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Avec 254 000 habitants, Bordeaux est nommée meilleure ville française pour travailler par « Great Place To Work ». Son développement ne cesse de séduire les étudiants, les jeunes cadres dynamiques et les touristes à la recherche d’authenticité. Des infrastructures innovantes, des projets urbains réguliers, un réseau de transports diversifié sont autant d’éléments clés de son attractivité. Bordeaux attire tant par son dynamisme que par sa proximité avec l’océan Atlantique ! Une localisation qui lui vaut la 2ème place sur le podium des villes métropolitaines avec la meilleure qualité de vie. Classée sur la liste du patrimoine mondial de l’Unesco, la ville allie parfaitement business et art de vivre.


Sommaire

Découvrez nos opérations en démembrement de propriété

Nombre d'étudiants

Reconnue pour la diversité de ses formations supérieures, on ne compte pas moins de 87 700 étudiants et 11 600 chercheurs dans la métropole Bordelaise dont 60 000 étudiants répartis dans les 2 universités de la ville. Sans oublier les autres pôles d’enseignements comme l’ENSAM, Sciences Po Bordeaux, l’École d’Architecture, l’École nationale de la magistrature, l’Ecole des Beaux-Arts, une dizaine d’Ecoles de commerces et bien sûr des Ecoles d’Ingénieurs. Un chiffre qui augmente de façon exponentielle avec 3 000 étudiants supplémentaires chaque année.

Grandes entreprises

La métropole de Bordeaux est animée par un secteur tertiaire particulièrement dynamique notamment dans le domaine de l’aéronautique avec des filières comme Thales, Dassault Aviation, Ariane-Group, Safran Aircraft Engines. Elle propose aujourd’hui un ensemble de savoir-faire et de technologies majeures dans le domaine civil comme militaire. Autant d’acteurs impliqués dans la maintenance et l’innovation de Falcon, Rafales, moteurs d’hélicoptères, trains d’atterrissage etc. Bordeaux s'engage dans le développement de ce domaine avec la construction du pôle de compétitivité Aerospace Valley, premier pôle français de niveau mondial, spécialisé dans les domaines de l'aéronautique et des systèmes embarqués. Une filière qui représente aujourd’hui 1 600 entreprises, 120 000 emplois industriels, 8 500 chercheurs et plus de 8,5 milliards d'euros de chiffre d’affaires. 

Emplois et évolution

Avec plus de 30 000 cadres (27,1 % de la population) et 78,5 % de salariés en CDI, la ville de Bordeaux propose plus de 290 000 emplois. En 2015, 4 353 entreprises étaient créées à Bordeaux pour s’ajouter aux 37 995 établissements déjà existants dont 95 % sont des petites entreprises. Avec un bassin d’emploi riche et diversifié, la ville s’inscrit parmi les meilleures pour investir. Chaque année, jusqu’à 7 673 emplois sont créés. Un bassin d’emploi essentiellement aéronautique, électronique et logistique qui attire de nouveaux profils comme les 12 % de la population d’origine francilienne.  

Evolution démographique

La 6ème métropole française connaît un dynamisme démographique très favorable et s'inscrit parmi les villes les plus attractives de France. Sa population se veut jeune et dynamique puisque parmi les 44,8 % qui ont moins 30 ans, 13 % sont étudiants. Une croissance démographique qui s’explique aussi par un salaire net moyen élevé (2 629 euros). Bordeaux voit donc sa démographie progresser avec une hausse de 5,3% entre 2011 et 2016, soit 1% par an. Près d'un million d'habitants sont prévus dans la métropole (Bordeaux et ses 28 communes limitrophes) d'ici 2030, soit 200 000 habitants supplémentaires.

Transports en commun

Bordeaux bénéficie d’un réseau complet avec sa compagnie TBM qui chaque année réalise plus de 500 000 voyages. On constate une augmentation de la fréquentation de 9 % pour les trams et 12 % pour les bus dont la ville en attend davantage avec plus de 350 000 trajets supplémentaires d’ici 15 ans. Le projet de métro étant désormais abandonné, celui du RER prend le relais des lignes ferroviaires existantes autour de Bordeaux. Au total, huit communes, réparties en deux lignes seront desservies, avec une augmentation de nombre de TER. La métropole a su également tirer son épingle du jeu en améliorant sa liaison avec la capitale grâce au projet de la LGV Atlantique. Aujourd’hui, on compte 33 allers/retours par jour Bordeaux-Paris dont 18 en à peine 2 heures.

Projets d'aménagement

Au cœur de l’agglomération, face au quartier historique des Chartrons et aux Bassins à Flot, au débouché du pont Jacques Chaban-Delmas en rive droite, Brazza est l’indispensable chaînon entre la rive gauche et le futur quartier de Bastide-Niel. Le périmètre représente approximativement 53 hectares. Un projet d’environ 4 950 logements qui s’achèvera en 2022 avec l’ouverture du groupe scolaire, de la crèche et des structures d’animation.

A l’été 2020, la place Gambetta, espace emblématique du quartier Centre de Bordeaux proposera un réaménagement global. Une opération qui coute plus de 9 millions d’euros et propose une zone rapide avec des activités sur le pourtour et une zone lente du jardin dédiée à la piétonisation de la moitié Est de la place. La ville travaille également sur des projets d’aménagements de circulation, ce qui est le cas du secteur Alphonse Dupeux / Saint-Genès à Bordeaux qui doit améliorer les cheminements piétons, la circulation des vélos et des véhicules. Débuté en 2015 par un cycle de consultations des habitants, le projet qui concerne 4 rues différentes s’achèvera en 2021.

Les prix du marché immobilier

Si vous souhaitez investir à Bordeaux, c’est le moment d’acheter : en effet, après avoir littéralement flambé avec une augmentation de 38 % en 5 ans, le prix immobilier à Bordeaux confirme son retour à la normale. Après une forte progression, le marché de l’immobilier Bordelais se stabilise. En 2015, le prix au m² dans l’ancien était de 3243 €/m². En 2020, il est de 4700 €/m², permettant aux acquéreurs d’investir dans le locatif à des tarifs encore abordables dans une ville ou la tension locative y est toujours très forte.

Si les prix de l’immobilier ont l’air de se calmer à Bordeaux après s’être envolés, il n’en est rien en revanche concernant les loyers. Bien au contraire. En 2019, ils ont grimpé de près de 10% (9,87% exactement). C’est la plus forte hausse enregistrée en France l’année dernière. Si les loyers sont aussi importants à Bordeaux, c’est parce que la demande est toujours est élevée. Il est pour ainsi dire très compliqué d’y trouver un logement à louer du premier coup. Si vous souhaitez investir dans le locatif, vous n’éprouverez pas de difficulté à louer votre bien puisque Bordeaux est la ville où la tension locative est la plus élevée. Pour vous donner une idée des prix proposés, le loyer moyen pour un studio ancien est de 500 €, un T2 coûte 644 € et un T4/T5 demande entre 850 et 1055 € par mois.

Fort de son expertise en immobilier patrimonial, le Groupe Inter Invest propose ainsi une opération en nue-propriété à Bordeaux, composée de 130 studios étudiants, et idéalement située à proximité du centre-ville et des campus.

Vous souhaitez investir à Bordeaux ?

Foire aux questions

Comment calculer la rentabilité de votre investissement immobilier ?

La rentabilité brute d’un investissement immobilier peut être calculée en divisant le montant des loyers annuels perçus (hors charges) par le prix d'achat du bien. Le résultat obtenu doit être multiplié par 100 pour obtenir le pourcentage de rendement.

Exemple : un appartement acheté 200.000 € et loué 900 € par mois rapporte 5,4 % (900 x 12 /200.000 x 100 = 5,4).

Quelle fiscalité s’applique lors d’une plus-value immobilière ?

Lorsque nous vendons des biens immobiliers ou des titres à un prix supérieur au prix d'achat, nous parlons de plus-values. Ce gain en capital n'est imposable que lorsqu'il s'agit d'un bien immobilier autre que votre résidence principale Pour en savoir plus consultez notre guide d’imposition des plus-values.

Combien coûte un démembrement de propriété ?

En ce qui concerne l’acte notarié en lui-même, il suffira aux parties de faire appel à un notaire et de payer les frais, qui sont d’environ 1 500 €. Concernant la valeur de l’usufruit viager, ce dernier est calculé selon un barème fiscal qui dépend de l’âge de l’usufruitier.

Par exemple, si l’usufruitier a moins de 21 ans, la valeur de l’usufruit sera de 90 % du prix de vente du bien, alors que la valeur de la nue-propriété sera seulement de 10 % ; pour un usufruitier de 51 à 60 ans, la valeur de l’usufruit sera de 50 %, pareil pour le nu-propriétaire ; enfin, pour un usufruitier de 71 à 80 ans, la valeur de l’usufruit sera de 30 %, et la valeur de la nue-propriété de 70 %. Concernant l’usufruit temporaire, cela va dépendre non pas de l’âge, mais de la période de ce dernier : tous les dix ans, l’usufruit augmentera de 23 % (donc dans une période de 10 à 20 ans, l’usufruit sera de 46 % et la nue-propriété de 54 %). Généralement, un usufruit temporaire ne dure pas plus de 30 ans.

Comment acheter en démembrement de propriété ?

Lorsqu’une personne achète un bien immobilier en démembrement, ce bien sera divisé entre deux personne. La division de la propriété se fera alors entre le nu-propriétaire, qui aura la disposition du bien, et l’usufruitier, qui aura à la fois l’utilisation du bien mais aussi les revenus. Ce démembrement de propriété va permettre de réduire les coûts d’acquisition car les parts de chacun seront évaluées individuellement en fonction de leur valeur. A noter, seul l’usufruitier doit déclarer la valeur de la propriété comme s’il était l’unique propriétaire concernant la taxe foncière ou l’impôt sur la fortune immobilière (ou IFI).

Quelles sont les différentes manières d'investir dans l'immobilier ?

Il existe deux grandes familles d'investissement immobilier : l'investissement traditionnel en direct et l'investissement « pierre-papier ».

  • L'immobilier traditionnel fait directement appel à vos compétences de bailleur entrepreneur : faire le choix du bon bien immobilier, l'entretenir, choisir le bon package fiscal, en assurer la gestion locative, etc. Pour cela il existe différents mécanismes dont peut user l’investisseur : location nue, location meublée non professionnelle (LMNP), Pinel (immobilier neuf), Denormandie (bien immobilier ancien), etc.
  • L'immobilier pierre-papier vous permet de déléguer ces tâches à des professionnels et de diversifier votre investissement avec un « ticket d'entrée » plus abordable. C'est plus pratique et demande moins de temps aux investisseurs. Différentes solutions d'investissement peuvent être sélectionnées : l’investissement en sociétés civiles de placement immobilier (SCPI avec un rendement moyen de 4,5%), en actions SIIC (sociétés immobilières cotées) ou encore via le financement de projets immobiliers (crowdfunding immobilier avec une efficacité de 8-10%).
Jean-Baptiste de PASCAL

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