Quels sont les avantages et les inconvénients de la SCPI ?

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) suscitent un intérêt croissant parmi les investisseurs à la recherche de solutions diversifiées dans le secteur immobilier et proposant un revenu complémentaire. Alternative intéressante aux investissements immobiliers directs, les SCPI permettent d’accéder à un portefeuille de biens variés avec un capital réduit, tout en bénéficiant d’une gestion professionnelle en contrepartie d’un risque de perte en capital et de liquidité. En effet, comme tout placement, les SCPI présentent à la fois des avantages et des inconvénients qu’il est important de bien comprendre avant de se lancer. Découvrez avec plus de détails les atouts et les contraintes de ce type d’investissement, afin de vous aider à déterminer si elles correspondent à vos objectifs financiers et à votre profil d’investisseur.

Quels sont les avantages de la SCPI ?

La diversification et la mutualisation des risques 

Les SCPI peuvent investir dans un large éventail de biens immobiliers : bureaux, commerces, entrepôts, résidences, hôtels, etc. Cette diversification sectorielle permet de réduire la dépendance à un seul type de bien immobilier. Si un secteur économique particulier est en difficulté, les revenus provenant d’autres secteurs ou régions peuvent compenser cette perte.

De la même manière, les sociétés civiles de placement immobilier louent leurs biens à différents types de locataires, allant des grandes entreprises multinationales aux petites entreprises locales. Cela réduit le risque lié à la défaillance d’un seul locataire. Si un locataire quitte un bien, les autres locataires continuent de générer des revenus pour la SCPI.

Enfin, les SCPI peuvent investir dans des biens situés dans différentes régions, voire dans différents pays. Cette diversification géographique permet de profiter de dynamiques immobilières locales variées et de réduire le risque.

L’accessibilité

Contrairement à l’achat direct d’un bien immobilier, qui nécessite souvent un capital important, les SCPI permettent d’investir des montants beaucoup plus faibles. En effet, il est possible d’acquérir des parts de SCPI avec seulement quelques milliers d’euros. Cela rend les SCPI accessibles à une plus large gamme d’investisseurs, y compris ceux qui n’ont pas les moyens d’acheter un bien immobilier en entier.

Par ailleurs, les investisseurs peuvent acheter des parts de SCPI progressivement, en fonction de leurs capacités financières. Cela permet d’accroître leur investissement au fil du temps, sans nécessiter une grande somme initiale.

La gestion déléguée 

Les SCPI sont gérées par des sociétés de gestion professionnelles qui s’occupent de tous les aspects de la gestion immobilière, y compris la recherche de locataires, la collecte des loyers, la maintenance des biens, etc. en contrepartie de frais facturés à la SCPI.

Cela permet aux investisseurs de bénéficier des avantages de l’immobilier sans avoir à se soucier des tracas de la gestion quotidienne. Ces derniers n’ont pas besoin de consacrer du temps et des efforts à la gestion de leurs biens, ce qui est particulièrement avantageux pour les investisseurs qui ont d’autres engagements ou qui ne souhaitent pas s’impliquer dans la gestion immobilière.

Les revenus potentiellement réguliers

Les SCPI collectent des loyers auprès des locataires des biens immobiliers qu’elles détiennent. Ces loyers sont ensuite redistribués aux investisseurs sous forme de dividendes, généralement de manière trimestrielle, semestrielle ou plus rarement mensuelle. Cela offre un flux de trésorerie potentiellement régulier aux investisseurs (mais ils ne sont pas garantis).

Les biens détenus par les SCPI sont souvent loués sous des baux de longue durée, ce qui permet une certaine stabilité et prévisibilité des revenus bien qu’ils puissent varier à la hausse comme à la baisse en fonction de la conjoncture économique et des marchés immobiliers. 

Les avantages fiscaux

Investir dans certains types de SCPI peut offrir plusieurs avantages fiscaux, en fonction de la situation fiscale de l’investisseur. En l’occurrence : 

• Les SCPI Pinel investissent dans des biens immobiliers résidentiels neufs ou réhabilités situés dans des zones éligibles au dispositif Pinel. Les investisseurs bénéficient d’une réduction d’impôt proportionnelle à la durée de l’engagement de location (6, 9, ou 12 ans).

• Les SCPI Malraux investissent dans des biens immobiliers situés dans des secteurs sauvegardés ou des zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager. Les travaux de rénovation peuvent donner lieu à une réduction d’impôt allant jusqu’à 30 % du montant des travaux réalisés.

• Les SCPI Déficit Foncier investissent dans des biens nécessitant des travaux de rénovation. Les charges liées à ces travaux peuvent être déduites des revenus fonciers de l’investisseur, générant ainsi un déficit foncier. Ce déficit foncier peut être imputé sur le revenu global à hauteur de 10 700 euros par an, réduisant ainsi l’impôt sur le revenu.

• Les SCPI Denormandie investissent dans des biens anciens à rénover situés dans des centres-villes éligibles. Les investisseurs peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt similaire à celle du dispositif Pinel.

Quels sont les inconvénients de la SCPI ? 

Les frais 

Investir dans une SCPI implique plusieurs types de frais, qui réduisent le rendement net de l’investissement : 

• Les frais de souscription. Aussi appelés frais d’entrée ou commission de souscription, ils sont prélevés lors de l’achat des parts de SCPI. Les frais de souscription varient généralement entre 8 % et 12 % du montant investi.

• Les frais de gestion. Ces frais sont prélevés annuellement sur les revenus générés par la SCPI et couvrent les coûts de gestion des biens immobiliers (administration, maintenance, recherche de locataires, etc.). Les frais de gestion sont généralement compris entre 8 % et 12 % des revenus locatifs bruts perçus par la SCPI.

• Les frais de cession. Aussi appelés frais de sortie, ils sont prélevés lors de la vente des parts de SCPI. Les frais de cession varient en fonction des SCPI et peuvent représenter entre 5 % et 10 % du montant de la vente des parts.

La liquidité limitée 

Investir dans des SCPI implique une liquidité limitée. Les SCPI sont moins liquides que les actions cotées, car elles reposent sur des actifs immobiliers. Elles ne sont pas cotées en bourse et doivent être vendues sur un marché secondaire, organisé par la société de gestion de la SCPI. Ce marché peut avoir une demande limitée, ce qui peut retarder la vente des parts.

De la même manière, le prix de vente des parts peut varier en fonction de la demande et de l’offre sur le marché secondaire. Il est possible que les parts soient vendues à un prix inférieur à leur valeur de retrait (valeur estimée par la société de gestion).

La vente de parts de SCPI peut prendre plusieurs semaines, voire plusieurs mois, en fonction de la demande du marché secondaire. Les investisseurs doivent donc être prêts à attendre pour récupérer leur capital.

Le rendement variable 

Les revenus distribués par les SCPI dépendent des loyers perçus des biens immobiliers détenus. Ces loyers peuvent fluctuer en fonction de la conjoncture économique, des renégociations de baux, et de la vacance locative.

Le marché immobilier est cyclique et peut connaître des périodes de croissance comme de récession. Pendant les périodes de récession, les loyers peuvent diminuer et la vacance locative augmenter, affectant négativement les rendements des SCPI.

Par ailleurs, les locataires peuvent rencontrer des difficultés financières, entraînant des retards ou des défauts de paiement des loyers.

Avantages et inconvénients des SCPI : tout ce que vous devez savoir