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Découvrez quelles sont les principales différences qui existent entre crowdfunding immobilier et SCPI (Société Civile de Placement Immobilier).

Crowdfunding immobilier et SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) sont tous deux des placements qui permettent d’investir dans l’immobilier de manière indirecte. Néanmoins, ils présentent certaines différences. Le crowdfunding immobilier permet à l’investisseur de participer au financement de projets immobiliers. À contrario, la SCPI permet d’acquérir des parts de la société civile de placement immobilier et d’en devenir associé. Découvrez, à travers l’article suivant, quelles sont les principales différences qui existent entre SCPI et crowdfunding immobilier. 

Comment fonctionne le crowdfunding immobilier ? 

Le crowdfunding immobilier, également connu sous le nom de financement participatif immobilier, est une forme d’investissement indirect dans l’immobilier. Il offre la possibilité à des particuliers d’investir dans des projets immobiliers. Le tout, sans avoir besoin de disposer de sommes importantes pour acheter un bien en entier. Le crowdfunding immobilier se réalise le plus souvent par le biais de plateformes spécialisées. 

Le crowdfunding immobilier présente plusieurs avantages : 

  • Il permet d’investir dans l’immobilier avec des montants beaucoup plus faibles que ceux nécessaires pour acheter un bien immobilier en entier.

  • Les investisseurs peuvent diversifier leur portefeuille en investissant dans plusieurs projets différents, réduisant ainsi le risque global de leur investissement.

  • Le crowdfunding immobilier peut offrir des rendements attractifs, souvent plus élevés que ceux des placements traditionnels (bien que cela s’accompagne d’un niveau de risque plus important).

  • L’investisseur choisit lui-même le projet dans lequel il souhaite investir.

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Comment fonctionne la SCPI ? 

La Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est une structure d’investissement qui collecte des fonds auprès des épargnants pour acquérir et gérer un patrimoine immobilier locatif. Les investisseurs achètent des parts de la SCPI et deviennent ainsi indirectement propriétaires d’une fraction du patrimoine immobilier détenu par la SCPI. Ils sont alors associés de la SCPI. 

Concrètement, les SCPI proposent des parts sociales à la vente aux investisseurs. Ces fonds sont ensuite utilisés pour acquérir des biens immobiliers. La société de gestion de la SCPI sélectionne, achète et gère les biens immobiliers (bureaux, commerces, logements, etc.). Elle s’occupe également de la gestion locative, de l’entretien des biens et de toutes les démarches administratives inhérentes. Les loyers perçus, après déduction des frais de gestion et d’entretien, sont distribués aux porteurs de parts sous forme de dividendes.

Les SCPI offrent plusieurs avantages :

  • Elles peuvent offrir un rendement attractif, issu des loyers perçus.

  • Investir dans une SCPI permet de bénéficier d’une diversification géographique et sectorielle, car les fonds sont investis dans un large éventail de biens immobiliers.

  • La gestion de l’investissement est déléguée à une société de gestion, ce qui libère l’investisseur des contraintes liées à la gestion directe de biens immobiliers.

  • L’investissement dans une SCPI est accessible à partir de quelques centaines voire milliers d’euros, rendant l’investissement immobilier possible pour ceux qui ne disposent pas de capitaux importants.

Quelles sont les limites du crowdfunding immobilier ?

Le crowdfunding immobilier comporte certains risques, incluant la perte totale ou partielle du capital investi. Les projets financés peuvent échouer pour diverses raisons (faillite du promoteur, problèmes de construction, etc.). 

Par ailleurs, les investissements en crowdfunding immobilier sont généralement peu liquides. Les investisseurs doivent attendre la fin du contrat pour récupérer leur capital parfois additionné d’intérêts. En revanche, la durée du placement est relativement courte (30 mois au maximum).

Bien que le potentiel de rendement du crowdfunding immobilier soit attractif, il est également incertain. Les retards de construction, les changements dans les conditions de marché ou les problèmes de location peuvent tous affecter les rendements prévus.

Quelles sont les limites de la SCPI ?

Les SCPI impliquent des frais de gestion, d’entrée, et parfois de sortie, qui peuvent diminuer le rendement net pour l’investisseur. Bien que plus liquides que le crowdfunding immobilier, les parts de SCPI ne sont pas aussi liquides que les actions ou les obligations. La revente de parts peut prendre du temps et être sujette à décote, surtout en périodes de marché baissier. 

L’investissement en SCPI expose au risque immobilier général, incluant les fluctuations de la valeur des biens immobiliers et les variations des loyers. Enfin, les dividendes versés par les SCPI dépendent des revenus locatifs. Si les biens sont vacants ou si les locataires font défaut, cela peut affecter le montant distribué.

Crowdfunding immobilier vs SCPI : tableau récapitulatif

Voici un tableau récapitulatif des principales différences qui existent entre le crowdfunding immobilier et la SCPI.

 

 

Crowdfunding Immobilier

SCPI

Définition

Investissement participatif permettant de financer des projets immobiliers.

Structure d’investissement collectant des fonds pour acquérir et gérer un patrimoine immobilier locatif.

Fonctionnement

Les investisseurs financent des projets par le biais de plateformes en ligne, en échange de rendements potentiels sous forme d’intérêts ou de dividendes.

Les investisseurs achètent des parts de la SCP. La société de gestion acquiert puis gère les biens. Elle distribue ensuite des revenus locatifs.

Avantages

Accessibilité financière, diversification, rendements attractifs, transparence, impact direct sur des projets.

Rendement potentiel, diversification géographique et sectorielle, simplicité de gestion, accessibilité.

Risques principaux

Risque de perte de capital, rendements incertains, dépendance vis-à-vis de la plateforme.

Risque du marché immobilier, risque de liquidité, distribution de dividendes non garantie.

Liquidité

Faible (difficulté à revendre sa participation avant la fin du projet).

Modérée (possible décote lors de la revente de parts, surtout en période de baisse).

Frais

Varie selon la plateforme, mais peuvent inclure des frais de gestion et de transaction.

Frais de gestion, frais d’entrée, parfois frais de sortie

Rendement

Taux de Rendement Interne (TRI) de 10,3 % en 2023

Taux de rendement moyen de 4,52 % en 2023

Crowdfunding immobilier vs SCPI : que choisir ? 

Choisir entre crowdfunding immobilier ou SCPI dépend des objectifs de chacun, mais globalement : 

  • Le crowdfunding immobilier convient aux investisseurs recherchant des opportunités d’investissement à court terme avec un potentiel de rendement plus élevé et prêts à assumer un risque plus important. Le placement est idéal pour ceux qui souhaitent contribuer directement à des projets immobiliers spécifiques. 

  • La SCPI est plus adaptée aux investisseurs cherchant à générer des revenus réguliers sur le long terme, avec une approche d’investissement plus passive. Les SCPI sont une bonne option pour ceux qui privilégient la diversification et la stabilité, malgré des frais de gestion et une liquidité potentiellement moindre.

Crowdfunding immobilier ou SCPI : tout ce que vous devez savoir 


Foire aux questions

Quel est le montant minimum nécessaire pour investir dans le crowdfunding immobilier ou dans une SCPI ?

Pour le crowdfunding immobilier, l’investissement minimum peut être très accessible, souvent à partir de quelques centaines d’euros, selon la plateforme et le projet. 
Pour les SCPI, l’investissement initial peut également être relativement modeste, avec des parts parfois disponibles à partir de quelques milliers d’euros.

Comment les rendements sont-ils générés dans le crowdfunding immobilier et les SCPI ?

Dans le crowdfunding immobilier, les rendements proviennent soit des intérêts versés sur des prêts financés par les investisseurs, soit des dividendes issus de la participation au capital d’un projet immobilier. 

Pour les SCPI, les rendements sont principalement générés par les loyers perçus sur le parc immobilier détenu par la SCPI, après déduction des frais de gestion, et sont distribués sous forme de dividendes aux associés.

Peut-on revendre facilement ses parts dans le crowdfunding immobilier ou les SCPI ?

La liquidité est généralement plus faible dans le crowdfunding immobilier. Il est souvent nécessaire d’attendre la conclusion du projet pour récupérer son capital de départ. 
Les SCPI offrent une meilleure liquidité grâce à un marché secondaire, mais la vente des parts peut néanmoins être sujette à des conditions de marché moins favorables et éventuellement à une décote.

Jérôme DEVAUD

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