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Le dispositif Pinel Outre-mer est entré en vigueur en 2015. Il s’agit d’une loi de défiscalisation immobilière qui offre la possibilité aux investisseurs de profiter d’une réduction d’impôt avantageuse pour l’acquisition puis la mise en location d’un logement neuf (ou grandement réhabilité) dans les territoires ultramarins. Pour en bénéficier, cependant, les propriétaires doivent respecter certaines conditions, notamment concernant le montant du loyer, la durée de mise en location du bien ou encore les ressources des locataires en place. Comment fonctionne le dispositif Pinel Outre-mer ? Quels sont les avantages qu’il est possible d’en tirer ? Nous vous livrons quelques éléments de réponse sans plus tarder.

Quel est le principe de la loi Pinel Outre-mer ?

La loi Pinel Outre-mer est un dispositif de défiscalisation immobilière. Elle offre la possibilité aux investisseurs qui achètent des logements neufs (ou anciens, mais réhabilités) dans les îles de profiter d’une réduction d’impôt avantageuse. Cette réduction d’impôt est la même pour tous les contribuables, qu’importe leur tranche marginale d’imposition. 

En 2022, l’avantage fiscal offert est de :

  • 23 % du prix d’acquisition du bien pour une mise en location sur 6 ans (dans la limite de 300 000 €) ;
  • 29 % pour une mise en location du bien sur 9 ans ;
  • 32 % pour une mise en location du bien sur 12 ans.

Notez, en revanche, que les taux de réduction d’impôt seront diminués une première fois en 2023 puis en 2024 (date d’extinction du dispositif Pinel). Ainsi, ils passent à :

  • 21,5 % en 2023 puis 20 % en 2024 pour une location sur 6 ans ;
  • 26 % en 2023 puis 23 % en 2024 pour une location sur 9 ans ;
  • 28,5 % en 2023 puis 25 % en 2024 pour une location sur 12 ans.  

La réduction d’impôt accordée au titre de la loi Pinel Outre-mer prend effet dès la date d’achèvement des travaux, qu’importe le mois de livraison du bien. La défiscalisation est ensuite imputée sur l’impôt dû au titre de l’année en cours et des années à venir. En revanche, elle n’est pas reportable et les éventuels excédents sont définitivement perdus.

Au terme de l’engagement légal de location, le propriétaire est alors libre de disposer de son bien comme il le souhaite, sans aucune contrainte.

Loi Pinel Outre-mer : qui peut en bénéficier et quels sont les logements éligibles ?

Toutes les personnes physiques domiciliées en France peuvent profiter de la loi Pinel Outre-mer. Les personnes qui détiennent une SCI (Société Civile Immobilière) peuvent elles aussi bénéficier du dispositif si la SCI n’est pas soumise à l’impôt sur les sociétés. Les Français qui réalisent une acquisition en indivision peuvent également bénéficier de la loi Pinel Outre-mer. Dans ce cas, chaque indivisaire profite d’une réduction d’impôt proportionnelle à son investissement. En revanche, le dispositif ne s’applique pas aux logements en démembrement de propriété.

Pour bénéficier de la loi Pinel Outre-mer, il est impératif de réaliser un investissement immobilier locatif dans un département ou une collectivité d’Outre-mer. Le logement doit être neuf ou en VEFA (Vente en État Futur d’Achèvement). Le bien peut être ancien s’il est entièrement réhabilité. Le dispositif s’applique également pour les locaux transformés en habitation ainsi que les logements que le contribuable décide de faire construire. 

En revanche, le logement doit impérativement se situer dans une résidence collective. Les maisons individuelles ou jumelées, en effet, ne sont plus concernées par le dispositif Pinel depuis 2021.

Les conditions et obligations de la loi Pinel Outre-mer

Pour bénéficier de la loi Pinel Outre-mer, le contribuable doit respecter certaines obligations. En l’occurrence, il doit louer le logement concerné en location nue pendant une période de 6, 9 ou 12 ans. Le locataire en place doit en faire sa résidence principale. Le logement doit être loué dans les 12 mois qui suivent son achèvement (en cas de construction ou d’achat en VEFA) ou son acquisition (en cas d’achat d’un logement neuf ou réhabilité). 

S’il est vrai que le propriétaire peut louer son logement à ses ascendants ou descendants, à condition de ne pas faire partie du même foyer fiscal, il doit, en revanche, opter pour un locataire qui respecte les plafonds de ressources en vigueur. Pour 2022, ils sont définis comme suit.

Composition du foyer fiscal

Département d’outre-mer (Guadeloupe, Guyane, Martinique, Mayotte, La Réunion), Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon

Polynésie française, Nouvelle-Calédonie, Wallis-et-Futuna

Personne seule

29 079 €

31 199 €

Couple

38 834 €

41 662 €

Une personne à charge

46 700 €

50 101 €

Deux personnes à charge

56 377 €

60 484 €

Trois personnes à charge

66 320 €

71 151 €

Quatre personnes à charge

74 742 €

80 185 €

Par personne à charge supplémentaire

+ 8 342 €

+ 8 949 €

 

Le propriétaire doit également respecter les plafonds de loyers en vigueur au mètre carré en 2022.

 

Territoire

Plafonds mensuels de loyer au mètre carré en 2022

Guadeloupe, La Réunion, Mayotte, Guyane, Martinique, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon

10,74 €

Polynésie française, Nouvelle-Calédonie, Wallis-et-Futuna

12,87 €

Notez que le non-respect de ces conditions et de ces obligations entraîne la perte du bénéfice offert.

Quels sont les avantages de la loi Pinel Outre-mer ?

Réaliser un investissement immobilier locatif par le biais du dispositif Pinel Outre-mer présente différents avantages. En l’occurrence, grâce à cette loi, vous avez la possibilité :

  • d’investir dans un logement neuf qui respecte les dernières normes énergétiques, environnementales et thermiques en vigueur afin de développer votre patrimoine ;
  • de profiter de frais de notaire réduits, puisque dans l’ancien, les frais de notaire s’élèvent à 7 % ou 8 % de la valeur du bien, contre 2 à 3 %  dans le neuf  ;
  • de bénéficier d’avantages fiscaux notables grâce à la réduction d’impôt offerte et appliquée dès l’année de livraison du bien  ;
  • de choisir votre durée d’engagement locatif (6, 9 ou 12 ans)  ;
  • de louer votre logement à vos ascendants ou à vos descendants (enfant, petit-enfant, frère, sœur, etc.), tant qu’ils ne font pas partie de votre foyer fiscal ;
  • d’acheter plusieurs biens, car le dispositif Pinel permet d’acheter jusqu’à deux appartements neufs par an ;
  • de cumuler les économies fiscales réalisées par le biais de la loi Pinel avec d’autres dispositifs (Censi-Bouvard, Malraux, etc.), dans la limite des niches fiscales en vigueur ;
  • d’acquérir un logement en indivision ou par le biais d’une SCI ;
  • de préparer votre retraite sereinement.

Comment investir dans les départements et régions ultramarines ?

Il existe différentes solutions pour investir dans les départements et régions ultramarines. En l’occurrence, vous pouvez opter pour le dispositif Pinel Outre-mer évoqué à travers cet article. 

Le dispositif Girardin peut également vous permettre de financer des projets industriels ou immobiliers dans  les territoires d’Outre-mer. Grâce au dispositif Girardin social, vous pouvez profiter d’une réduction d’impôt intéressante pour l’acquisition de parts d’une  société qui finance la construction de logements sociaux en Outre-mer. Grâce au dispositif Girardin industriel, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt conséquente si vous investissez dans du matériel industriel mis à la disposition d’entreprises basées en Outre-mer. Le Girardin Industriel et Logement Social sont des dispositifs purement fiscaux, permettant d’apporter une aide aux territoires ultramarins, pour soutenir le développement de ces régions.

Le FIP (Fonds d’Investissement de Proximité) Outre-mer permet quant à lui d’investir dans des PME ultramarines, tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt de 30% des sommes investies. Votre investissement est généralement bloqué au sein du fonds pendant 7 à 10 ans. Attention, ces fonds présentent un risque de perte en capital.

Jérôme DEVAUD

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