Fin de la loi Pinel prévue pour 2024 : quels changements pour le dispositif ?

Qu’est-ce que la loi Pinel ? 

Créé en 2014, le dispositif Pinel offre aux Français réalisant un investissement locatif neuf une réduction d’impôt. Le taux de réduction d’impôt accordé dépend de la durée d’engagement de location. Il est de :

• 12 % pour une location sur 6 ans ;
• 18 % pour une location sur 9 ans ;
• 21 % pour une location sur 12 ans.

Toutefois, pour en profiter, l’investisseur doit respecter certaines conditions. En l’occurrence, il doit investir dans une zone éligible (zones A bis, A, B1). Il s’agit de zones dites tendues, où la demande est plus forte que l’offre locative. Par ailleurs, le propriétaire doit respecter les plafonds de loyer et de ressources des locataires en vigueur. La défiscalisation, en outre, est limitée à un investissement de maximum 300 000 € par an et par foyer fiscal.

Fin de la loi Pinel : une prolongation jusqu’en 2024

Le gouvernement avait initialement annoncé la fin de la loi Pinel pour décembre 2021. En effet, le dispositif était jugé trop coûteux et inefficace. Toutefois, l’article 168 de la loi de finances pour 2021 a prolongé le dispositif Pinel jusqu’en 2024. La loi Pinel devrait donc prendre fin à cette date. Les investisseurs peuvent donc encore en profiter pour réaliser un investissement locatif  tout en défiscalisant.

Toutefois, il est important de souligner que les taux de réduction d’impôt seront modifiés. Ils restent inchangés pour 2022, mais diminuent une première fois en 2023, puis  une seconde fois en 2024. 

La diminution des taux de défiscalisation loi Pinel à partir de 2023 et jusqu’à fin 2024

S’il est vrai que la loi Pinel a été prolongée jusqu’en 2024, les taux de réduction d’impôt accordés vont progressivement diminuer, d’abord en 2023, puis en 2024. Ainsi, les investisseurs qui utiliseront le dispositif Pinel en 2023 profiteront d’une réduction d’impôt de :

• 10,5 % pour une mise en location sur 6 ans (contre 12 % en 2022) ;
• 15 % pour une mise en location sur 9 ans (contre 18 % en 2022) ;
• 17,5  % pour une mise en location sur 12 ans (contre 21 % en 2022).

Ces taux vont de nouveau réduire en 2024 pour atteindre :

• 9 % pour une mise en location sur 6 ans ;
• 12 % pour une mise en location sur 9 ans ;
• 14 % pour une mise en location sur 12 ans. 

L’année 2022 reste donc actuellement la plus avantageuse pour réaliser un investissement locatif tout en profitant d’une réduction d’impôt attractive.

Focus sur les exceptions à la baisse 

Comme expliqué précédemment, les taux de réduction d’impôt accordés dans le cadre de la loi Pinel diminueront progressivement entre 2023 et 2024. Il existe, néanmoins, quelques exceptions qui permettent de conserver les taux de base. Ainsi, les investisseurs propriétaires de logements mis en location sous le régime de la loi Pinel ne subiront pas les baisses des taux de réduction d’impôt si leur bien :

• est situé dans l’un des quartiers prioritaires de la ville ;
• affiche un niveau de performance énergétique et environnementale au-dessus de la réglementation en vigueur (RE 2020) ;

Si le propriétaire respecte l’une des conditions, alors il profite des taux de défiscalisation classique, à savoir 12 %, 18 % ou 21 % pour une location de 6, 9 ou 12 ans. 

Comment bénéficier du dispositif loi Pinel ?

La fin de la loi Pinel est prévue pour 2024. D’ici là, il est encore possible de profiter de ce dispositif fiscalement avantageux. Pour ce faire, le propriétaire doit respecter certaines conditions. 

Les conditions relatives au logement

Le dispositif Pinel ne fonctionne que sur certains types de biens collectifs. Ainsi, sont éligibles :

• les logements neufs (lien vers acheter dans le neuf : avantages et inconvénients) ;
• les logements achetés en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) dont la construction a été achevée dans les 30 mois qui suivent la signature de l’acte authentique de vente ;
• les logements anciens qui ont fait l’objet de rénovation (le montant des travaux doit au moins être égal à 25 % du coût de l’opération immobilière) ;
• les logements réhabilités dont les travaux ont été achevés au plus tard au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de l’acquisition du bien ;
• les locaux transformés en logements. 

Par ailleurs, le logement doit être loué à un locataire dans un délai de 12 mois. Ce dernier doit en faire sa résidence principale. Seuls les logements loués vides  peuvent être éligibles. Le dispositif Pinel, en effet, ne fonctionne pas sur de la location meublée. 

Enfin, le bien doit respecter les dernières normes énergétiques en vigueur. En l’occurrence, la réglementation thermique RE 2020 s’applique pour les permis de construire déposés après l’été 2021. Avant ce délai, c’est la réglementation thermique RT 2012 qui doit être considérée. Les logements rénovés ou réhabilités, quant à eux, doivent appliquer le label Haute Performance Énergétique (HPE) ou le label Bâtiment Basse Consommation (BBC).

Les conditions relatives au zonage

Pour qu’un bien soit éligible au dispositif Pinel, il doit obligatoirement se trouver dans une zone éligible . Ces dernières regroupent les zones tendues du pays, où la demande est bien plus forte que l’offre locative. 

En France, on recense cinq zones géographiques différentes, qui représentent cinq états de tension : A bis, A, B1, B2, C. La zone C étant la zone où l’offre en logement reste satisfaisante. À l’inverse, la zone 1 bis est la plus tendue du pays et connaît une offre en logement assez restreinte. 

Depuis le 1er janvier 2019, seules les villes situées dans les zones A bis, A et B1 sont éligibles au dispositif Pinel. La zone C n’en fait plus partie depuis 2018 et la zone B2 a été retirée du programme en 2019.

Les conditions relatives au plafond de loyer

Les logements loués dans le cadre du dispositif Pinel sont principalement destinés aux ménages modestes et intermédiaires. Les propriétaires doivent donc respecter les plafonds de loyer fixés chaque année par mètre carré. Ces plafonds varient selon la localisation du bien.

Voici les différents plafonds de loyer à ne pas dépasser pour profiter du dispositif Pinel en 2022 :

Notez que les charges dues par le locataire ne sont pas prises en compte dans le calcul du loyer Pinel. 

Les conditions relatives aux plafonds de ressources du locataire 

Le propriétaire ne peut louer son bien qu’aux personnes qui respectent les plafonds de ressources en vigueur. Les ressources prises en compte correspondent au revenu fiscal de référence N-2 du ménage.

Voici les plafonds de ressources des locataires à respecter pour bénéficier de la loi Pinel en 2022 :