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Investir dans un bien en nue-propriété compte de nombreux avantages. En l’occurrence, c’est une excellente façon de se constituer un patrimoine à moindres frais, de préparer sa retraite ou sa transmission et d’optimiser sa fiscalité. Toutefois, pour que l’opération soit rentable, il est nécessaire de sélectionner avec attention le type de bien dans lequel investir, et de considérer l’ensemble des critères importants (localisation, quartier, standing du logement, etc.). Quel type de bien choisir pour investir en nue-propriété ? Toutes les réponses dans notre article.

Acheter un bien en nue-propriété, qu’est-ce que ça signifie ?

Investir dans un logement en nue-propriété consiste à acheter un bien immobilier neuf ou ancien et d’en laisser la jouissance (l’usufruit) à un tiers pour une durée précise. La nue-propriété repose ainsi sur l’utilisation du démembrement de propriété. 

Pour rappel, la pleine propriété immobilière est le droit de jouir et de disposer pleinement d’un logement. À l’inverse, dans le cadre d’un démembrement de propriété, le nu-propriétaire profite des murs (l’abusus). Il peut ainsi disposer du bien sans toutefois en avoir l’usage pendant une durée contractuellement définie. L’usufruitier, de son côté, profite de la jouissance de l’habitation (l’usus et le fructus). Il peut donc vivre dans le logement ou le louer et en retirer des revenus. Néanmoins, les travaux d’entretien restent à sa charge. 

Ce système de partage de l’usage et de la propriété d’un bien est une solution courante d’investissement immobilier. L’investisseur accède ainsi à la propriété d’un bien à un prix attractif, nettement inférieur à celui de sa pleine propriété. En contrepartie, il cède son droit d’usage à un usufruitier durant 15 à 20 ans. Au terme de ce démembrement temporaire, l’investisseur devient entièrement propriétaire du logement. Il peut alors prendre la décision de l’occuper lui-même, de le louer ou de le vendre.

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Quel type de bien acquérir pour un investissement en nue-propriété ? 

En matière d’achat de bien en nue-propriété, les possibilités sont nombreuses. Ainsi, il est possible d’investir dans un logement neuf ou ancien, dans un appartement ou même une maison. Si les possibilités sont vastes, il existe cependant quelques critères à étudier afin de réaliser un investissement intéressant.

La localisation du logement 

La situation géographique du bien est le premier critère à évaluer afin de bien investir en nue-propriété. En effet, le choix de la ville est primordial. Dans l’idéal, mieux vaut privilégier les communes où la demande locative est croissante, avec un marché immobilier en forte tension foncière. Autrement dit, tournez-vous vers les agglomérations où la demande de logement en location est plus importante que l’offre.

Ces zones dites tendues sont, le plus souvent, localisées dans des bassins d’emplois dynamiques, en plein cœur des grandes métropoles ou dans des secteurs touristiques. L’ensemble de ces éléments vous assure une location assez facile du logement et de belles opportunités en matière de rentabilité.

D’une manière générale, les programmes immobiliers en nue-propriété neufs situés dans des zones où la demande locative est forte (grandes métropoles, proches des transports en commun, etc.) affichent de meilleures perspectives patrimoniales.

L’importance du choix du quartier

Certes, le choix de la ville est crucial, mais il faut également sélectionner le quartier avec le plus grand soin. Il s’agit là d’un critère à ne surtout pas négliger en matière d’achat de bien en nue-propriété. Le quartier dans lequel vous comptez investir doit être attractif, offrir des services et afficher des infrastructures utiles pour les habitants. 

Généralement, les principaux intérêts sont la présence : 

  • de transports en commun à proximité ;
  • d’écoles, de crèches, de collèges ou d’universités ;
  • de commerces ;
  • de bassins d’emplois, etc. 

Enfin, la qualité de vie offerte tout comme l’environnement contribuent également à l’attractivité d’un secteur. Misez donc sur des zones non loin des espaces verts, sur les écoquartiers ou encore des zones qui présentent des projets d’aménagements urbains.

Le standing et la qualité du bien

L’emplacement du logement est déterminant pour investir en nue-propriété. En revanche, la qualité et le standing du bien sont également des éléments incontournables et des facteurs de valorisation de votre investissement. Dans l’idéal, votre bien en nue-propriété doit offrir des prestations haut de gamme et un cadre de vie agréable. 

Misez sur des volumes intéressants, un bel environnement  ainsi que des équipements intéressants. Notez que la qualité de la construction tout comme la performance énergétique du bâtiment ou sa qualité architecturale entrent aussi en ligne de compte.

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Investir dans un bien en nue-propriété : avantages et inconvénients 

Acquérir un bien en nue-propriété attire de nombreux investisseurs. Si la méthode affiche quelques avantages notables, elle compte également des inconvénients dont il est important de prendre connaissance. 

Les avantages du démembrement de propriété 

Un coût moindre

D’une façon générale, acheter un bien en nue-propriété coûte en moyenne 40 % moins cher que l’investissement d’un logement en pleine propriété. Choisir d’investir dans le cadre d’un démembrement de propriété offre ainsi la possibilité de se constituer un patrimoine à moindres frais grâce à cette forte décote.

Une fiscalité attrayante

Outre le prix d’achat réduit, l’autre avantage conséquent est la fiscalité attrayante de la méthode. En effet, c’est l’usufruitier qui se charge des frais d’entretien liés à la maison ou à l’appartement. 

Durant toute la durée du démembrement de propriété, le logement n’entre pas dans le patrimoine immobilier du nu-propriétaire. Cela signifie que si son patrimoine reste inférieur à plancher de l’IFI, il ne sera pas concerné par cette taxe. C’est l’usufruitier qui y sera soumis sur la période convenue. 

Enfin, l’impôt foncier doit être payé par l’usufruitier. Il en est de même pour la taxe d’habitation. Cette dernière, toutefois, concerne l’occupant du logement au 1er janvier s’il est mis en location. Vous l’aurez compris, l’investissement en nue-propriété dispense l’investisseur du paiement de l’ensemble de ces impôts. 

Aucune gestion du logement

De la même manière, les réparations courantes tout comme les aléas de la gestion locative (recherche du locataire, gestion des impayés, récupération des loyers, etc.) incombent à l’usufruitier. L’investisseur, de son côté, n’a pas à se soucier de la gestion quotidienne de son logement durant toute la période du démembrement. 

Une revente simplifiée 

Enfin, dernier avantage et non des moindres, acheter un bien en nue-propriété offre une grande souplesse en matière de revente. Le propriétaire, en effet, n’est aucunement engagé sur une durée de conservation du bien au moment de son acquisition. Dès lors, il est libre de revendre son logement à tout moment, et même avant la fin du démembrement s’il le souhaite. En parallèle, le marché de la nue-propriété est extrêmement dynamique.

Les inconvénients du démembrement de propriété

Le principal inconvénient de l’achat d’un bien en nue-propriété est sans aucun doute l’absence de revenus fonciers durant la période de démembrement. Sur 10, 15 ou 20 ans, l’investisseur ne profite d’aucun rendement locatif. Vous l’aurez compris, cet investissement s’adresse donc principalement aux investisseurs qui ont suffisamment de revenus pour être capables d’immobiliser des fonds sans prendre le risque d’en avoir besoin. 

La solution est donc idéale pour les personnes qui ont déjà une résidence principale et qui ont à cœur de se constituer un patrimoine supplémentaire dont elles pourront jouir lors de leur retraite. À l’inverse, elle ne convient pas à celles qui ont besoin de revenus complémentaires rapidement.

Enfin, l’investissement en nue-propriété se fait encore rare sur le marché. Les programmes destinés au démembrement de propriété sont peu nombreux. Dès lors, les investisseurs peuvent avoir certaines difficultés à trouver le bien idéal.

Comment réaliser un investissement en nue-propriété ? 

Il existe différentes manières d’acquérir un bien en nue-propriété : en passant par un programme spécialisé, en réalisant un montage en viager ou en investissant par le biais d’une SCPI.

Les programmes spécialisés

Investir dans un bien en nue-propriété est réalisable dans le cadre de programmes spécialisés entre des bailleurs institutionnels ou sociaux et des particuliers. Dans le cadre d’usufruit locatif social, les bailleurs achètent le droit d’usufruit durant une période donnée, qui varie selon les programmes, pour un bloc (immeuble ou ensemble de logements). La nue-propriété, quant à elle, est cédée (appartement par appartement) à différents particuliers. 

Le bailleur social acquiert ainsi les logements qui l’intéressent et le droit de les louer pendant un certain nombre d’années. Les particuliers achètent in fine des logements neufs ou réhabilités à un prix décoté. Toutefois, afin d’éviter toute déconvenue, le bailleur social garantit au nu-propriétaire, outre la bonne libération du bien, son éventuelle remise en état. 

Le montage en viager 

L’achat d’un bien en viager est également une illustration de l’achat en nue-propriété. Ainsi, en cédant la nue-propriété de son appartement, une personne peut continuer d’y vivre tout en bénéficiant d’une rente mensuelle. De son côté, l’acquéreur devient pleinement propriétaire du bien au décès de l’occupant. Il aura, en contrepartie, profité d’un prix d’acquisition moins élevé. 

La SCPI

Enfin, il existe aujourd’hui des SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) spécialisées dans ce type d’investissement. L’achat de parts par le biais de ces SCPI a pour avantage de ne pas nécessiter de montant d’investissement d’entrée aussi élevé que pour l’acquisition d’un bien en direct. 

Cette méthode s’apparente plus à un investissement classique en pierre papier qu’à un véritable investissement en nue-propriété. Toutefois, ce système permet de profiter d’une décote sur les prix allant de 20 à 45 % selon la durée du démembrement. La méthode affiche également une fiscalité attrayante, puisque le nu-propriétaire ne bénéficie pas des revenus générés par la SCPI, ce qui lui permet de ne pas alourdir son impôt sur le revenu. Enfin, une fois la période de démembrement terminée, le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété des parts de SCPI.


Foire aux questions

Quels sont mes droits en tant que nu-propriétaire ?

Le nu-propriétaire dispose du droit de disposer du bien. Toutefois, il a également quelques devoirs, et doit se charger des réparations conséquentes de l’immeuble. Selon le Code civil, ces réparations sont liées :

  • aux gros murs et aux voûtes ;
  • au rétablissement des poutres ;
  • aux couvertures entières ;
  • aux digues ;
  • aux murs de soutènement ;
  • aux clôtures en entier.
Quand s’arrête l’usufruit d’un bien  ?

D’après l’article 617 du Code civil, l’usufruit d’un bien s’éteint :

  • si l’usufruitier décède ;
  • à l’expiration du temps pour lequel l’usufruit a été accordé ;
  • par la consolidation ou la réunion sur la même personne des deux qualités d’usufruitier et de nu-propriétaire :
  • par le non-usage du droit pendant trente ans ;
  • par la perte totale de la chose sur laquelle l’usufruit est établit.
Quelle différence entre nue-propriété et usufruit ?

La différence entre la nue-propriété et l’usufruit tient principalement aux droits sur le bien. Ainsi, le nu-propriétaire peut uniquement disposer du bien (le vendre, par exemple). Ce n’est pas le cas de l’usufruit, qui peut, à l’inverse du nu-propriétaire, utiliser le bien (en l’occupant, par exemple), et percevoir des revenus issus de ce logement (des loyers, entre autres). 

Est-il possible de vendre sa part de nue-propriété ?

Le nu-propriétaire est libre de revendre son bien à tout moment. Quel que soit le motif de sa décision, il peut revendre son logement dès qu’il le souhaite, et ce, même si la période de démembrement n’est pas arrivée à terme. 

À la différence des autres dispositifs fiscaux qui existent (loi Pinel, dispositif Censi-Bouvard, etc.), les investisseurs, en achetant un bien en nue-propriété, ne sont pas engagés sur une durée minimale de détention du logement. 

Jean-Baptiste de PASCAL

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