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Qu’est-ce qu’un nu-propriétaire ? Un nu-propriétaire fait l’acquisition d’un bien immobilier par démembrement. Cela signifie qu’il ne jouit pas du droit de disposer du logement concerné. Néanmoins, il en a la possession et le prix d’achat bénéficie d’une réduction importante, ainsi que d’une fiscalité présentant un certain nombre d’atouts.

Quels sont les droits du nu-propriétaire ?

La pleine propriété d’un logement se définit par la possibilité de jouir du bien concerné, de percevoir des revenus locatifs et de pouvoir en disposer. Être nu-propriétaire se distingue donc d’une situation de plein-propriétaire dans la mesure où c’est l’usufruitier qui dispose du droit de jouissance et d’occupation sur le logement. 

C’est également l’usufruitier qui perçoit des revenus lorsque l’habitation est louée à un tiers. Cela signifie que la nue-propriété est une forme de démembrement de propriété. La plupart du temps, cette opération est mise en œuvre pour des donations, du viager ou encore des successions.

Lorsqu’il fait l’acquisition de l’habitation, le nu-propriétaire a notamment la possibilité de bénéficier d’un prix d’achat très inférieur au prix du marché en pleine propriété. Il peut aussi attendre la fin de la période de démembrement pour finalement percevoir les revenus locatifs.

Quel est le régime fiscal de la nue-propriété ?

Comme le nu-propriétaire n’a pas le droit de jouissance sur le bien, il ne relève pas des impôts concernant l’occupation et la possession d’un logement. Cela concerne différentes taxations telles que les suivantes :

  • Impôt sur les revenus fonciers
  • L’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)
  • Taxe foncière

En cas de revente, les nus-propriétaires sont imposables sur la plus-value en fonction de leurs droits personnels. L’usufruitier est également imposé sur les plus-values en fonction de ses droits. A la fin du démembrement, la pleine propriété appartient au nu-propriétaire.

Par ailleurs, en cas d’acquisition par crédit, les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers perçus via d’autres biens immobiliers. Pour ce qui est de la succession, il est possible d’effectuer une donation de son vivant : la valeur du bien se calcule alors en prenant pour base la nue-propriété. 

L’usufruit, quant à lui, peut être donné à un descendant. Lorsqu’un nu-propriétaire décède, les enfants sont alors les bénéficiaires de la pleine propriété.

Quelles sont les différences avec l’usufruitier en démembrement ?

Outre ses avantages fiscaux inhérents, la nue-propriété empêche de percevoir des revenus locatifs et d’occuper l’habitation concernée. Plusieurs points la distinguent de l’usufruit :

  • Le nu-propriétaire ne peut pas non plus choisir de la louer à un tiers sans le consentement de l’usufruitier.
  • En revanche, ce dernier est tenu par la loi de demander l’accord du nu-propriétaire afin de changer l’usage normal du logement. Cela signifie qu’il doit obtenir son consentement s’il décide de passer d’un bail résidentiel à un bail commercial, par exemple.
  • Chacune des parties du démembrement ne peuvent que vendre les droits dont ils disposent. En d’autres termes, les nus-propriétaires n’ont pas la possibilité d’effectuer une vente en pleine propriété.
  • Les dépenses courantes d’entretien sont à la charge de l’usufruitier.
  • Les dépenses liées à des travaux importants doivent être assumées par le détenteur de la nue-propriété.

 

Jean-Baptiste de PASCAL

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