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Quid de l’impact du prélèvement à la source sur la défiscalisation liée aux travaux (sous forme de déduction fiscale) réalisés dans un bien immobilier mis en location ? Tout propriétaire de logement mis en location peut réaliser des travaux de rénovation qui génèrent une charge déductible des revenus fonciers. Cet article concernera uniquement le régime de location nue (non meublé). Les dépenses de travaux de rénovation sont normalement totalement déduites au titre de l'année de leur paiement réel par le propriétaire. Toutefois, par dérogation, avec l’instauration du prélèvement à la source, la déduction fiscale des dépenses de travaux réalisés en 2018 et 2019 est modifiée.


Sommaire

Cet article traite de l’impact du prélèvement à la source sur la défiscalisation des travaux réalisés dans un logement en location. Pour en savoir plus sur la déduction fiscale appliquée en 2019, contactez-nous.

Rappel sur la mise en place du prélèvement à la source

Le prélèvement à la source est finalement mis en place à partir du 1er janvier 2019. Les revenus perçus en 2018 devront être déclarés en mai 2019, un Crédit d’Impôt Modernisation et Recouvrement (CIMR) correspondant à l’impôt effectif sur les revenus non exceptionnels annulera cet impôt théorique dû au titre de ces revenus 2018 afin d’éviter une double imposition en 2019.

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Fonctionnement du déficit foncier

Les revenus fonciers sont imposables à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Ces revenus fonciers correspondent au total des loyers encaissés auquel on soustrait les charges (taxe foncière, travaux, assurance…). Si cette somme est négative, on parle alors de déficit foncier. Celui-ci pourra être imputé en tant que déduction fiscale sur le revenu global dans la limite des 10 700€ par an. Le solde de déficit foncier non imputé est reportable dès l’année suivante et sur 10 années consécutives.

La défiscalisation des travaux a un impact différent en 2018 et 2019 à cause de l’instauration du prélèvement à la source :

  • Les dépenses de travaux payées au cours de l’année 2018 sont entièrement déductibles pour l’établissement du revenu net foncier imposable de l’année 2018 ;
  • Le montant des dépenses de travaux admis en déduction pour l’établissement du revenu net foncier imposable de l'année 2019 est égal à la moyenne des travaux respectivement supportées au cours des années 2018 et 2019.

Exemple 1

Un propriétaire réalise des travaux en 2018 pour un total de 30 000€. Aucune dépense de travaux n’est réalisée en 2019. Il déduit 30 000€ de son revenu foncier au titre de l’année 2018. Pour le revenu foncier 2019, il pourra déduire 30 000 + 0 / 2 = 15 000€, c’est la moyenne des dépenses de 2018 et 2019.

Pour 2018, la déduction des 30 000€ n’aura pas impact fiscal hors revenus exceptionnels (dividendes, plus-values, etc).

Exemple 2

Un propriétaire réalise des travaux en 2019 pour un total de 30 000€. Aucune dépense de travaux n’a été réalisée en 2018. En 2019, le contribuable pourra bénéficier d'une déduction fiscale égale à 0 + 30 000 / 2 = 15 000€. Ainsi, le propriétaire pourra déduire (hors revenus exceptionnel) 15 000€ pour 30 000€ dépensés.

Exemple 3

Un propriétaire réalise des travaux en 2018 et 2019 respectivement pour 30 000€ et 15 000€. 100% de la dépense de 30 000€ pourra être déduite en 2018 des revenus fonciers sans impact fiscale en dehors du report éventuel de déficit. En 2019, il faudra calculer la moyenne des dépenses de travaux payés en 2018 et 2019, soit 30 000 + 15 000 / 2 = 22 500€.

Il existe une première exception pour les travaux d’urgence, en effet ces dépenses effectuées en 2019 demeurent intégralement déductibles. La définition des travaux d’urgence restera un sujet à encadrer puisque la liste des travaux concernés n’est pas exhaustive.

En outre, une seconde exception existe pour un bien acquis en 2019. En effet, les dépenses de travaux payées en 2019 sur un tel bien demeurent intégralement déductibles dans les conditions de droit commun.

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Quelle est la bonne stratégie pour 2018 et 2019 ?

Pour avoir un impact fiscal, les dépenses de travaux réalisés en 2018 devront générer du déficit foncier reportable. Pour cela, les dépenses de travaux doivent être supérieures au revenu foncier de 2018. En 2019, les travaux de 2018 seront donc déductibles sur les revenus fonciers de 2019 à hauteur de 50% des dépenses puis le déficit provisionné en 2018 sera pris en compte.

Cette première stratégie n’est pas la plus intéressante d’un point de vue fiscal. Il existe en effet une autre situation dans laquelle le gain fiscal est optimisé pour des dépenses de travaux en 2018. Pour ceux comptant réaliser de très gros travaux, il conviendra que le montant des dépenses de travaux soit supérieur à la somme de deux fois les loyers annuels plus deux fois 10 700€.

Exemple : un propriétaire perçoit 7 000€ de revenus locatifs sur 2018, il devra réaliser plus de 2 x (7 000€ + 10 700€) soit 35 400€ de travaux sur son bien.

Le montant des dépenses de travaux payées au cours de l’année 2018 est déduit du revenu foncier puis du revenu global dans la limite des 10 700€. Le déficit foncier est imputable sur les revenus fonciers de l’année 2019 en plus des 50% des dépenses de travaux de 2018.

Exemple : En 2018, les dépenses de travaux réalisés seront déduites du revenu locatif pour 7 000€ et du revenu global dans la limite 10 700€, le restant est reporté sur l’année suivante. Soit 35 400€ - 7 000€ - 10 700€ = 17 700€.

En 2019, il sera possible de déduire 35 400€ x 50% = 17 700€ de dépenses sur les revenus fonciers, soit 17 700€ - 7 000€ =10 700€ déductible du revenu global. Le déficit foncier de 17 700€ reporté de 2018 sera à nouveau reporté sur les années suivantes.  

Pour obtenir de plus amples informations sur la défiscalisation des travaux et la déduction fiscale dont vous pouvez bénéficier, n’hésitez pas à demander à être mis en contact avec l’un de nos conseillers.


Foire aux questions

Quels travaux sont déductibles des revenus fonciers ?

Seuls les travaux d’amélioration, de réparation et d’entretien sont déductibles des revenus fonciers. 

Afin d’être déductibles, les travaux d’amélioration doivent constituer une dépense qui vise à apporter un nouvel équipement mieux adapté aux conditions de vie et aux besoins du bâtiment mais sans en modifier la structure.

Cependant, ces travaux d’amélioration ne sont pas déductibles s'ils sont réalisés dans un local à usage professionnel sauf s’ils permettent de faciliter l’accès aux individus handicapés.

Les travaux de réparation et d’entretien doivent constituer une dépense permettant de maintenir en état et/ou de remplacer les matériels essentiels au bon fonctionnement de l’immeuble pour être déductibles des revenus fonciers.

Les dépenses de construction, reconstruction ou d'agrandissement ne sont jamais déductibles.

Comment défiscaliser avec des travaux ?

Un certain nombre de travaux permettent de réduire votre impôt sur le revenu. Ainsi différents dispositifs de défiscalisation via les travaux ont été mise en place dans le but d’encourager les propriétaires à rénover leurs logements.

Premièrement, vous pouvez obtenir un avantage fiscal qui prend la forme d’un crédit d’impôt lorsque vous engagez des travaux de rénovation de votre habitation principale. Vous pouvez obtenir un crédit d’impôt lorsque ces travaux visent à rendre votre habitation principale accessible pour les personnes âgées ou à mobilité réduite ou lorsqu’ils permettent d’améliorer la performance énergétique de votre logement.

Par ailleurs, vous pouvez profiter d’une réduction d’impôt en réalisant des travaux de réhabilitation s’ils entrent dans le cadre d’un des dispositifs de défiscalisation immobilière comme la Loi Pinel, la Loi Malraux ou encore le dispositif du déficit foncier.

A noter, vous pouvez également déduire certaines dépenses de votre revenu foncier comme les travaux qui vise à améliorer le confort de votre logement locatif.

Comment déclarer son déficit foncier ?

En tant que propriétaire d’un logement proposé à la location non meublé, et en ayant opté pour le régime d’imposition au réel, il est possible de déduire les charges des revenus fonciers. Si le montant des charges (c’est-à-dire l’ensemble des travaux de réparation, les charges d'entretien et/ou de copropriété, les primes d'assurances, les intérêts d'emprunt ou encore la taxe foncière) est supérieur aux revenus fonciers, cela génère alors un déficit foncier. Si le montant de vos revenus fonciers est inférieur à 15 000€ annuel (et si vos biens mis en location ne bénéficient pas d'un régime particulier), alors vous bénéficierez du régime micro-foncier. Vous pourrez néanmoins décider d'opter pour le régime réel, mais cette option sera irrévocable pendant 3 ans.

Peut-on faire du déficit foncier sans loyer ?

Si le logement est loué vide, le propriétaire devra remplir une déclaration de revenus fonciers où il indiquera les loyers perçus ainsi que les charges déduites. Dans le cas où ce bien n’est pas loué, mais qu’il a vocation à l’être, il conviendra de l’indiquer sur la déclaration en mentionnant les charges payées. En tant que propriétaire, il faudra remplir une première déclaration (la N° 2044) dès l’année où vous commencez à payer des charges sur ce bien immobilier et non l’année où vous le mettrez en location.

Comment s’applique le déficit foncier ?

Si vous êtes en déficit foncier, ce dernier vous permettra de réduire vos revenus imposables lors de votre déclaration d’impôt. S’il est possible de déduire vos charges sans limites, le déficit imputable sur le revenu global est limité à 10 700€ par an. Si ce déficit s’avère supérieur à 10 700€, vous ne pourrez pas le déduire entièrement, mais il vous sera possible de reporter le reliquat sur les 10 années suivantes. Le mécanisme de déficit foncier n’est pas soumis au plafonnement des niches fiscales qui s’élèvent à 10 000€ de réduction annuelle.

Jean-Baptiste de PASCAL

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