Comment agir en cas de baisse du prix des parts de SCPI ?

Découvrez les stratégies à adopter face à la baisse du prix des parts de SCPI. Voici nos conseils pour optimiser vos investissements et minimiser les risques.

La baisse du prix des parts de SCPI peut susciter des inquiétudes chez les investisseurs. En effet, cela peut être synonyme de perte du capital investi. Cela étant, comprendre pourquoi les prix des parts évoluent et ce que cela implique est important avant de prendre toute décision. Même si une baisse peut sembler, à première vue, une mauvaise nouvelle, elle peut aussi ouvrir la porte à de réelles opportunités. Découvrez quelles sont les stratégies à adopter pour gérer efficacement ces baisses et optimiser vos investissements immobiliers.

Baisse des SCPI : de quoi parle-t-on ? 

On parle de baisse des SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) pour indiquer la diminution de la valeur des parts détenues par les investisseurs. Cela peut être dû à divers facteurs :

• Les fluctuations du marché immobilier peuvent influencer la valeur des actifs détenus par les SCPI. Une baisse générale des prix de l’immobilier peut entraîner une diminution de la valeur des parts de SCPI.

• Des facteurs macroéconomiques. Des éléments comme les taux d’intérêt, l’inflation, peuvent affecter la rentabilité des investissements immobiliers. En l’occurrence, une hausse des taux d’intérêt peut rendre les investissements immobiliers moins attractifs par rapport à d’autres types d’investissements, par exemple. 

• Une baisse de la demande pour des biens immobiliers. 

• Une augmentation des vacances locatives. 

Si les baisses du prix des parts de SCPI peuvent arriver, l’important reste de surveiller les changements de près afin de mieux comprendre l’origine du problème et ainsi mieux gérer les risques. 

Pourquoi le prix des parts baisse ? Les 3 facteurs à surveiller

Repricing immobilier et taux d’intérêt

Le premier facteur qui peut expliquer une baisse du prix des parts de SCPI est le repricing immobilier, directement lié à l’évolution des taux d’intérêt. Depuis 2022, les taux ont fortement augmenté, et cela a eu un impact mécanique sur la valorisation des actifs immobiliers détenus par les SCPI.

En effet, lorsque les taux montent, l’immobilier devient moins attractif par rapport à d’autres placements (obligations, fonds en euros, etc.). Pour rester compétitifs, les investisseurs exigent alors des rendements immobiliers plus élevés. Or, pour obtenir des rendements supérieurs, les prix d’achat des immeubles doivent baisser. C’est ce qu’on appelle le repricing.

Conséquence pour les SCPI, si la valeur des immeubles diminue, la valeur des parts peut être ajustée à la baisse par la société de gestion. Ce n’est pas dû à un problème de gestion, mais simplement à la “revalorisation” du marché immobilier face à la hausse des taux.

Décote vs valeur de reconstitution : comment l’interpréter ?

La baisse du prix des parts peut aussi être liée à l’écart entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution de la SCPI. Cette dernière correspond au coût théorique qu’il faudrait pour racheter le patrimoine immobilier de la SCPI et reconstituer intégralement la société (immeubles + frais + capitaux propres).

Lorsque le prix de la part est inférieur à cette valeur de reconstitution, on dit que la SCPI est en décote. À l’inverse, quand le prix est supérieur à la valeur de reconstitution, la SCPI est en surcote.

Cette notion reste importante, car : 

• Une surcote trop importante peut annoncer un risque de baisse future.

• Une décote maîtrisée peut indiquer une stratégie prudente et cohérente face au repricing immobilier.

• L’écart entre la valeur de réalisation (patrimoine net sans frais) et le prix de la part aide aussi à mesurer la solidité du patrimoine.

En analysant cet écart, l’investisseur comprend mieux si la baisse du prix des parts est :

• une conséquence logique du marché ;

• un signal d’alerte ;

• ou une opportunité d’entrée.

TOF et RAN

Deux indicateurs internes à la SCPI peuvent aussi permettre de comprendre ou anticiper une baisse du prix des parts : le TOF et le RAN.

Le TOF (Taux d’Occupation Financier)

Le TOF mesure la part des loyers réellement encaissés par rapport à ce que la SCPI pourrait théoriquement percevoir si 100 % de ses biens étaient loués.

Un TOF élevé (supérieur à 90 %, par exemple) indique un patrimoine bien loué, donc des revenus stables. Un TOF en baisse, à l’inverse, peut signaler :

• des vacants plus nombreux ;

• des difficultés dans certains secteurs (bureaux, commerce…) ;

• une pression sur les loyers.
   

Une dégradation durable du TOF peut pousser la société de gestion à réviser la valeur de réalisation, et donc potentiellement le prix de la part.

Le RAN (Report à Nouveau)

Le RAN correspond aux réserves financières mises de côté par la SCPI pour stabiliser le versement des dividendes.

Un RAN élevé permet d’amortir les chocs (vacance, impayés, baisse temporaire des loyers). Un RAN faible rend la SCPI plus vulnérable. Les dividendes peuvent baisser plus rapidement, ce qui affecte la perception de la performance et peut peser sur le prix des parts.
Dans tous les cas, ces deux indicateurs sont importants, car ils montrent la capacité de la SCPI à encaisser les périodes de tension. Une SCPI avec un TOF résilient et un RAN confortable est moins susceptible d’être contrainte à une baisse du prix de ses parts.

SCPI baissière : quelles conséquences pour l’investisseur ?

La baisse du prix des parts de SCPI peut avoir plusieurs conséquences pour l’investisseur. La conséquence la plus directe est la réduction de la valeur du capital que l’investisseur a placé dans la SCPI. Si les parts perdent de la valeur, le portefeuille de l’investisseur diminue en conséquence. Autrement dit, il peut perdre de l’argent.

Plus largement, une baisse du prix des parts peut réduire le rendement global de l’investissement. Si les dividendes restent constants, mais que la valeur des parts diminue, le rendement SCPI total (dividendes plus plus-value potentielle) de l’investisseur diminue. Là encore, il risque de perdre de l’argent.

Ces diminutions peuvent également affecter les plus-values potentielles que l’investisseur pourrait réaliser en vendant ses parts. Si les parts ont été achetées à un prix plus élevé, la vente à un prix inférieur entraînera une perte en capital, notamment si l’investisseur décide de vendre ses parts pendant une période de baisse des prix.

Enfin, bien que le prix des parts puisse baisser, les SCPI continuent généralement de verser des dividendes à partir des loyers perçus. Cependant, si la baisse de la valeur des parts est accompagnée d’une diminution des revenus locatifs, les dividendes distribués peuvent également diminuer, impactant le revenu passif de l’investisseur.

Que faire si je détiens des SCPI dont le prix de la part a baissé ? 

Si vous détenez des parts de SCPI dont le prix a baissé, ne cédez pas à la panique. Prenez le temps d’analyser la situation. La baisse du prix peut être temporaire et liée à des fluctuations du marché. Il est important de ne pas se laisser envahir par la peur et de prendre des décisions réfléchies. 

Par ailleurs, même si le prix des parts a baissé, les SCPI continuent souvent de générer des revenus locatifs et de verser des dividendes. Évaluez si les revenus que vous percevez sont suffisants pour compenser la baisse du prix des parts.

Identifiez ensuite les raisons de la baisse du prix des parts. S’agit-il de facteurs macroéconomiques, de problèmes spécifiques à la SCPI ou de tendances du marché immobilier ? Comprendre les causes de cette baisse vous aidera à prendre des décisions éclairées en fonction de la situation.

Puis examinez la performance de la SCPI et la qualité de sa gestion. Si les problèmes sont liés à une mauvaise gestion de la société, vous pourriez envisager de vendre vos parts. Si la gestion est solide, mais que les conditions de marché sont temporaires, il peut être préférable de conserver vos parts. D’ailleurs, si vous avez confiance dans la SCPI à long terme et disposez de liquidités, vous pouvez envisager d’acheter plus de parts à un prix réduit. Cela peut potentiellement augmenter votre rendement à long terme lorsque les prix se redresseront.

Dans tous les cas, n’hésitez pas à diversifier vos investissements pour réduire le risque. Si vous êtes fortement investi dans une seule SCPI, envisagez de répartir vos investissements entre plusieurs SCPI ou d’autres classes d’actifs (actions, obligations, etc.).

Si le prix de la part devient inférieur à cette valeur, la SCPI est dite en décote. Une décote marquée n’est pas forcément un mauvais signe. Elle peut simplement refléter un ajustement du marché (repricing immobilier). Cela peut même représenter une opportunité d’investissement, car vous achetez des parts sous leur valeur théorique.
En revanche, si la décote est très forte et s’accompagne d’un taux d’occupation en baisse ou d’une gestion fragilisée, cela peut traduire un problème plus profond.

Perte de capital SCPI : est-elle définitive ?

Une baisse du prix des parts ne signifie pas forcément une perte définitive. Tant que vous ne vendez pas vos parts, la moins-value reste “sur le papier”. Le marché immobilier évolue par cycles : les prix peuvent baisser certaines années, puis remonter ensuite.

En parallèle, la SCPI continue généralement à verser des revenus locatifs. Ces loyers peuvent compenser une partie de la baisse temporaire de la valeur des parts.

En revanche, la perte devient définitive uniquement si vous vendez vos parts à un moment où leur prix est inférieur à votre prix d’achat. C’est pour cela qu’il est important d’analyser la situation avant de prendre une décision : qualité de la gestion, taux d’occupation (TOF), niveau des réserves (RAN), décote éventuelle par rapport à la valeur de reconstitution…

Est-il toujours intéressant d’investir dans une SCPI en 2025 ?

Investir dans une SCPI en 2025 : les pour et les contre

Investir dans une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) en 2025 peut toujours être intéressant. Ce placement peut être une bonne idée si : 

• Vous recherchez une source de revenus réguliers grâce aux dividendes.

• Vous souhaitez diversifier votre portefeuille avec de l’immobilier sans les contraintes de la gestion directe.

• Vous êtes prêt à accepter une liquidité moindre en échange d’un potentiel de rendement attractif.

En revanche, comme tout placement, il existe des risques à considérer avant de placer son argent. 

Prenez le temps de comparer les rendements des SCPI avec ceux d’autres types d’investissements. Les SCPI offrent généralement des rendements attractifs, mais ils peuvent varier selon la gestion et les secteurs d’investissement (bureaux, commerces, résidences, etc.).

Choisissez des SCPI avec une bonne réputation et une gestion transparente. La qualité de la gestion peut fortement influencer la performance de la SCPI. Les meilleures SCPI fournissent des rapports détaillés et transparents sur leurs performances et leurs stratégies d’investissement.

Capital variable vs capital fixe : un critère essentiel pour juger s’il est intéressant d’investir en 2025

Avant de décider s’il est intéressant d’investir dans une SCPI en 2025, il faut comprendre comment fonctionne la liquidité du produit, qui varie selon le type de SCPI dont il s’agit.

Les SCPI à capital variable permettent d’acheter des parts à tout moment et de demander un retrait directement auprès de la société de gestion.

Les SCPI à capital fixe fonctionnent via un marché secondaire :

• des vendeurs déposent leurs parts ;

• des acheteurs se manifestent ;

• un prix se forme selon l’offre et la demande.

Frais, fiscalité et TRI : ce qu’il faut vérifier avant d’investir en 2025

En 2025, investir en SCPI peut rester intéressant pour de nombreux épargnants, mais cela implique de bien comprendre l’effet des frais, de la fiscalité et de la durée de détention sur le rendement réel. Ces éléments influencent directement votre TRI (taux de rendement interne), l’indicateur le plus complet pour juger de la performance d’une SCPI.

Les SCPI présentent des frais de souscription parfois élevés (souvent 8 à 10 %). Cela ne remet pas en cause leur intérêt, mais cela implique que ce placement n’est pertinent que si vous investissez sur plusieurs années. Sur une longue durée (8–10 ans ou plus), ces frais sont amortis et ont moins d’impact sur le rendement global.

Par ailleurs, en cas de revente de vos parts :

• une plus-value éventuelle est taxée comme une plus-value immobilière ;

• avec des abattements progressifs selon la durée de détention.

Ce système fait que plus vous gardez vos parts longtemps, plus la fiscalité devient faible, et donc plus la SCPI reste intéressante. À l’inverse, une revente rapide réduit le rendement net.

Notez également le TRI, l’indicateur qui permet de dire si l’investissement vaut le coup en 2025. Le TRI prend en compte :

• les revenus distribués ;

• l’évolution du prix des parts ;

• les frais initiaux ;

• la fiscalité.

En 2025, certaines SCPI affichent un TRI projeté plus élevé que d’autres classes d’actifs (livrets, fonds euros, obligations), ce qui explique qu’elles restent attractives pour les investisseurs patients.