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Le dispositif Pinel + a été révélé par Emmanuelle Wargon, ministre chargée du Logement dans le cadre de la démarche nommée « Habiter la France de demain » en octobre 2021. Ce dispositif affiche certaines différences avec le classique dispositif Pinel que nous connaissions jusqu’alors. En l’occurrence, il existe quelques précisions quant aux critères de qualité d’usage. Les critères environnementaux prendront, eux aussi, une place importante. Enfin, les taux de réduction d’impôt accordés seront légèrement revus à la baisse. Découvrez les avantages et le fonctionnement du dispositif Pinel Plus (aussi appelé « Super Pinel »).

Dispositif Pinel et Pinel + : quelles différences ? 

Le dispositif Pinel, qu’est-ce que c’est ?

Le dispositif de défiscalisation immobilière Pinel a été créé en 2014. Le principal objectif, à travers la loi Pinel, était de relancer l’investissement locatif dans les zones tendues de France (agglomérations à forte densité urbaine). 

Ainsi, les Français qui réalisent des investissements locatifs par le biais de la loi Pinel peuvent profiter d’une réduction d’impôt de 12 %, 18 % ou 21 % selon la durée de mise en location du bien. Toutefois, cette défiscalisation n’est possible que sous certaines conditions et est limitée à un investissement immobilier de 300 000 € par an par foyer fiscal. 

En l’occurrence, le logement (hors maison individuelle) doit être neuf ou rénové, et se trouver dans une zone éligible à la loi Pinel (A, A bis ou B1). De la même manière, les ressources du locataire tout comme le loyer doivent respecter certains plafonds. Enfin, il est impératif de mettre le logement en location sur une période de 6, 9 ou 12 ans. 

Le dispositif de défiscalisation Pinel est reconduit jusqu’à la fin de l’année 2022. Toutefois, en 2023 et en 2024, les taux de réduction d’impôts seront revus à la baisse.

Le dispositif Pinel +, qu’est-ce que c’est ? 

Dès 2023, le dispositif Pinel devrait être progressivement remplacé par le dispositif Pinel +. Dès lors, le dispositif Pinel classique devrait subir certaines modifications jusqu’à se transformer en dispositif Pinel + (ou Pinel Plus, ou Super Pinel). Les avantages fiscaux seront progressivement réduits, et seuls les logements considérés comme étant exemplaires sur le plan environnemental et social profiteront des meilleurs avantages. 

Globalement, le dispositif Pinel + reprend les mêmes conditions et le fonctionnement que le dispositif Pinel. En revanche, pour profiter pleinement des avantages, les investisseurs devront respecter certaines conditions supplémentaires. En l’occurrence :

  • le logement doit être neuf ou acquis en VEFA dans un quartier prioritaire et une zone éligible au dispositif Pinel et/ou le bien devra être énergétiquement performant et confortable ;
  • l’engagement initial de location est fixé à 6 ou 9 ans, renouvelable dans la limite de 12 ans au total ;
  • le loyer doit respecter des plafonds qui dépendent du secteur géographique dans lequel se trouve le bien ;
  • la location est exclusivement réservée aux locataires dont les revenus sont inférieurs aux plafonds de ressources en vigueur

De la même manière, dès 2023, les avantages fiscaux devraient diminuer, comme l’indique le tableau suivant.

Durée de location

2022

2023

2024

6 ans

12 %

10,5 %

9 %

9 ans

18 %

15 %

12 %

12 ans

21 %

17,5 %

14 %

Pinel + : des critères plus exigeants sur la qualité du logement

Outre les taux de réduction d’impôt qui diffèrent, le dispositif Pinel + impose certains critères de qualité du logement. En l’occurrence, il est fort probable que l’agencement intérieur du bien tout comme sa luminosité soient maintenant pris en compte. De la même manière, le logement devra jouir d’une certaine surface minimale :
 

  • 28 m²  pour une habitation d’une pièce ;
  • 45 m²  pour un deux-pièces ;
  • 62 m²  pour un trois-pièces ;
  • 79 m²  pour un quatre-pièces ;
  • 96 m²  pour un cinq-pièces. 

De la même manière, le bien doit automatiquement être doté d’un espace extérieur (terrasse, balcon, etc.) allant de 3 m² à 9 m², et jouir d’une double exposition à partir du T3.

Pinel + : l’importance des critères environnementaux 

Pour pouvoir bénéficier du dispositif Pinel +, les investisseurs devront aller encore plus loin, et investir dans des logements respectueux de la planète. En effet, les logements acquis en 2023 devront respecter la réglementation RE 2020. Leur niveau de performance énergétique devra atteindre la classe A du DPE s’ils sont acquis en 2024. Si les biens sont achetés en 2023, ou 2024, mais qu’ils ne résultent pas d’une opération de construction, alors ils pourront afficher une étiquette B du diagnostic de performance énergétique pour profiter du dispositif.  

Notez, par ailleurs, que les logements achetés en 2023 ou 2024, mais dont le permis de construire a été demandé avant le 1er janvier 2022 profiteront d’une disposition spécifique. Pour ces biens, les critères environnementaux à respecter dépendent du label E+C-. Ils devront, toutefois, afficher une performance énergétique de classe A. 

Vous l’aurez compris, l’objectif du dispositif Pinel + et de proposer sur le marché des logements de bonne qualité, durables et qui respectent l’environnement.

Les avantages du dispositif Pinel Plus 

L’un des premiers avantages du dispositif Pinel Plus est de pouvoir investir dans des logements plus durables, mais aussi plus respectueux de l’environnement. En effet, le dispositif Pinel + est bien exigeant en matière de normes énergétiques et de confort que l’ancien dispositif Pinel. 

Tout comme le dispositif Pinel classique, il est possible de profiter d’une réduction d’impôt attractive. Certes, les taux de défiscalisation de Pinel sont légèrement inférieurs à ceux du traditionnel dispositif Pinel. Toutefois, les investisseurs pourront atteindre jusqu’à 17,5 % de réduction d’impôt en 2023, et 14 % en 2024. 

Enfin, le dispositif Pinel Plus offre la possibilité aux Français de se constituer un patrimoine immobilier par le biais d’un investissement locatif et ainsi de préparer sa retraite. Cette location générant des loyers, il est possible de profiter d’un complément de revenu non négligeable.


Foire aux questions

Quand commence la réduction d’impôt Pinel ?

La réduction d’impôt Pinel vous est accordée dès la Date d’Achèvement des Travaux (DAT) du bien. L’avantage fiscal offert est alors imputable sur l’impôt de l’année de la DAT du bien, qu’importe son mois de livraison. 

Qui peut avoir droit à la loi Pinel ?

Depuis sa création en 2014, le dispositif Pinel s’adresse à l’ensemble des contribuables français qui ont à cœur de réaliser un investissement locatif, et qui respectent l’ensemble des conditions relatives au dispositif de défiscalisation immobilière.

Quels sont les avantages de la loi Pinel ?

Le principal avantage de la loi Pinel est qu’il offre à l’investisseur une réduction d’impôt attractive. Cette réduction est de :

  • 12 % du prix de revient du bien pour une durée de location de 6 ans ;
  • 18 % du prix de revient du bien pour une durée de location de 9 ans ;
  • 21 % du prix de revient du bien pour une durée de location de 12 ans.
Comment fonctionne le dispositif Pinel ?

Pour profiter du dispositif Pinel, vous devez réaliser un investissement locatif (link vers https://www.inter-invest.fr/guides/immobilier/investissement-locatif) par le biais d’un logement neuf, ou refait à neuf (hors maison individuelle) pour une durée définie. Le bien doit être situé dans une zone éligible au dispositif. Le montant du loyer devra, ensuite, respecter les plafonds en vigueur. Le locataire en place doit, lui aussi, jouir de revenus inférieurs aux plafonds fixés par le gouvernement. 

En échange, l’administration fiscale vous offre une réduction fiscale de 12 %, 18 % ou 21 % selon la durée de mise en location du bien (6, 9 ou 12 ans). 

Jean-Baptiste de PASCAL

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