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De nombreux Français ont chaque année recours à la donation en nue-propriété pour transmettre un patrimoine dans le milieu familial. Dans ce cas de figure, ce sont généralement les parents (les donateurs) qui donnent de leur vivant un bien à titre gratuit à leur enfant (le donataire). Ce mécanisme permet d’anticiper la transmission de ses biens dans un cadre fiscal avantageux. Et pour cause, les droits de donation sont calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété. Cette dernière se base entièrement sur l’âge de l’usufruitier. Plus il est jeune, plus la valeur de la nue-propriété est faible, et plus les frais de donation sont réduits. Dès lors, il convient de se questionner quant à la pertinence de réaliser une donation en nue-propriété après 70 ans. Voici quelques éléments de réponse.

Donation en nue-propriété : de quoi parle-t-on ?

Comprendre le démembrement de propriété 

Avant d’entrer dans les détails de la donation en nue-propriété, il convient de faire un bref rappel sur ce qu’est le démembrement de propriété. On dit d’un bien qu’il est démembré lorsque sa pleine propriété est scindée entre :

  • un nu-propriétaire, qui jouit de l’abusus ;

  • un usufruitier, qui jouit de l’usus et du fructus.  

Le nu-propriétaire dispose des murs, mais pas de la jouissance du bien. L’usufruitier, de son côté, peut prendre la décision de vivre dans le logement ou de louer et d’en percevoir les fruits. 

Le démembrement de propriété peut être contractuellement fixé dans le cas d’un achat en nue-propriété. Lorsqu’il s’agit d’un démembrement viager, le remembrement n’a lui qu’au décès de l’usufruitier. Dans un cas comme dans l’autre, à terme, le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété de son bien, avec l’usus, le fructus et l’abusus. Le tout, de manière automatique et sans frais. 

Focus sur la donation en nue-propriété 

Dans le milieu familial, il est fréquent de procéder à une donation en nue-propriété d’un bien par le biais d’un acte notarié. Ce mécanisme favorise la transmission de patrimoine de son vivant. 

Dans ce cas de figure, ce sont généralement les parents qui transmettent un bien de leur vivant à leur enfant. Ils conservent alors l’usufruit du bien, soit sa jouissance, et transmettent la nue-propriété à leur progéniture. 

À leur décès, l’enfant récupère la pleine propriété du bien dans un cadre fiscal avantageux. En effet, la donation en nue-propriété est idéale pour limiter le coût des droits de succession.

Réaliser une donation en nue-propriété après 70 ans : est-ce pertinent ? 

Comme expliqué précédemment, la donation en nue-propriété est appréciée, car elle permet de limiter le montant des droits de donation. Lorsque la donation est réalisée de parent à enfant, l’opération est d’autant plus avantageuse. En effet, il est possible de profiter en plus de l’abattement sur les dons familiaux de 100 000 €. Dans ce cas de figure, très souvent, les donations échappent complètement à la taxation. Plus tard, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien en franchise d’impôt. Il n’aura aucun droit supplémentaire à payer sur le montant de l’usufruit. 

Rappel du calcul des droits de donation dans le cadre d’une donation en nue-propriété

Dans le cadre d’une donation en nue-propriété, les droits de donation sont uniquement calculés sur la valeur de la nue-propriété du bien (et non pas sur la valeur de la pleine propriété du bien). La valeur de la nue-propriété est chiffrée selon l’âge de l’usufruitier au moment de la donation. 

D’une manière générale, plus la donation se fait tôt, plus la valeur de la nue-propriété est faible, et inversement. Pour cette raison, il est souvent recommandé de réaliser une donation en nue-propriété le plus tôt possible. Voici quel est le barème appliqué par l’administration fiscale pour chiffrer la valeur de la nue-propriété. Ce dernier figure au sein du code général des impôts (article 669).

Âge de l’usufruitier

Valeur de l’usufruit

Valeur de la nue-propriété

Moins de 21 ans

90 %

10 %

De 21 à 30 ans

80 %

20 %

De 31 à 40 ans

70 %

30 %

De 41 à 50 ans

60 %

40 %

De 51 à 60 ans

50 %

50 %

De 61 à 70 ans

40 %

60 %

De 71 à 80 ans

30 %

70 %

De 81 à 90 ans

20 %

80 %

À partir de 91 ans

10 %

90 %

Donation en nue-propriété après 70 ans : une pratique pas si avantageuse

Le tableau ci-dessus est sans équivoque : réaliser une donation en nue-propriété après 70 ans sera toujours moins avantageux fiscalement parlant que réaliser une donation en nue-propriété avant 70 ans. En effet, après 70 ans, la valeur de la nue-propriété augmente considérablement, ce qui impacte directement les frais de donation à prévoir. Elle est comprise entre 10 % et 60 % pour une donation en nue-propriété avant 70 ans, contre 70 % à 90 ans pour une donation en nue-propriété après 70 ans

Rien n’empêche le donateur de procéder à une donation en nue-propriété après 70 ans. Malgré tout, le mécanisme présente l’avantage de pouvoir transmettre des biens de son vivant. En revanche, il faut bien être conscient que d’un point de vue fiscal, il faudra payer plus de frais, comme le montre le récapitulatif dans le tableau suivant. 

Âge de l’usufruitier au moment de la donation

Montant du bien

Valeur de la nue-propriété

Montant taxable au titre des droits de donation

50 ans

600 000 € 

40 %

240 000 €

60 ans

600 000 €

50 %

300 000 €

70 ans

600 000 €

60 %

360 000 €

80 ans

600 000 €

70 %

420 000 €

90 ans

600 000 €

80 %

480 000 €

 

Concrètement, l’assiette taxable double si le donateur prend la décision de réaliser la donation de son bien à 90 ans plutôt qu’à 50 ans. 

Donation en nue-propriété après 70 ans : quels sont les frais à prévoir ?

Outre les droits de donation à prévoir, la donation en nue-propriété après 70 ans implique le paiement d’autres taxes :

  • Les droits de mutation à titre gratuit, qui varient selon les liens familiaux qui peuvent exister entre le donateur et le donataire. En l’occurrence, il est possible d’obtenir un abattement de 100 000 € lorsqu’il s’agit d’une donation en nue-propriété de parent à enfant. L’abattement passe à 31 865 € dans le cadre d’une donation entre grands-parents et petits-enfants.

  • Les frais de notaire pour la rédaction de l’acte notarié de la donation en nue-propriété. En règle générale, les frais de notaire appliqués dépendent de la valeur du bien. Le pourcentage de frais appliqué varie également selon les professionnels contactés.


Foire aux questions

Est-il possible de réaliser une donation en nue-propriété après 70 ans ?

Oui, il est possible de réaliser une donation en nue-propriété après 70 ans.

Quels sont les avantages et les inconvénients de réaliser une donation en nue-propriété après 70 ans ?

Réaliser une donation en nue-propriété après 70 ans offre la possibilité au donateur de transmettre son patrimoine de son vivant. En revanche, d’un point de vue fiscal, il devra payer plus de droits de donation que s’il avait réalisé la donation avant ses 70 ans.

Qu’est-ce qu’une donation en nue-propriété ?

On parle de donation en nue-propriété lorsqu’un donateur transmet son bien immobilier de son vivant, conserve l’usufruit de son bien et transmet la nue-propriété à son donataire. Dans ce cas de figure, le donateur conserve la jouissance de son bien (pour y vivre, le louer, etc.). À son décès, le nu-propriétaire profite alors de la pleine propriété du logement sans avoir de droits supplémentaires à payer.

Jérôme DEVAUD

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