procéder à sa vente.

En tant qu’acquéreur d’un logement en nue-propriété, vous cédez l’usufruit du bien à une tierce personne. Vous restez propriétaire de votre maison ou appartement et l’usufruitier ne profite que du droit de jouissance et d’usage. Cet usufruit n’est accordé que pour une durée limitée de 10 ou 20 ans au maximum. Toutefois, notez que l’usufruit de l’habitation peut aller jusqu’au décès du propriétaire dans le cas d’une donation en nue-propriété.

Lorsque l’usufruit prend fin, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété de son logement. Il peut alors s’y installer, faire le choix de le louer ou de le revendre.

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Les avantages et les inconvénients de la nue-propriété

Avantages de la nue-propriété

Acquérir un bien en nue-propriété compte de nombreux avantages. Le premier étant qu’en tant que propriétaire, vous pouvez acheter une habitation à un tarif réduit. En effet, étant donné que vous ne disposez pas de l’usufruit dans l’immédiat, mais uniquement de la nue-propriété, vous profitez d’une décote sur le montant du logement, pouvant atteindre 30 à 50 % des prix appliqués sur le marché.

En outre, durant toute la période de nue-propriété, vous n’avez pas à gérer les travaux d’entretien de la demeure, qui restent à la charge de l’usufruitier. Ces travaux peuvent toucher à la fois les parties privatives ainsi que les parties communes de l’habitation.

Autre avantage, puisque le nu-propriétaire ne jouit pas du bien, il n’est pas non plus soumis aux impôts inhérents à l’occupation ou la détention de l’habitation. Cela signifie qu’il n’est pas concerné par la taxe foncière, l’imposition sur les revenus fonciers ou même l’impôt sur la fortune. De la même façon, en cas de revente, l’usufruitier et le nu-propriétaire sont tous les deux imposés sur la plus-value immobilière, selon leurs droits respectifs sur le logement.

Enfin, dès lors que l’usufruit arrive à son terme, ou que le bien fait l’objet d’une donation ou d’une vente en viager, le nu-propriétaire est libre de récupérer la pleine propriété du logement, sans se voir attribuer des droits d’enregistrement.

Inconvénients de la nue-propriété

Le premier inconvénient du statut de nu-propriétaire est l’impossibilité de percevoir des loyers, et ce, durant toute la période de l’usufruit. En ce sens, l’acquisition d’un logement se distingue de l’investissement locatif, car en tant que propriétaire, vous ne pourrez pas compter sur les loyers pour rembourser votre emprunt immobilier. Sans l’accord de l’usufruitier, vous ne pourrez pas non plus occuper le bien.

De la même façon, s’il est vrai que certains travaux incombent à l’usufruitier, les grosses réparations, quant à elles, restent à la charge du nu-propriétaire. Comme le précisent les articles 605 et 606 du Code civil, cela concerne :

  • les gros murs ainsi que les voûtes ;
  • le rétablissement des poutres et des couvertures ;
  • la réparation des digues, des murs de soutènement et des clôtures.

Quel régime fiscal pour le nu-propriétaire ?

Comme expliqué précédemment, avec le statut de nu-propriétaire, vous n’êtes pas concerné par les impôts locaux. Vous n’avez donc pas à vous acquitter de la taxe d’habitation ni même de la taxe foncière, qui restent à la charge de l’usufruitier qui bénéficie du droit de jouissance sur le bien.

De la même façon, si vous avez pour projet de transmettre un logement en nue-propriété à un héritier, vous profiterez de droits de donation réduits. Ces derniers seront calculés sur la valeur du bien en nue-propriété uniquement.

Par ailleurs, le logement pour lequel vous êtes nu-propriétaire n’intègre pas votre patrimoine immobilier qui détermine votre assujettissement à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Vous en êtes donc exonéré. Seul l’usufruitier est concerné par cette taxe, s’il est lui-même imposable.

Enfin, pour un achat à crédit, les intérêts d’emprunt peuvent être déductibles des revenus fonciers perçus par le biais d’autres biens immobiliers dès lors que l’usufruitier est un bailleur social ou imposable à l’impôt sur le revenu. En cas de succession, si vous optez pour une donation de votre vivant, la valeur du bien sera calculée sur la nue-propriété ce qui entraîne des taxes réduites, si l’on compare à la transmission d’un bien en pleine propriété.

Les droits et les obligations des nus-propriétaires

Le nu-propriétaire jouit de ce que l’on appelle l’abusus. Autrement dit, il peut disposer du bien. Il est libre de vendre sa nue-propriété, de la donner ou de réaliser tout acte de disposition hormis ceux réservés à l’usufruitier. Cela signifie qu’il n’a pas le pouvoir d’administration sur le logement. Sauf prérogative de l’usufruitier, il ne peut effectuer les actes de conservation (paiement des charges de copropriété, renouvellement d’une inscription hypothécaire, etc.) et d’administration (conclusion d’un contrat d’assurance, réparation, etc.).

Il n’appartient pas au nu-propriétaire de décider de la mise en location ou non du bien, ces actes relevant de l’usus et donc de l’usufruitier. Il ne peut pas non plus percevoir les fruits de cette éventuelle location.

En revanche, le nu-propriétaire est tenu d’assurer la gestion paisible du bien par l’usufruitier, sans entraver ses droits.

À quel moment la nue-propriété prend-elle fin ?

Il existe différentes situations pour lesquelles la nue-propriété peut prendre fin :

  • l’usufruitier décède ;
  • le temps pour lequel a été accordé l’usufruit a expiré ;
  • la consolidation des qualités d’usufruitier et de nu-propriétaire sur la même personne ;
  • la renonciation de l’usufruitier :
  • la vente du bien en pleine propriété ;
  • la perte totale du bien sur lequel l’usufruit a été établi.

En outre, lorsque l’usufruitier abuse de son droit de jouissance en dégradant le logement ou par le biais d’un mauvais entretien, le nu-propriétaire peut demander au juge qu’il ordonne la fin de l’usufruit. Dans ce cas, le nu-propriétaire récupère la jouissance du bien et donc sa pleine propriété.


Foire aux questions

Pourquoi acheter en démembrement de propriété ?

Différentes raisons justifient d’acheter un bien en démembrement de propriété : pour préparer sa retraite, sa succession ou même se constituer un patrimoine immobilier à prix réduit tout en étant exempt des taxes inhérentes au bien.

Entre usufruitier et nu-propriétaire, qui paie les gros travaux ?

Les gros travaux à réaliser restent à la charge du nu-propriétaire. Aux termes de l’article 606 du Code civil, ces travaux concernent les murs, les voûtes, le rétablissement des poutres, les murs de soutènement ou les clôtures.

Entre usufruitier et nu-propriétaire, qui est le propriétaire du bien ?

Bien qu’il ne puisse pas profiter entièrement du bien du fait de son démembrement, c’est le nu-propriétaire qui dispose du bien et qui peut procéder à sa vente.

Jean-Baptiste de PASCAL

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